关于福田人力资源综合事务中心物业管理服务项目采购需求

一、采购项目概况

深圳市福田区人力资源综合事务中心，位于深圳市福田区新洲南路沙尾工业区309栋B座，办公楼三层楼：一楼为办事大厅及“劳有厚得”试范点、二楼为专业招聘及直播室、三楼为职工食堂、档案室及部分工作人员办公,建筑面积合计4300平方米。

1、物业情况介绍：

深圳市福田区新洲南路沙尾工业区309栋B座办公楼一至三层，建筑面积合计4300㎡。

2、主要配套机电设备设施情况介绍：

（1）供配电系统：低压配电箱、380V动力配电箱2台；250A动力配电箱1台；160A动力配电箱1台；20A消防应急电箱2台；20A风机控制箱3台；63C开关小电箱总开关10台；空调配电箱2台；配电柜等。

（2）给排水系统：化粪池1座、隔油池1座。

（3）空调系统：办公楼一楼办事大厅配置有YEW400B中央空调2台、办公楼招聘大厅内配置有YEW400B中央空调2台，包括冷水机组2套；分体空调（1-3匹）54部。

（4）消防系统：20A消防应急电箱1台；380V的ERS消防应急电源控制柜1台；TC3000消防联动柜（JB-TG）1套；TC3013消防电话播音控制柜（LD-DY6901）1套；Y-100消防水压表(0-1.6PMA)3个；喷淋头292个；消防水闸阀3个；应急灯17个；警铃8个；安全出口指示灯30个；消防喇叭34个；烟感器115个；温感器1个；手动报警器9个；二氧化碳灭火系统及七氟丙烷灭火系统各1套；液化气自动报警装置系统1套；防爆灯1个；防火卷帘门6个；消防主机柜、消防栓、烟感器、消防水管、消防广播、消防机械排烟系统等。

（5）智能化系统：86寸、32寸监控视频显示器各1台，海康威视硬盘录像机（型号：DS-8664N-l16）1台，华三视频交换机（型号H3CMS4016）6台，海康威视高清摄像头75个，联想电脑（型号：扬天M4000e-02）两套（含键盘、鼠标、21寸显示器）。

3、其他：1楼大电子显示屏1块、2楼大电子显示屏1块、2楼招聘现场电子显示屏73块、开水器2台等。宣传栏2个、广告栏及雨棚2个等。

二、项目管理和服务要求

（一）服务范围

1、人力资源综合事务中心范围内的清洁卫生管理

人力资源综合事务中心楼层公共部分及室内的清洁卫生：包括墙壁、门、窗、玻璃、地面（包括地毯）、楼梯，办公楼内环境（人力资源综合事务中心范围内）清洁卫生消杀管理以及垃圾收集清运。主要清洁项目及范围包括：人力资源综合事务中心一、二楼招聘服务大厅、三楼办公室、会议室、教室、中心食堂、走廊、地面、厕所、天花板、门窗、灯具、桌椅、空调等。

2、房屋本体管理

人力资源综合事务中心一至三楼的房屋本体日常养护、维修。包括地砖、天花、门、窗等的维修、维护等；

3、人力资源综合事务中心内部设施、设备的日常维修、养护和管理

人力资源综合事务中心相关的给排水设备设施、机电设备设施、弱电系统、楼层配电系统、消防设施设备、监控设施设备、室内照明设施、标牌导向标识、室外招牌以及桌椅、门窗等办公设备的日常维护维修。主机房二氧化碳灭火系统、档案室七氟丙烷灭火系统及其它灭火器的更新和充气费用由采购方负责。

4、空调维修保养

人力资源综合事务中心分体空调及中央空调的日常管理维护保养（分体空调和中央空调的维修按本项目公开招标需求中各类设施设备维修限额的约定执行）。

5、人力资源综合事务中心秩序与安全管理

治安综合管理、消防安全（含食堂、主机房、档案室等）管理及正常工作生活秩序管理。

6、人力资源综合事务中心内各种会议、活动的后勤筹备工作和会后处理，其他协助工作。

包括会场布置、会场环境卫生、相关物品运送等，协助中心做好欢迎牌、横幅、茶水等布置；负责各类物品的搬运、装卸、清理等。

7、人力资源综合事务中心邮件、报纸、杂志等的收发

8、物业档案建立与管理

按照收集、整理、归档、利用四环节分类保管物业相关档案。

9、安全生产的管理

加强防火、防盗、防暴、防气体泄漏、防台风、防涝等安全防范以及突发应急事件妥善处置，并保证在上级安全生产的检查中成绩优异。

（二）服务目标和标准

1、服务目标

1.0管理期限内需达到的目标

1.1总目标

物业管理工作以满足工作，确保高效运转，提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理，创造整洁、文明、安全、方便的工作生活环境。

1.2总体质量要求

中标物业服务公司依照合同约定的物业管理项目及标准开展工作，严格按照ISO9001:2008国际质量标准执行；分项服务符合相应的标准、规范，并有具体的管理措施，整体项目档次定位合理，要与物业本身档次相匹配，为深圳市福田区人力资源综合事务中心提供优质、高效的物业管理服务。

（1）管理层人员责任心强，有开拓精神，协调能力和工作能力好。

（2）每季度组织消防演练1次。

（3）全员业务培训每2个月1次。

（4）实行保洁日检制度。

（5）治安巡查有记录。

（6）各类会议、检查有记录。

1.3服务质量承诺

（1）房屋维修、急修及时率100％。

（2）维修服务回访率100％。

（3）维修质量合格率95％以上。

（4）消防设施完好率100％。

（5）火灾发生率为零。

（6）年度治安案件发生率＜1‰，无任何重大事故发生。

（7）月有效投诉不大于1起。

（8）投诉处理率100％。

（9）清洁、保洁满意率98％以上。

（10）绿化完好率100％。

（11）化粪池、隔油池、雨水井、污水井完好率100％。

（12）排水（污）管、明暗渠完好率100％。

（13）路灯、标牌、霓虹灯招牌完好率100％。

（14）停车场完好率100％。

（15）物业管理综合服务满意度率90％以上。

（16）中标物业服务公司管理人员和各部门员工调离、辞退或离职，须事先征得深圳市福田区人力资源综合事务中心同意。

2.0服务标准

2.1清洁卫生标准

（1）保洁服务：负责垃圾的收集和日常清理，在楼层和公共区域设置垃圾回收装置，严格按照有关规定做好废弃物的收集、保管和移交给有关部门进行无害化处理（厨余垃圾按深圳市有关规定妥善处理），中标方负责相关费用。每年进行一次外墙墙面清洗。定期除四害消杀，公共区域清洁消毒。

（2）清洁标准：

分类	序号	项目	清洁标准	备注
室外公共部分	1	大厅门前区域	无瓜果皮壳、纸屑等杂物垃圾，无积水，无污渍；
2	绿化带	无明显大片落叶、纸屑、垃圾胶袋等物;
3	果皮箱	内部垃圾及时清理，外表无污迹，粘附物；
4	标识牌	表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴；
5	沙井	底部无垃圾,无积水、无积沙、盖板无污迹；
6	雨、污水管、井	底部无沉淀物,内壁无粘附物、井盖无污迹；
7	化粪池、隔油池及其污水管	进排畅通、无外溢污水；
8	排水明沟	无明显泥沙、污垢；
9	楼层垃圾箱	垃圾箱无满溢、外表无集尘、污渍、水迹,地面无散落垃圾、无污水、无名显污迹；
10	雨篷	目视无垃圾、无青苔、无积水；
11	天台	目视无垃圾、无青苔、无积水明沟畅通；
12	玻璃幕墙	无污迹、水迹；
楼层部位	1	消防门、消防栓等设施	目视无污渍、无明显灰尘；
2	天花管线	目视无积尘、无污渍；
3	地面	表面无尘灰、污（血）迹、烟头、纸屑等垃圾；每月清洗室内所有地面（地毯、地板胶、木地板按要求护理）一次；
4	墙壁	目视无污渍、无明显灰尘；
室

内

公

共

部

分	1	电表箱、信报箱、楼道开关	无广告、无蜘蛛网、无痰迹、无积尘、用纸巾擦拭无明显污染；
2	大理石、地砖、地毯	无垃圾杂物、无泥沙、无污渍，一楼大堂及服务大厅大理石/瓷专地面每月打蜡抛光1次，保持光泽，无破损及明显刮痕；地毯无明显灰尘、无污渍；
3	大理石、瓷片、墙面	大理石、瓷片、喷涂墙面无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘；
4	天花板顶棚	距1米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘；
5	灯罩、烟感、吹风口	目视无明显灰尘、无污迹；
6	玻璃门窗	无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘；
7	照明灯具	定期擦拭，干净无损坏；
8	公共卫生间	卫生间内无异味，地面干净、无积水、无污渍，无杂物；墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍墙上无图画；设施完好、用品齐全;天花、灯具目视无明显灰尘，玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印；
9	公共门窗、扶手、栏杆	目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘；
10	楼道梯间、走廊地面	目视无杂物、纸屑、烟头、污迹；
11	大堂地面	目视无杂物、纸屑、烟头、污迹；
12	办公室	整洁无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹、桌、椅、沙发、文件柜无灰尘、空气清新；
13	职工食堂	每天早、中餐后清扫食堂就餐区，保持食堂地面干净无积水、污渍杂物，无异味，每周清洗地面1次；
（3）垃圾处理：严格做到分类及时收集清理，避免二次污染。

2.2 房屋本体管理和白蚁防治

房屋本体的日常检查维修和年度本体完好率查勘制度。本体项目日常小修小补及时处理，年度本体完好率查勘一般安排在台风或暴雨过后，具体时间可由物业管理单位根据实际情况自行确定。保障区内无影响房屋本体的白蚁危害发生。

本体维护保养管理质量标准

（1）检查墙体、墙面（马赛克、瓷砖、大理石）、饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净、色泽协调一致。

（2）顶棚：抹灰层牢固，表面层无剥落和明显裂缝。

（3）楼梯、扶手：无混凝土炭化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形；牢固确保使用安全；不锈钢扶手表面光洁无锈蚀。

（4）公共门窗：牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、拉缝严密、不松动，门窗及门窗配件齐全。

2.3 公用设施、设备的日常维修、养护和管理标准

建立相关设备设施台帐。保障区内供水、供电正常运行并做好维保记录；定时巡视设备房，设备运行情况记录齐全；做好设备房的物品管理，加强安全防范工作；负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁设施和设备房；负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。给排水按要求维护保养并有保养检查记录。消防系统设备设施按要求维护保养并有保养检查记录。

（1）消防设施（消防栓、消防水管、消防阀门、烟感器、喷淋头等）：无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压；灭火器保持按消防规定配置并保证正常使用，逃生设备设施齐全完好。

消防设备设施日常维护检查标准

维保项目	维保内容	维保标准要求
消防供电配电	消防配电	试验主、备电切换功能	每月一次强制切断非消防电源，观察控制设备的显示灯是否转换到备电指示状态
自备发电机组	试验启动发电机组	试验检测
储油设施	核对储油量	核对
火灾报警系统	火灾报警探测器	试验报警功能	每月一次通过加烟\加温检测设备对探测器进行实效模拟试验，观察探测器指示灯是否进入火灾报警指示状态，同时消防主机是否显示火灾报警信号
手动报警按钮	试验报警功能	每月一次通过手动按下按钮进行实效模拟试验，观察探测器指示灯是否进入火灾报警指示状态，同时消防主机是否显示火灾报警信号
警报装置	试验警报功能	每月一次将联动控制设备切换到“自动” (或“联动”)状态，通过试验火灾报警探测器或手动报警按钮，查看相关联动的警铃（或声光报警器）是否正常响起（或闪亮）
报警控制器	试验报警功能	每月一次通过试验火灾报警探测器或手动报警按钮的报警功能，查看报警控制器是否正常、正确显示报火警信号、报火警设备、报火警设备地址
试验故障报警功能	每月一次通过人为拆除火灾报警探测器或手动报警按钮，查看报警控制器是否正常、正确显示报故障信号、报故障设备、报故障设备地址
试验火警优先功能	每月一次通过人为制造报警控制器报故障信号，在有故障存在前提下，再人为制造火警信号，查看报警控制器是否优先显示火警信号
试验打印机打印功能	每月一次通过人为制造火警信号或故障信号，查看打印机是否正常、正确打印火警或故障设备相关信息
试验火灾显示盘和CRT显示器的显示功能	每月一次通过人为制造火警信号或故障信号，查看火灾先是盘和CRT显示器是否正常、正确显示火警或故障设备相关信息
联动控制设备	试验联动控制和显示功能	1、每月一次通过人为制造火警信号或故障信号，实地查看联动控制设备是否正确联动启动相关的联动设备如：风机、水泵等设备，同时联动控制设备的相关显示灯是否正常闪亮

2、对于警铃、卷帘门、广播等敏感性联动设备应与管理单位沟通一致再试验其联动性能，但每年须做联动试验至少一次以上
消防供水	消防水池	核对储水量	每月一次现场实地查看并核对储水量
消防水箱	核对储水量	每月一次现场实地查看并核对储水量
稳(增)压泵及气压水罐	试验启泵、停泵时的压力工况	1、每月一次打开排气阀，检查是否能够自动加压，加压到设定的压力值时是否自动停止

2、每月一次打开试验排水阀，检查减水时能否自动供水，加压装置及供水装置压力表是否显示正常
消防水泵	试验启泵和主、备泵切换功能	1、每月一次在泵房控制柜处启动消火栓泵、喷淋泵，查看运行情况

2、每月一次手动、自动控制启动消火栓泵、喷淋泵1～3次，查信号有否返馈，水压是否上升，电机转动是否正常，有无变形、发热等状况

3、每月一次在联动状态下，分别关闭消火栓泵、喷淋泵的主\备泵，查看备\主泵是否正常启动
管道阀门	试验管道阀门启闭功能	每月一次现场实地抽查管道阀门启闭是否灵活，同时，每月抽查的管道阀门位置应为不同位置
消火栓（消防炮）灭火系统	室内消火栓	试验屋顶消火栓出水及静压	每月一次手动开启屋顶消火栓，查看是否出水，出水水柱是否充实，水柱射程是否正常
室外消火栓	试验室外消火栓出水及静压	每月一次手动开启室外消火栓，查看是否出水，出水水柱是否充实，水柱射程是否正常
消防炮	试验消防炮出水	每月一次手动开启消防水炮，查看是否出水，出水水柱是否充实，水柱射程是否正常
启泵按钮	试验远距离启泵功能	每月一次在消防控制室联动控制设备上手动启动消火栓泵，实地查看现场消火栓泵是否正常启动
自动喷水系统	报警阀组	试验放水阀放水及压力开关动作信号	1、每月一次对报警阀进行开阀试验，观察阀门开启性能和密封性能，以及报警阀各部件的工作状态是否正常

2、每月一次对报警阀旁的放水试验阀进行放水试验，验证系统的供水能力，压力开关的报警功能是否正常
末端试水装置	试验末端放水及压力开关动作信号	每月一次对末端试水装置进行放水，测试压力开关、水流指示器是否工作启动，同时排除管网内的铁锈及杂质
水流指示器	核对反馈信号	末端试水装置进行放水时，查看消防控制室的控制器是否正常、正确报水流指示器启动信息
泡沫灭火系统	泡沫液储罐	核对泡沫液有效期和储存量	每月一次现场核对泡沫液是否在有效使用期限范围内，同时查看其压力表显示的压力值是否在允许值极限位置压力范围内
泡沫栓	试验泡沫栓出水或出泡沫	1、每月一次，确保关闭泡沫发生器和泡沫比例混合器后，打开泡沫栓栓头，查看是否出水，出水水柱是否充实，水柱射程是否正常

2、每年一次，确保泡沫发生器和泡沫比例混合器处于开启状态后，打开泡沫栓栓头，查看是否出泡沫及射程是否正常
气体灭火系统	瓶组与储罐	核对灭火剂储存量	每月一次现场实地查看瓶组与储罐，核对灭火剂瓶组与储罐的压力表压力是否在允许值极限位置压力范围内，是否存在泄漏情况
气体灭火控制设备	模拟自动启动，试验切断空调等相关联动	每月一次卸下报警及控制系统与执行机构的连接装置，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性
机械加压送风系统	风机	试验联动启动风机	每月一次确保联动控制设备打在“自动”(或“联动”)状态，通过试验火灾报警探测器或手动报警按钮，查看相关的联动送风机是否正常联动启动
送风口	核对送风口风速	每月一次在送风机启动状态下，采用风速计实地检测送风口风速是否在正常范围内
机械排烟系统	风机	试验联动启动风机	每月一次确保联动控制设备打在“自动”(或“联动”)状态，通过试验火灾报警探测器或手动报警按钮，查看相关的联动排烟风机是否正常联动启动
排烟阀、电动排烟窗	试验联动启动排烟阀、电动排烟窗；核对排烟口风速	1、每月一次确保联动控制设备打在“自动”(或“联动”)状态，通过试验火灾报警探测器或手动报警按钮，查看相关的联动排烟阀、电动排烟窗是否正常联动启动

2、每月一次在排烟风机启动状态下，采用风速计实地检测排烟口风速是否在正常范围内
应急照明	试验切断正常供电，测量照度	1、自带电源型和子母电源型切断其主供电电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间

2、集中电源型切断其控制器主电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间

3、接在消防配电线路上的应急照明灯具，切断非消防电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间

4、每月一次使用照度计，抽查测量两个应急照明灯之间地面中心的照度
疏散指示标志	试验切断正常供电，测量照度	1、自带电源型和子母电源型切断其主供电电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间

2、集中电源型切断其控制器主电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间

3、接在消防配电线路上的应急照明灯具，切断非消防电源，用秒表测量应急工作状态的持续时间

4、每月一次使用照度计，抽查测量两个疏散指示标志之间地面中心的照度
应急广播系统	扩音器	试验联动启动和强制切换功能	1、每月一次确保联动控制设备打在“自动”(或“联动”)状态，分别触发两个相关的火灾探测器或触发手动报警按钮后，核对启动火灾应急广播的区域、检查音响效果

2、每月一次在公共广播扩音机处于关闭和播放状态下，自动和手动强制切换火灾应急广播
扬声器	测试音量、音质	每月一次用声级计测试启动火灾应急广播前的环境噪音，当大于60dB时，重复测量启动火灾应急广播后扬声器播音范围内最远点的声压级，并与环境噪音对比
消防专用电话	试验通话质量	每月一次检查电话主机是否完好，功能是否正常；检查电话分机及插孔电话的通信情况
防火分隔	防火门	试验启闭功能	1、每月一次现场实地检查防火门的闭门器是否正常，双扇门的关闭顺序是否正确

2、对于疏散通道上设有出入口控制系统的防火门，自动或远端手动输出控制信号，查看出入口控制系统的解除情况及反馈信号
防火卷帘	试验手动、机械应急和自动控制功能	1、每月一次现场触发手动控制按钮，检查防火卷帘升降状态

2、每月一次现场采用机械操作方式检查卷帘能否进行应急升降

3、每月一次确保联动控制设备打在“自动”(或“联动”)状态，采用发散烟雾方式\不低于54℃热气对防火卷帘上端的烟感探测器\温感探测器进行试验，测试防火卷帘的自动反应状况
电动防火阀	试验联动关闭功能	每月一次确保联动控制设备打在“自动”(或“联动”)状态，通过试验火灾报警探测器或手动报警按钮，查看相关的联动电动防火阀是否正常联动关闭
消防电梯	试验按钮迫降和联动控制功能	管理单位联系电梯维保公司进行按钮迫降试验；联动控制功能的测试应在管理单位的协调下，由管理单位组织电梯维保公司及消防维保公司共同进行检测
灭火器	核对选型、压力和有效期	每月一次现场实地核对灭火器的选型是否符合扑灭放置位置可能发生的火灾类型；检查灭火器压力表显示的压力值是否在允许值极限位置压力范围内；检查灭火器的出厂日期至今是否超过有效期（干粉灭火器从出厂日期算起超过10年须报废）
（2）公共电器：楼梯灯完好，电源开关正常，电表箱、电路、有线电视箱信号等设施完好，无安全隐患；强电井、弱电井和检修井无杂物堆放。

（3）上下水管：无堵塞、无漏渗、管道完好；污水井、雨水井每季按要求进行清理，化粪池、隔油池每年定期清理，确保正常使用。

（4）标识系统（楼区号、楼层号、房间号等）：标识齐全、标识牌无损坏、整洁无污迹，完好率达100%。室外招牌维修保养记录齐全，功能正常。

（5）建立物业小修、中修、大修、改造维修及应急抢修制度，维修记录齐全。各类设施、设备的维修或更换配件单体或单一费用在人民币1000元（含1000元）以内的由中标物业服务公司负责，超出1000元以上的维修或更换配件项目由中标物业服务公司与深圳市福田区人力资源综合事务中心议定后再组织实施。

2.4 秩序与安全管理

（1）按要求设置保安岗位人员，实行军事化管理，人员素质过硬，遵纪守法，作风正派；规范日常训练及业务培训，保持队伍人员稳定，年流动率不超过50%。实行24小时值班，建立进出人员登记制度。保安员应定期开展服务礼仪培训，确保提供优质的服务；安全管理按照人防、物防、技防结合的原则，维护正常的工作生活秩序，确保安全。

（2）结合特点建立符合消防法的消防安全制度和规定，全面实施中心值班制度、防火安全制度、防火责任人制度、突发事件处理应急制度等。

（3）保安员工作标准：仪表整洁、言谈得体、遵守国家法律法规、值班人员坚守岗位、保持高度警惕，维持良好秩序、预防治安案件的发生；巡逻人员按区域每2小时巡视1次，人力资源综合事务中心1-3楼上班时间有专人值班，发生治安事件及时制止和报案。爱护各类设施设备，熟练掌握消防器材使用方法。

（4）财产发生被盗事件，造成的损失应由中标物业服务公司承担并进行赔偿。

（5）未尽管理义务或管理不善导致人员（含中心工作人员及其他人员）人身和财产损害的，应由中标物业服务公司承担赔偿责任。

2.5会务服务及其他协助工作

中标物业服务公司负责提供会议及重要活动的会务服务及后勤保障工作，按要求做好相关协助工作。会务服务要求服务人员礼节、气质俱佳，积极主动为会场提供递送茶水等服务，保障会务工作的顺利、有效实施。

（1）会务宾接待服务：策划方案周到、态度热情、服务细致、服从招标方管理部门指挥。

（2）做好会议服务的保密工作。

（3）根据会务规格的不同，制定不同的接待方案，满足不同规格、不同层次的接待服务需求，充分展示招标方的良好外部形象。

（4）做好招标方安排的其它相关工作。

会务服务标准要求

会务服务阶段	标准
接待前期准备工作	1、根据接待服务规格要求，填写报表，确认招标方需求。
2、各部门各司其责，提前做好准备工作，制定详细的策划方案。
接待期间服务工作	1、做好验证、签到、引导、咨询等工作。
2、根据接待需要，每15分钟巡视接待场所，妥善安排后勤服务事宜。
3、做好内外联系、传递信息工作等，及时响应招标方的需求。
接待结束善后工作	1、完成资料文件的收退、物资物品的整理。
2、疏导与会人员，疏导内外围车辆，保证参会人员车辆顺利撤离。
3、设备归位，关闭灯光、音响、投影等，清场检查。

2.6 邮件、报纸、杂志等的收发

中标物业服务公司提供的代收代发服务，邮件、报纸、杂志收发做到及时、高效、准确、安全、无差错。

2.7 物业档案建立与管理

建立物业管理档案制度。采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，配备专（兼）职档案管理人员，建档建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。包括：

（1）产权资料、技术资料等业主资料；

（2）物业管理资料、设备设施资料等日常管理资料；

（3）规章制度资料；

（4）安全管理资料、消防管理资料；

（5）社区文化活动、企业文化资料；

（7）房屋租赁等其他相关资料。

2.8 安全生产管理

严格遵守安全生产的有关规定，制定区内安全防范应急预案，主要包括：火灾紧急处理预案、易燃气体泄漏应急处理预案、跑水及漏水应急处理预案、治安突发事件应急预案、突发性自然灾害（台风、暴雨等）应急预案、传染病疫情突发事件应急预案等，报主管部门备案并严格执行各应急预案。定期组织全员学习应急预案处置程序，成立应急快速反应小组，定期对上述预案进行模拟演练，保障无重大安全事故发生。中标物业服务公司负责本物业管理服务项目的消防安全，指派消防安全责任人（具有相关资质），并承担公共安全责任。

2.9 车辆管理

加强停车场安全管理，建立停车场巡视制度，定期对车场进行巡查，引导车辆有序停放，保障通道畅通，及时修补停车场各项指示标识等相关设备设施。加强与深圳文化创意园物业公司协调沟通，做好停车场的安全管理、卫生清洁工作。

2.10 食堂管理

加强食堂管理，建立食堂相关管理制度，定期对食堂进行安全巡查，卫生保洁，做好食堂的配送餐管理、安全管理、卫生清洁及垃圾分类等工作。

2.11 物业管理有关说明

（1）中标物业服务公司应根据《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定与深圳市福田区人力资源综合事务中心签订物业服务合同，本物业服务项目实行固定总价合同，由中标物业服务公司对深圳市福田区人力资源综合事务中心实施统一的物业管理，综合服务、自主经营、自负盈亏。

（2）相关管理用房和食宿

在委托管理期限内，深圳市福田区人力资源综合事务中心提供物业管理办公室、清洁工具房、监控室各一间，不提供物业管理安保服务人员食宿，由中标物业服务公司自行解决。

（3）中标物业服务公司不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标物业服务公司专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得深圳市福田区人力资源综合事务中心同意。

（4）中标物业服务公司员工负有对深圳市福田区人力资源综合事务中心的保密义务，对涉及深圳市福田区人力资源综合事务中心业务事宜不得探听、议论和外泄。

（5）公共水电费

公共水电费由深圳市福田区人力资源综合事务中心承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等的用电）

（6）物业服务所需的各类清洁用品、各类工具（包括清洁、维修、通信器材、保安器材等）均由中标物业服务公司负责。公共卫生间用品（卫生纸、擦手纸、洗手液等）费用由采购方负责。

（7）中标物业服务公司在合同执行期间，须接受政府采购监督管理部门和采购单位奖惩制度的监管。

（三）人员要求

1、本次物业项目总体要求人数不少于8人。项目经理、物业管理人、会务人员1人，秩序维护主管、秩序维护员4人，专业消防设备维保1人，专业电工1人，清洁卫生（含职工食堂）2人。

具体岗位及人员安排情况表

序号	岗位	人数	岗位说明	备注
1	项目经理、物业管理人、会务人员	1	具有项目经理相关证书、有政府机关办公楼物业管理经验。能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神；能够虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；积极配合采购方其他工作或活动的顺利展开。具有较强的沟通协调处理能力，会电脑操作并有物业管理服务经验。负责做好会务服务工作。
2	秩序维护主管秩序维护员	4	退役军人或经过培训具有同等专业水平的人员，身体健康，必须持证上岗，有物业安全保卫经验，能做好本物业及周边环境内安全防范，日常秩序井然有序，财产不受损失，责任区内火灾发生率为零；人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；具备应对突发事件（设备、消防、治安、突发自然灾害等）应急能力。身体健康，五官端正,必须有物业安全保卫经验，具有高度责任心,工作认真负责,为人正直,着装及仪态作风须正规。所有人员须持证上岗，品行端正，无不良嗜好，无犯罪记录。保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范。
3	专业电工	1	具有行业主管部门颁发的专业上岗证书或初级以上的相关等级资格证书，具备一专多能的技能，有从事本岗位经验，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳，确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。
4	专业消防设备维保	1	持证上岗，负责消防设备的运行、维护和保养工作，使消防设备在运行中保持良好的性能状态。按照本项目的年度消防设备维保工作计划，定期做好月度、季度、年度计划保养工作，按时完成消防设备的维修保养项目，确保本项目内的消防设备处于正常状态。做好消防设备运行和试验等工作，做到每日定时巡检，发现故障及时维修，并认真填写《巡查记录表》。保障24小时待命确保接到急修电话后30分钟内到达现场维修，确保故障在24小时内修复（现场有备件的在4小时内修复）。配合甲方对本项目人员进行消防系统基本操作培训，以及配合相关的消防演练演习。配合完成消防年度检查工作。遵守甲方内部的各项规章制度，严格执行消防设备的各项操作规程。
6	清洁卫生（含职工食堂）	2	身体健康，有从事过保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。
合 计	8
物业管理公司承诺为所聘员工购买一切应该购买的保险，包括不限于“社保”、“医保”、因工受伤、致残和死亡的保险，而所获发放的保险金由物业管理公司单方面处理，与深圳市福田区人力资源综合事务中心无关。

2、人员素质要求:

（1）项目经理

具有项目经理相关证书、有政府机关办公楼物业管理经验。能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神；能够虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；积极配合采购方其他工作或活动的顺利展开。

（2）物业管理人

具有较强的沟通协调处理能力，会电脑操作并有物业管理服务经验。

（3）秩序维护主管

退役军人或经过培训具有同等专业水平的人员，身体健康，必须持证上岗，有物业安全保卫经验，能做好本物业及周边环境内安全防范，日常秩序井然有序，财产不受损失，责任区内火灾发生率为零；人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；具备应对突发事件（设备、消防、治安、突发自然灾害等）应急能力。

（4）秩序维护员

身体健康，五官端正,必须有物业安全保卫经验，具有高度责任心,工作认真负责,为人正直,着装及仪态作风须正规。所有人员须持证上岗，品行端正，无不良嗜好，无犯罪记录。保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范。

（5）专业电工

具有行业主管部门颁发的专业上岗证书或初级以上的相关等级资格证书，具备一专多能的技能，有从事本岗位经验，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳，确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。

（6）专业消防维保

持证上岗，负责消防设备的运行、维护和保养工作，使消防设备在运行中保持良好的性能状态。按照本项目的年度消防设备维保工作计划，定期做好月度、季度、年度计划保养工作，按时完成消防设备的维修保养项目，确保本项目内的消防设备处于正常状态。做好消防设备运行和试验等工作，做到每日定时巡检，发现故障及时维修，并认真填写《巡查记录表》。保障24小时待命确保接到急修电话后30分钟内到达现场维修，确保故障在24小时内修复（现场有备件的在4小时内修复）。配合甲方对本项目人员进行消防系统基本操作培训，以及配合相关的消防演练演习。配合完成消防年度检查工作。遵守甲方内部的各项规章制度，严格执行消防设备的各项操作规程。

（7）清洁卫生人员（含职工食堂）

身体健康，有从事过保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

三、商务需求

（一）服务期：本项目服务期限最长为24个月，合同一年一签，如甲方对履约情况不满意，甲方不再续约。

（二）服务地点：深圳市福田区新洲南路沙尾工业区309栋B座1-3层

（三）报价要求：

1.本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由响应人根据采购文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中选，报价总价作为供应商与采购人签定的合同金额，合同期限内不做调整；

2.响应人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3.响应人的报价不得超过项目预算金额；

4.响应人的报价，应是本项目采购范围和采购文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以响应人最终提出的综合单价或者总价为依据；

5.除非采购人通过修改采购文件予以更正，否则，响应人应毫无例外地按响应文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价；

6.响应人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或者误解项目情况而导致的索赔或者服务期限延长申请将不获批准；

7.响应人不得期望通过索赔等方式获取报价补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各响应人在报价时，应充分考虑报价的风险。

（四）付款方式：在工作保质保量完成的前提下，按月支付物业管理服务费。中标方在每月出具对应的服务费发票，采购方在收到发票后5个工作日内予以支付。

（五）验收：采购人在项目服务期到期后，将按照合同约定的服务内容对供应商的服务进行逐项验收。项目验收后，双方共同签署验收报告，验收报告内容包括每一项技术、服务、安全标准的验收情况及项目总体评价，验收报告将作为服务费尾款支付的重要依据。

（六）违约责任：

（1）服务经过双方检验认可后，签署验收报告。

（2）当满足以下条件时，采购人才向中标人签发验收报告：

a、中标人已按照合同规定提供了全部服务

b、服务项目符合招标文件的服务要求

（七）其他：无