为保障社会各界、广大市民的知情权、表达权、参与权和监督权,广泛听取社会各界的意见和建议,提高行政决策的科学性和透明度,更好地监督、完善相关政策文件的公平、公正及实用性,根据《重大行政决策程序暂行条例》《广东省重大行政决策听证规定》《深圳市行政听证办法》等相关规定,我局召开了制定《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引》重大行政决策听证会。现将听证会情况报告如下:
一、听证会前期准备情况
福田区住房和建设局于2025年1月22日在福田区政府在线、福田区住房和建设局官网公示《关于举行制定<深圳市福田区物业专项维修资金管理指引>重大行政决策听证会的通告》，定于2025年3月6日下午3：00召开“制定《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引》重大行政决策听证会”，并接受社会各界的报名；于2025年2月24日在福田区住房和建设局官网公示《关于制定<深圳市福田区物业专项维修资金管理指引>重大行政决策听证会参会人员名单的公告》，确定了听证会参会人员名单；于2025年2月27日向听证会参加人员送达了听证材料。
二、听证会举行情况(听证会时间和地点、听证会人员组成情况、听证内容及事项等)
本次听证会于2025年3月6日下午3：00在福田区政府大楼2720会议室召开。听证会听证组：梁鸿鹏（首席听证人及主持人，福田区住房和建设局）、胡信均（福田区住房和建设局）、赵靓（福田区住房和建设局）；听证陈述人：刘鹏（福田区住房和建设局）；听证记录员：范斐璇（福田区住房和建设局）；听证参加人：林思群(福田区物业行业协会）、左壮（深业物业运营集团股份有限公司）、赵俊巧（深圳市锦峰物业经营管理有限公司）、沈燕（深圳市万厦居业有限公司）、高珉（深圳市特发服务股份有限公司）、王谟春（深圳市锦峰物业经营管理有限公司）、邓芬妮（广东晟典律师事务所）、钱东辉（北京天驰君泰<深圳>律师事务所）、王少雄(市民代表）；原定听证参加人夏欣刚、李文秀、唐静已提前通知福田区住房和建设局无法参会的情况及理由，因原定听证参加人出席率未达到三分之二以上，故递补左壮、沈燕、高珉为听证参加人。
本次听证会旨在对福田区住房和建设局起草的《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（征求意见稿）》进行听证，保障社会各界、广大市民的知情权、表达权、参与权和监督权，更好地监督、完善相关政策文件的公平、公正及实用性。
三、听证会各方提出的问题或意见建议及反馈情况
（一）听证陈述人对政策的介绍
近年来，随着城市化加速推进，人们对居住环境的要求不断提高，物业专项维修资金使用和需求日益增多。物业专项维修资金作为“房屋养老金”，对保障住宅共有物业得到及时维修和更新改造具有重要作用，对提升居住舒适性和安全性起到了积极的作用。但随着物业专项维修资金工作的深入开展，也出现了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题。
为加强福田区物业专项维修资金使用管理，保障物业管理区域共有物业正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，满足福田区物业专项维修资金管理工作实际需要，提升福田区物业专项维修资金管理水平，区住房建设局组织起草了《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（征求意见稿）》（以下简称《管理指引》）。
《管理指引》共设总则，职责分工，缴交和续筹，使用管理，附则共五章、三十九条。
总则为《管理指引》的第一条至第三条，分别明确了制定依据、使用范围、使用限制；
职责分工为《管理指引》的第四条至第五条，分别明确了区住房建设局、街道办事处的具体工作职责；
缴交与续筹为《管理指引》的第六条至第十条，分别明确了物业专项维修资金设立、日常维修金缴存、日常维修金缴存监督、首期维修金追缴、维修金续筹；
使用管理为《管理指引》的第十一条至第三十六条，分别明确了物业专项维修资金使用类别、实施主体、申请主体、维修方案编制、施工单位选取、工程造价审核、监理单位聘请、竣工验收、业主决议及公示要求、专项使用要求、日常使用要求以及应急使用要求；
附则为《管理指引》的第三十七条至第三十九条。其中第三十七条明确了《管理指引》对物业专项维修资金使用相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。第三十八条明确了《管理指引》与上级相关政策文件不一致的，依照上级相关政策文件规定执行。以及《管理指引》的解释权。第三十九条明确了《管理指引》有效期。
（二）听证参加人主要意见建议及反馈情况
9位出席的听证参加人全部做了现场发言，共对《管理指引》的具体内容提出31条意见和建议，现将反馈情况归纳如下：
1. 建议《管理指引》第三条将新增设施设备列为可使用物业专项维修资金的事项。
解释。《管理指引》【使用范围】条目已明确维修资金使用范围。
2. 建议《管理指引》第三条第五项中“由停车位使用方收取方负责”修改为“由停车费收益方负责”。
采纳。将对照《深圳经济特区物业管理条例》第八十七条修改相关表述。
3. 建议《管理指引》第十条增加没有业委会情况的相关规定。
未采纳。对于没有业主委员会的小区，居委会根据《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》有关规定代行“组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金”职责，《管理指引》中不另行赘述。
4. 建议《管理指引》第四章明确没有业委会情况下由居委会作为实施主体。
解释。《管理指引》【实施主体】条目已阐述“居委会”作为实施主体的情形。这个确定是
5. 建议《管理指引》全文规范“共有设施设备”和“共用设施设备”的概念。
采纳。《管理指引》【使用范围】条目中明确“共有物业包括物业共用部位和共用设施设备，其范围依据国家和深圳市有关法律法规、规章及规范性文件的相关规定确定。”，后文将统称“共有物业”。
6. 《管理指引》第十一条已定义了“应急使用”的概念，建议后文“应急维修事项”、“应急维修费用”统一为“应急使用”的表述。
解释。《管理指引》“应急维修事项”表述与《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十九条相关表述保持一致；“应急维修费用”相关表述与《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十五条保持一致。
7. 《管理指引》第十三条“专项维修资金的申请一般由物业服务企业提出申请”中的“一般”以及第十七条“监理费用可从物业专项维修资金列支”的“可从”的表述指导性较为模糊，建议予以明确。
采纳。将修改相关表述。监理费列支在《管理指引》【使用范围】条目中明确。
8. 建议《管理指引》第二十条明确“共有物业大、中修”以及“小修”的划分定义。
采纳。将修改相关表述。补充“业主大会可以通过业主大会会议或者管理规约等形式对专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。”
9. 建议《管理指引》第二十三条中“工程施工过程中物业服务企业与业主委员会应按施工合同约定与法律规定维持施工现场的秩序”修改为“工程施工过程中物业服务企业与业主委员会应按法律法规与施工合同约定维持施工现场的秩序”
采纳。将修改相关表述。
10. 建议《管理指引》第三十条明确“应急处置”和“应急维修”的定义和区别。
解释。由物业服务企业根据应急情形实际情况采取临时处置措施或者开展相关维修。
11. 建议《管理指引》第三十条第一项“天台、外墙、屋顶”修改为“屋顶、屋面及外墙”。
采纳。将修改相关表述。
12. 建议《管理指引》第三十条第二项增加涉及电梯安全评估的相关规定。
采纳。将修改相关表述。
13. 《管理指引》第三十条第三项中“消防设施设备”表述不规范，在消防法中规定了6种消防设施和消防器材，没有“消防设施设备”的概念，建议修改为专门的名词表述。
采纳。将修改相关表述。
14. 建议《管理指引》第三十条第四项中“玻璃幕墙炸裂”修改为“爆裂”或其他表述。
采纳。将修改相关表述。
15. 建议《管理指引》第三十条第五项中“扶梯踏板”“扶梯”修改为“楼梯”“梯级”等表述。
采纳。将修改相关表述。
16. 建议《管理指引》第三十条增加物业服务企业收到相关部门的整改通知后是否能通过应急使用物业专项维修资金的规定。
采纳。将修改相关表述。
17. 建议《管理指引》规定工程预算可上浮10%至20%。
未采纳。无相关法律法规依据。
18. 建议增加没有业委会及居代业情况下申请备用金的途径。
解释。对于没有业主委员会的小区，居委会根据《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》有关规定代行“组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金”职责，《管理指引》中不另行赘述。
19. 建议审核全文，统一“维修金”“维修资金”“专项维修资金”等简称的表述。
采纳。将统一相关表述。
20. 建议《管理指引》第八条增加业主未缴交物业专项维修资金的追责规定。
采纳。将修改相关表述。
21. 建议《管理指引》第九条明确追缴主体。
解释。已明确区住房建设部门、业主大会均可依法追缴。
22. 建议明确没有业委会及居代业情况下申请备用金的程序以及是否可以突破至按栋表决。
未采纳。无相关法律法规依据。
23. 商业楼宇较多，建议提高使用维修资金的便利性。
解释。概括性建议，未涉及《管理指引》具体内容。
24. 建议《管理指引》第三条中将新增设施设备，如垃圾分类点等小型建筑列为可使用物业专项维修资金的事项。
解释。《管理指引》已明确维修资金使用范围，不进行详细列举。
25. 建议将《管理指引》第六条中关于物业专项维修资金的分类概念调到《总则》部分。
采纳。将修改相关表述。
26. 建议《管理指引》第七条补充明确各类情形的责任主体。
采纳。将修改相关表述。
27. 建议《管理指引》第十条补充没有业委会的情况下如何续筹的规定。
解释。对于没有业主委员会的小区，居委会根据《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》有关规定代行“组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金”职责，《管理指引》中不另行赘述。
28. 建议《管理指引》第十五条补充“相关主体要严格遵守招投标法的相关规定开展招标活动”的表述。
采纳。将修改相关表述。
29. 建议《管理指引》第十七条规定监理单位的聘请主体与实施主体，施工单位的聘请主体保持一致。
采纳。将修改相关表述。
30. 建议《管理指引》第七条删除“《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2020〕8号）”，因为前文已经写了。
采纳。将修改相关表述。
31. 建议《管理指引》全文删除“政策”的表述，因为经查《管理指引》并未涉及政策，均为法律法规。
采纳。将修改相关表述。
（三）听证组意见
由福田区住房和建设局按上述意见进一步对《管理指引》进行修改。
附件：《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（征求意见稿》听证会意见及采纳情况汇总表
听证主持人: 梁鸿鹏
听证员:胡信均、赵靓
2025年3月17日
附件：
