市民您好！关于您在福田政府在线反映事项现回复如下：一、关于房屋使用面积与房屋套内建筑面积的概念和内涵

房屋使用面积：1988年4月4日，原深圳市房产管理局发布《关于印发<深圳市房屋建筑面积计算细则>的通知》（深房[1988]22号）。该细则规定，房屋建筑面积由使用面积、结构面积、应分摊的公共面积三部分组成，使用面积按房屋的内墙线计算（含阳台面积），墙体所占的水平面积属于结构面积。经了解，结合现存的90年代初完整测绘查丈资料分析，当时出具的《房屋建筑面积汇总表》《深圳市房地产查丈原图》《深圳市房屋建筑面积分户计算书》等资料中的使用面积实质上对应细则规定的使用面积与结构面积之和，未对使用面积、结构面积进行单独计算。1994年9月15日，原深圳市规划国土局发布《关于发布<深圳市房屋建筑面积计算细则>的通知》（深规土[1994]421号），对1988年细则中的使用面积概念进行了修订，修订后的使用面积对应1988年细则规定的使用面积与结构面积之和。

房屋套内建筑面积：2000年8月1日，国标《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）发布实施。规范规定：套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，其中：外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入套内墙体面积，一半计入共有建筑面积。深圳市自国标《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）发布以后才开始计算套内建筑面积。深圳市建筑面积测绘计算现行地方标准为《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG 22-2015），规范规定的套内建筑面积计算方法与《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）一致。

房屋使用面积与房屋套内建筑面积之间的差别：对于专有空间的面积计算，套内建筑面积与1994年细则规定的使用面积相比，主要差异在：套内建筑面积仅包含外墙（包括山墙）水平投影面积的一半，而1994年细则规定的使用面积包含全部的外墙（包括山墙）水平投影面积。

二、关于本项目房屋套内建筑面积认定的程序问题

根据2017年8月24日发布的《深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目搬迁补偿安置方案》（以下简称搬迁补偿安置方案）及后续与业主签署的《深圳市华富村东、西区旧住宅区改造项目房屋搬迁补偿安置协议书》（以下简称搬迁补偿安置协议书），本项目被搬迁房屋建筑面积（套内建筑面积）按照以下顺位进行确认：1.房地产登记簿记载；2.房地产权利证书记载；3.合法有效的竣工测绘报告。项目启动时，本项目范围内所有被搬迁房屋的房地产登记簿、房地产权利证书均未记载套内建筑面积。所调取的《房屋建筑面积汇总表》《深圳市房地产查丈原图》等历史档案中未记载“套内建筑面积”，其记载的“户内面积”“使用面积”“分户面积”等在概念和内涵上与“套内建筑面积”存在差异（详见第一部分）。

为保障被搬迁人合法权益，确保本项目顺利推进，实施主体参照当时有效的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2016）第二十七条第三款之规定，特委托具有法定测绘资质的深圳市地籍测绘大队进行测绘，并以其出具的测绘报告作为认定被搬迁房屋套内建筑面积的依据。

同时，本项目整体拆除前，实施主体再次委托深圳市地籍测绘大队对项目范围内各楼栋房屋进行了实测，并以实测报告数据作为图测的参考。经与图测面积比对，绝大部分房屋套内建筑面积与图测基本一致。

本项目于2017年正式启动，项目启动时《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG 22-2015）已生效，深圳市地籍测绘大队按照该技术规范实施测绘，适用技术规范依据正确。

三、关于本项目被搬迁人合法权利保障的问题

本项目作为深圳市老旧住宅小区棚改试点项目，坚持以人民为中心，充分保障被搬迁人的合法权利，本项目所执行的补偿增购政策远远优于全市其他棚改项目：1.从补偿标准来说，本项目《搬迁补偿安置协议书》明确约定，选择产权调换的，按被搬迁房屋的建筑面积以1:1.18的标准确定回迁新房应补偿建筑面积(以被搬迁房屋建筑面积为基数确定的产权调换建筑面积)，且回迁新房应补偿建筑面积所对应的套内建筑面积与被搬迁房屋套内建筑面积之比不低于1:1。为最大程度保障被搬迁人利益，以两种标准计得的套内建筑面积较大者确定被搬迁房屋的应补偿建筑面积。2.从增购标准来说，被搬迁人可选择在应补偿建筑面积基础上，按9000元/平方米优惠价增购13平方米建筑面积，且在房源允许情况下，可在增购建筑面积13平方米基础上，按回迁新房市场评估价9折再增购不超过12平方米的建筑面积。3.从测绘标准来说，被搬迁房屋的套内建筑面积与回迁新房的套内建筑面积，均是按照现行有效的《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG 22-2015）进行测绘得出，测绘标准前后一致。

感谢您对我们工作的关注与支持。

（活力城区建设事务中心）2023-05-18