第20180133号 

　　案    由： 关于尽快创新科学立法《深圳市区分所有建筑物管理法（条例）》的建议

　　分    类： 社会管理 子分类： 生活安全

　　主 题 词：

　　提 案 人： 陈孝悦 (共1名)

　　办理单位： 分办: 规土委直一分局,住建局 

　　内    容：  

　　鉴于深圳市正在由近四十年建筑物大规模的“建设主导期”向“建筑物管理期”转变过程中；由社会发展、经济发展、生态管理的时代需求；谨建议深圳市创新立法、先导全国、科学立法：《深圳市建筑物管理法（条例）》。建议尽快先导科学立法其中的《深圳市区分所有建筑物管理法（条例）》（含业主大会组织法律法规条款）。

　　办    法：

　　一、全国、深圳市急需出台《建筑物管理法（条例）》。在相关建筑物建设过程，国家、市有近五十个法律法规。而在建筑物管理使用中，一个法律法规都没有。只有一个部令：《城市危险房屋管理规定》。现在我们不研究、不建立、不制定相关“建筑物管理法”、特别是“区分所有建筑物（住宅小区建筑物）管理法”的法律法规，有可能在未来一个城市的经济也许会被建筑物管理相关问题拖垮。没有（明确）人管（区分所有）建筑物，这真是一件很可怕的事情。

　　二、为确保深圳市经济发展、科技创新、确保城市建筑物长治久安：明确建筑物产权人、明确管理责任人。现在是将区分所有建筑物管理权还给业主的最佳窗口期。（全国近二百小区深圳市五个业主自管的案例）

　　三、深圳市是<积极推进供给侧结构性改革>的先行市，区分所有建筑物管理（旧称：物业管理）的供给侧结构性改革必须深化改革：依据《国家物权法》第81条款：由业主大会决定是业主自行管理、还是聘请物业企业或职业经理人管理。

　　四、健全“区分所有建筑物”产权人业主组织法律条款。建立权责明确廉洁自律的业主大会运行机制。

　　五、明确业主大会的法律地位、完善市场主体因素：市场甲方业主大会。促进物业服务市场按统一市场发展、确保物业服务市场的公平竞争。健全业主组织架构；发放国家统一社会信用代码；开设业主大会银行账户；由业主大会收取小区相关区分所有建筑物管理一切收益（含物业费）。

　　六、严格执行国家《合同法》：明确市场甲方业主大会和市场乙方物业服务企业的法律关系。市场甲方-业主大会严格依照签订的合同，支付物业服务（管理）费给市场乙方-物业企业购买优质物业服务。物业企业无合同是违法经营；没有合同则必须依法平和退出小区。

　　七、依据党的十九大报告第五方略第五款：物业服务市场必须纳入全国《统一市场和公平竞争》。完善市场监管体制。打破行政性垄断，防止行业垄断。物业企业必须接受工商局统一市场监督管理，而不是统一市场外的独立王国。

　　八、区分所有建筑物的公共共有面积判定：依据建筑物最早的法律文本：即地产商和政府最早签订的建筑规划合同。建筑规划规定的地下（含地面）停车位、公共活动场所、物业管理用房、业主委员会用房必须归小区业主所有、使用。

　　九、提高城市公共社会服务能力（城市管理执政能力）：治安管理、道路管理、消防管理、绿化管理、环境卫生垃圾清运应纳入城市社会公共服务和行政管理的范畴。

　　十、区分所有建筑物的水、电管理应该明确界限：业主家庭电表、水表以内归业主所有、管理、维修。以外由供电公司、供水公司所有、管理、维修。

　　区分所有建筑物管理事关城市发展、经济建设发展、科技创新发展、深圳市生态环境美好保护。恳请深圳市人民政府、深圳市人大常委会尽快将《深圳市区分所有建筑物管理法（条例）》纳入2018年法律法规制定规划中。

　　为全国各地城市建筑物管理科学立法做出创新先导示范。

　　深福建函〔2018〕137号

　　深圳市福田区住房和建设局对福田区政协第五届一次会议委员提案第20180133号的分办意见

尊敬的陈孝悦委员：

　　关于区政协五届一次会议提案第20180133号《关于尽快创新科学立法《深圳市区分所有建筑物管理法（条例）》的建议》我局已收悉，经认真研读，现将办理意见回复如下：

　　一、关于区分建筑物创新立法问题

　　经认真研读，提案提出有关建筑物管理的法律法规意见主要是基于香港特别行政区《香港法例》第123章《建筑物条例》，该法律目的是改善香港楼宇建造和维修的质素，包括提供楼宇安全贷款计划、监管建筑环境(地盘)安全，以及以执法行动对付新建筑物的违例行为、危险楼宇及危险斜坡、排水渠的损毁和招牌安全等。目前，深圳市对于建筑物的管理主要依据《深圳经济特区物业管理条例》。我局作为辖区物业监管部门，严格依据现行的相关法规行使监督管理职能。但是，鉴于区级部门无立法权，提案中关于“区分所有建筑物（住宅小区建筑物）管理法”立法问题，建议委员向市人大或市政府提议。我局也将对职权范围内遇到的系列问题，结合委员提出的意见和建议向市局反映，推动物业管理立法建设，完善相关法规政策。针对行业中出现的问题，及时出台相应的规范性文件，提高法规的可操作性，推动社区治理，创造安定和谐的社区环境。

　　二、关于业主大会法律地位以及运行机制问题

　　《广东省物业管理条例》第三章以及《深圳经济特区物业管理条例》第二章均明确了业主大会的法律地位及运行机制。一方面，业主委员会通过业主大会选举产生，代表广大业主的利益，使业主决定物业管理重大事宜或选择物业公司的权利得以有效实现，同时也可以对物业服务企业进行有效监督，克服单个业主处于弱势的地位；另一方面，业主委员会还负有督促光大业主遵守业主公约，纠正业主不当行为等职责。

　　三、关于业主大会统一社会信用代码问题

　　根据市局《关于开展业主大会代码转换试点工作的通知》（深建物业〔2018〕22号），住房和城乡建设部决定在深圳开展业主大会组织机构代码证换领统一社会信用代码证试点工作。我局根据相关通知，正在积极落实试点工作，有关试点工作具体事项建议向市局作进一步咨询。