福田区城改办2011年工作总结及2012年工作计划
信息提供日期 : 2011-10-18 00:00来源 : 深圳市福田区城市更新和土地整备局

2011年是《深圳市城市更新办法》颁布实施的第三个年头,国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,各项政策法规日渐完善,全市城市更新计划进入常态申报状态,从目前情况及今后发展趋势来看,城市更新工作都将进一步深化和扩大,城市更新工作在我区及我市的经济发展和城市建设中将会发挥更加积极的作用。
过去一年,我办在区委区政府的领导下,继续做好辖区城市更新和重点工作项目,城中村改造工作已形成全面推进局面,改造专项规划和综合整治规划已实现覆盖全区;完成了岗厦河园片区的房屋拆除工作,推动该项目进入工程建设实施阶段;推进了上步片区3、7、14单元的规划编制和报批工作,完成了华强北路立体街道规划指引初步方案和华强北路地下空间开发初步设计方案;继续规范城市更新计划常态申报和实施项目监管协议的签订,进一步强化政府的监管和服务职能,平稳有序完成了我区轨道交通征收地拆迁工作,有效确保大运会顺利召开,维护城市更新工作范畴内的社会稳定,各项工作进展顺利,现总结如下:
一、2011年主要工作情况
(一)重点工作
1、岗厦河园片区改造
已基本完成村民私宅物业签约工作,物业总签约率(按面积)达97.7%;完成全部房屋拆除工作,结合大运会要求,完成了岗厦改造区域周边市容环境的整治工作,形成改造现场的封闭管理。市中院已依法作出行政裁定,维持原审裁定或原审判决,督导金地大百汇公司等相关单位根据市中院的行政裁定书内容尽快与未签约人完善补偿手续。已与岗厦河园片区改造实施主体签订了监管协议,推动项目进入工程建设实施阶段。
2、上步片区改造工作
3单元专项规划已获得市规土委批复意见;7单元专项规划已经市规土委直一局审议原则通过,现正协调处理公示意见,力争年底前完成规划审批。14单元专项规划已获得市规土委批复意见,现正按市政府要求局部调整兰光地块规划,年内完成规划审批工作。各单元已完成土地、房产确权工作。完成华强北路立体街道规划指引初步方案和华强北路地下空间开发初步设计方案。
3、城市更新重点开工项目
石厦村改造、下梅林村改造一期和赛格日立工业区升级改造三个项目作为重点城市更新项目统一开工,已完成石厦村土地使用权出让合同签订、施工土方和边坡支护等工作,目前正在办理房地产证。下梅林村改造项目正在进行基坑前期施工,方案设计正根据市规土委要求修改完善,此后将再次上报。赛格日立工业区改造项目已取得专项规划批复,并开始土方开挖及基坑支护工程施工。
(二)城市更新工作
1、更新单元计划申报
我区2011年共受理城市更新单元常态申报计划15个,其中区政府已同意列入计划的共6个项目,包括天健工业园片区城市更新单元等,各更新单元总面积25.43公顷,拟拆迁建筑面积28.87万㎡,拟建总建筑面积129.19万㎡;暂缓审批项目共7个,正在办理项目2个。另外,已纳入2011年第一批计划包括上步片区第一更新单元(北区)等两个项目,申报拆除重建用地面积共10.22公顷。
2、城中村改造工作
城中村改造工作已形成全面推进局面,改造专项规划和综合整治规划已实现覆盖全区,规划面积196.15万平方米,拟拆迁用地面积101.41万平方米,目前已拆除重建用地面积37.8万平方米,各项目总投资约272亿元。皇岗村改造项目正在进行改造实施主体确认及改造项目监管协议签订的相关资料及前期准备工作,沿滨河路地区城市设计深化研究立项工作已按程序完成;完成了下沙村改造建筑设计方案设计和监管协议签订工作;完成了新洲村旧村改造拆迁补偿协议见证和备案;沙嘴、上梅林村改造专项规划已取得市规土委正式规划批复;上沙村改造专项规划经区政府审议同意终止规划编制合同,由上沙股份公司另行委托规划单位编制改造规划;上步村改造专项规划编制单位采购流标,协助上步股份公司梳理改造意愿及工作计划,推进改造规划编制工作。
3、旧住宅区更新工作
华泰小区更新专项规划已获得市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议通过;建业小区更新项目已形成更新单元改造专项规划,并已通过区政府审查,现已由申报单位上报市规土委审批;龙溪花园更新项目正在编制更新单元改造专项规划。
4、旧工业区改造工作
积极推进7个工业区共48.63公顷用地改造,计划拆除建筑面积53.07万平方米,规划新建面积235.44万平方米,新增公共用房面积5.43万平方米。第一批试点项目中福田燃机电厂改造项目的股权调整变更基本完成,在积极理顺公司章程制度的同时,正推进设计方案申报以及排洪渠改迁工程的前期工作;金地工业区和天安数码城厂房公寓区改造项目正在完善城市更新意愿调查及专项规划编制工作。第二批试点项目中新浩工业区、安吉尔饮水产业园改造项目已取得专项规划批复;荣生高新技术园二期工作项目已完成公司高层人事调整,专项规划已经区政府审议通过。
5、区域融合更新工作
金地沙头片区项目已完成采购及合同签订手续,正在开展规划研究工作,目前已完成4次阶段性汇报。安托山地区博览馆群规划设计项目的计划立项和招标采购工作已完成,服务单位已形成初步成果。竹子林片区概念规划工作已委托开展,年内形成规划成果并上报区政府审查。
(三)轨道交通工作
地铁2号线东延线、3号线西延线在福田辖区的施工进场协调、收地拆迁工作已经按施工进度要求全部完成,社会维稳工作基本呈稳定可控状态,总提供施工围挡面积约40万平方米,拆迁面积约5.5万平方米,拆除建筑物约6000平方米,办理4个永久收地手续,总补偿合同金额约3100万元。区政府出色完成市政府下达的年度工作任务,连续两年被市轨道交通建设指挥部评为“先进单位”。
二、当前主要问题和困难
(一)政策法规的缺位限制了更新工作的高度
《深圳市城市更新办法》颁布实施以来,社会参与改造热情高涨,也带来开发商争抢项目、业主预期过高、信访量激增等社会问题,《实施细则》至今尚未能出台实施,使城市更新工作在政策缺位的现状下无章可循,从计划到实施各阶段工作无章可循,往往只能摸着石头过河,遇上问题解决问题,难以对整个城市更新的可持续发展进行高屋建瓴式的战略研究和思考,进而据以进行高姿态、高起点的规划统筹和更新实施工作。
(二)改造认识的差异加大了更新工作的难度
社会市民对城市更新政策和过程的认识不足以及对改造利益预期的持续高涨,使拆小建大、拆旧建新的单纯提高容积率和开发强度的项目比比皆是,政府、开发商及业主等各利益群体之间的利益博弈更加激烈,给更新改造增加了一定难度,由此引发的社会矛盾更成为民众与政府关系白热化的一个重要领域,更是当前政府维稳工作的一个着力点。
(三)职能设置的滞后影响了更新工作的力度
我办目前的工作职能为2006年所划定的,当时的职能为负责全区城中村(旧村)改造工作。近几年来,随着全市城市更新工作的逐步展开和推进,我办承担的职能已发生了很大变化,工作范围从最初的城中村改造,扩展到城中村、旧住宅区、旧商业区、旧工业区的全覆盖,工作职能也从单纯的城中村规划编制、组织落实、区政府牵头的城中村改造项目的拆迁谈判、扶持项目等,扩大到“四旧”改造的统筹、审核、组织和监管,目前我办牵头推进各类项目近三十个,辖区轨道交通建设收地拆迁工作完成2、3号线13个站点上百家受影响户的临时施工用地及永久占地的征收地、补偿、维稳工作,辖区城市更新单元策略研究、区域融合研究和环“CBD”高端产业带相关研究等重点工作以及市政府法定图则及其他市级规划涉及我区用地及产业时的研究把关等,都在常态化推进中。职能设置的相对滞后、专业人才的缺乏直接影响了推进城市更新的工作力度。
(四)利益平衡的困难减缓了更新工作的进度
城市更新工作应具有科学的可持续性,应在经济发展、社会民生、环境品质、公共配套等各个方面作出长远的、可持续的改善和提高,但在实际操作中,由于涉及到多方主体的利益,无论是业主、开发商、政府和社会,均在更新项目中寄予了自身的诉求,而这些诉求往往相互冲突,协调难度大、需时长,直接影响了更新工作的进度。如何完善相关法律政策,综合平衡各方利益,妥善解决拆迁问题,避免因拆迁引发社会不公平问题和矛盾,实现政府和民众的双赢,成为在和谐的社会环境中可持续地稳健推进城市更新的关键
三、2012年工作计划
城市更新是一项全新的、持久的、复杂的、系统的城市建设工作,对今后的城市发展,无论是从产业升级方面,还是从提升城市竞争力,提高城市生活品质方面,都具有无可否认的重要意义,需要我们花大量的时间、精力予以长期的、完整的、持续的关注和探索。
(一)工作思路
1、充分认识城市更新的重要性和必要性
推行“城市更新”,使深圳的城市发展思路和模式与过去相比有了飞跃性的变化,对于作为深圳中心城区的福田来说,未来发展意义重大。通过对土地利用效益低下的城市单元和产业空间有计划地进行融合改造、挖掘潜力,能有效促进老城区活力重振和社会结构优化调整,是深圳实现可持续发展的必由之路,也是加快城市发展转型的现实途径。另一方面,通过城市更新改造,进一步完善市政配套设施建设,进一步实现城市功能的提升与转变,改善人居环境、提高生活质量。因此,我们要对城市更新问题要进行深入的研究,不断总结经验、完善措施、改进工作,要根据福田辖区实际情况,综合运用不同的更新模式,努力打造福田成为现代化、国际化水准的深圳中心城区。
2、确保更新计划有序可行
加大力度组织编制《福田区城市更新研究》,结合市政府对福田的定位和辖区实际情况,考虑我区未来五年、十年乃至更长远的发展考虑,设定我区发展的目标与战略,指导辖区楼宇经济和现代服务业的发展、产业升级配置和公共服务配套设施建设,加快制定相关规范、指引和各类评价标准,切实保障公众利益的落实。
3、强调重点项目有序推进
在更新类别上,我区重点推进城中村和旧工业区,旧居住区以综合整治为主,由区政府组织开展意愿征集和计划申报等前期工作,谨慎实施拆除重建,同时结合地铁合理把握城市更新的时序和规模,兼顾地下空间开发及周边土地利用,采用以点带线、以线带面的方式引导城市更新活动在福田区内逐步展开,鼓励以“成片改造、分期实施”的方式稳步推进城市更新。完善城市公共服务配套设施。
4、探索更新模式创新途径
在以往综合整治、功能改变和拆除重建三种模式的基础上,增加 “区域融合”的第四种更新模式,以在更大范围内和更宽条件下实施更新工作,以宗地合并,路网组合,公共配套共享等方式,最大程度地提升规划效能,以金地沙头片区区域融合为切入点,将原本由市场主导和自发形成的、分散的土地空间资源予以融合利用,避免城市更新工作陷入简单的拆少建多,拆旧建新和拆零建散的低水平模式,实现多方共赢的局面。另一方面,积极探索地下空间资源的复合利用模式,充分释放福田作为市中心的社会、环境和经济效益。
5、落实政府公共服务用房
为确保各更新项目政府公共服务用房的规划建设和管理移交,应在各更新项目建筑设计、预售和竣工验收等环节,就公共服务用房位置、设计等事先经区政府的同意,以保障公共服务用房建设与使用的合理性与产权移交区政府的明晰性。
6、赋予更新工作全新内涵
坚持城市更新工作的政府引导、统筹规划,区域融合、公共优先,有序实施、品质为先原则,即以优先促进重点发展战略地区改造,以符合城市规划和政策要求为指导,注重产业升级和改善民生,优先考虑社会公众利益,充分尊重业主改造意愿,在城市更新工作中展现当代艺术、科技文明、环保生态的城市内涵。
(二)工作计划
1、完善城市更新工作制度
加快促进《深圳市城市更新办法实施细则》的出台和实施,结合辖区城市更新工作实际,制定切合我区实际的《福田区城市更新计划申报指引》等相关规范及文件,建立完善公开、公平、公正的更新工作操作流程,形成一个开放包容的公众参与和决策过程,一个协调、合作的实施机制,使城市更新更加透明、民主、公平和可持续。
2、保障重点项目稳步推进
(1)岗厦河园片区改造工作
督导金地大百汇公司等相关单位完善与未签约人的补偿手续;积极推动改造项目建设进展及相关市政设施建设,协调区安监局、建设局等部门做好该项目的安全生产管理工作,确保村民回迁房的顺利建设和村民的按时回迁。
(2)上步片区改造工作
同时积极稳妥推进上步片区3、7、14更新单元开工建设工作及一批工业区升级改造等重点项目的进展,推动华强北路立体街道综合开发建设工作。建立高效、科学的华强北立体街道开发决策机制,进一步确定地面和地上部分投资建设主体。
(3)重点开工项目
继续推进石厦村改造、下梅林村改造一期和赛格日立工业区升级改造三个项目的实施工作,完善公共服务配套设施,提升辖区环境品质和形象,确保实施项目顺利推进。
(4)政府主导模式的研究
重点研究政府主导组织开着旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作,积极探索在项目列入计划后通过公开公平的方式选定项目实施主体等。
3、大力推动区域融合更新
协调市规土委等部门尽快完成安托山地区博览馆群概念规划设计审批工作,并推进该项目的后续相关工作。结合区政府对金地沙头片区融合研究的意见进行修改完善,并组织专家评审,完成规划研究工作,年内争取取得市规土委相关规划批复意见,为我区把握该片区下一步城市更新方向提供科学合理的规划依据。
4、强化更新计划规划统筹
完善规划制定计划常态化申报的程序和要求,提高计划申报和规划编制效率,坚持“区域融合、公共优先、品质为上、稳步有效”的更新原则,推进已纳入更新单元计划的项目规划编制工作,积极组织各城中村、旧工业区项目的改造专项规划编制和送审工作。
5、组织完成轨道交通工作
积极协调做好9号线车辆段用地与鹏程宝临时汽车展场拆迁工作和彩田工业区(或笔架山地下)作为9号线停车场等重点工作。推动市政府相关部门加快对轨道交通建设收地拆迁涉及的相关法规、规定的制定和修订工作,建立轨道交通建设收地拆迁工作指引,规范工作流程、操作细节和注意事项。加强对市各职能部门的协调,形成收地拆迁合力,提高谈判沟通效率,加强对轨道交通建设施工单位的监督管理,降低对沿线居民和业主的影响,切实做好轨道建设引起的群众信访和维稳工作,保证辖区社会和谐稳定。
6、优化配置公共基础设施
强化城市更新中政府公共服务用房强制性配置工作,完善增设托老中心等新功能,建立部门联动高效、全过程监管的长效机制,推行以社区为单位,最终实现公共服务配套实施100%落地并归属政府,并逐步增加产业创新用房保有量。
7、强化政府监管政策宣传
建立城市更新全过程的监管和沟通平台,充分发挥政府监管、服务职能,强化政府对实施主体的跟踪督查作用,继续与实施主体签订项目监管协议,保障项目按照规划方案实施,落实公共服务配套设施的建设和移交使用。另一方面,加强城市更新政策宣传,正面宣传引导更新工作,正确解读城市更新办法相关政策,让市民充分了解城市更新政策,理解城市更新工作的重点和难点,将潜在的不确定、不稳定因素化解在初级阶段。
深圳市福田区城中村(旧村)改造办公室
二〇一一年十月十六日