专题简介  
关于以国际化战略思维谋划福田南片区发展新蓝图的建议之建议内容

  当前,我国新一轮改革开放不断深化,“一带一路”倡议全面推进;深圳城市发展瞄准现代化国际化创新型城市建设目标,国际化发展是重中之重。福田南片区与香港只有一河之隔、拥有国内最大的陆路口岸,是深圳面向国际发展的重要板块,更是福田区在新一轮开放发展中抢得先机、赢得主动的战略支点,权衡各方面的条件,我们建议以国际化战略思维积极谋划福田南片区发展新蓝图。

  一、福田南片区战略价值亟待挖掘

  福田南片区主要由福保街道和南园街道组成,面积合计7.11平方公里,片区内的主要经济区-福田保税区面积为1.35平方公里。2014年,片区规上工业总产值445.84亿元、占全区比重的45.3%,规上服务业营收259.18亿元、占全区比重的10.31%;2015年前3季度,片区规上工业总产值、规上服务业营收占全区比重分别达到57.74%、11.32%,呈上升态势,反映片区经济在全区占有重要地位。然而,必须看到,在这块最靠近香港的战略要地,现代服务业发展相对落后,工业更是以加工贸易为主体,处于全球产业链的中低端环节。以福田保税区为例,工业总产值从2006年的676亿元下降到2013年的409亿元,降幅逾40%;出口总额由2007年的190亿美元下降至2013年的117亿美元,降幅超过17%,与全市经济高质量发展呈现较大反差。面对我国新一轮改革开放步伐加快、全球科技产业革命不断深化、世界经济重心加速东移,福田南片区继续按照现行模式发展,不但会浪费黄金宝地的价值,错失抢抓历史性机遇的大好时机,同时将弱化福田中心区的战略功能。

  二、福田南片区开发时机已经成熟

  从国家战略新布局、我市大力推进保税区转型发展、香港加快新界地区开发的新形势来看,福田南片区开发时机已经成熟、面临重大发展机遇。

  (一)国家扩大开放步伐为福田南片区国际化布局发展提供了难得机遇。十八大以来,国家积极谋划“一带一路”愿景,在全国布局建设自贸区,推动签署CEPA服务贸易协议,深入推进人民币国际化,大力发展跨境电商。福田南片区与香港“一河之隔”、紧邻市中心区,地理区位得天独厚,是发展跨境电商和服务贸易的最佳区域。国家开放发展步伐加大、加快,为福田南片区充分发挥地理优势,充分利用国际国内“两个市场、两种资源”,加快国际化发展布局,创造了难得的政策机遇。

  (二)市里力推保税区转型升级为福田加快南片区开发营造了良好政策环境。落实国家加快保税区域转型升级的战略部署,市里相继出台了《深圳保税区域转型升级总体方案》、《深圳保税区域转型升级行动方案》和《盐田综合保税区产业发展规划》,积极推进保税区向保税贸易及服务为主转型,打造对外贸易和开放合作平台。为加快福田保税区转型升级,市里向福田区下放了保税区社会管理权,同时决定将轨道3号线延长至保税区。这些政策措施的出台实施,为福田区加快福田南片区开发提供了主动权、营造了良好政策环境。

  (三)土地资源紧约束下的房价高企为福田南片区高强度开发创造了有利市场条件。最新统计显示,2016年1月福田区新房均价约6.2万/平方米,环比持平;二手房均价约5.6万/平方米,环比上涨5.16%。由于福田区新增可开发土地几近枯竭,未来3-5年,福田新房和二手房均价势必继续维持高位运行。目前,南园街道滨河大道南侧区域以10层以下的低密度住宅为主,福田保税区以10层以下的低密度厂房和仓库为主(总体容积率不足2.0),加之皇岗口岸功能转型在即、广深高速皇岗延长段配套设施用地年限即将到期,依此测算,深圳河沿线一带福田辖区可供高强度开发的规划用地面积约3平方公里,实际可开发面积也将达到2平方公里。仅将福田保税区的总体容积率提升2-3倍,可增加270万-540万平方米建筑体量,参考鹿丹村旧改项目中海天钻最低备案价11.76万/平方米,即便以10万/平方米收购二手房或者1:2赔付小业主面积,开发商也大有利润可赚,这为福田南片区高强度开发创造了极为有利的市场条件。

  (四)香港加快北向发展步伐对福田南片区开发形成强力牵引。2013年7月,香港规划署和土木工程拓展署发布了《新界东北新发展区规划及工程研究》,香港新界东北新发展区包括古洞北、粉岭北及坪輋/打鼓岭新发展区三个部分,规划面积7.87平方公里,可开发面积5.33平方公里,2014年开始工程详细设计,预计2018年开始工程建造并分阶段完工。同时,香港政府还发布了落马洲河套地区发展规划及工程研究报告,落马洲河套地区总面积4.37平方公里,其中深圳一侧面积约1.67平方公里,按照深港两地政府的初步开发协议,该地区将以发展高等教育为主,辅以高新科技研发设施和文化创意产业,最终建成“跨界人才培育的知识和科技交流枢纽”。由于落马洲河套地区面积较小,没有香港原住民及利益纠葛,因此最有可能成为短期内深港共同打造空间载体的重要抓手,也最有可能取得深港合作的创新和突破,并对福田南片区开发形成强大牵引。

  三、加快推动福田南片区开发的相关建议

  加快福田南片区开发,同时强化福港联动,对打造深港合作示范区、全球创新资源集聚区、深圳湾区经济的核心引领区,推动福田经济社会更高质量发展,具有极其重要的战略意义。不谋全局者,难以谋一域;不谋万世者,不足以谋一时。要立足服务国家、引领全市战略的高度,以国际化思维谋划福田南片区发展新蓝图。为此提出如下建议。

  一是力争将福田南片区开发列入我市“十三五”规划。当前,我市“十三五”规划正在紧锣密鼓的编制之中,新规划更加强调东、西两翼联动发展格局,西翼以前海蛇口自贸区、大空港为核心引领,打造对接香港、辐射珠江西部的城市新中心;东翼依托龙岗中心城建设东部中心,打造“深圳东进”核心区。随着东、西两翼“新核”的加快形成,福田地位或将弱化,就像当年深圳中心西移造成罗湖经济竞争力下滑一样。福田区要高度重视南片区开发,积极推动福田南片区开发上升为全市战略乃至国家战略,强化开发推进力度,通过打造我市新的国际化高地,巩固提升福田在全市乃至全国经济版图中的战略地位。

  二是强力推进打通福田保税区与中心区的交通“肠硬阻”。长期以来,福田保税区困于“围栏管理”,市政基础设施建设自成体系,路网建设、公交轨道等严重不足,交通北向疏导受到广深高速的制约,与福田中心区之间的交通联系严重受阻。要大力推进福田保税区交通设施与市区一体化建设。推动轨道3号线延长段加快实施,同时争取轨道10号线延伸至福田保税区、拓宽益田路进入福田保税区的立交桥、打通新洲路到福田保税区的通道。推动改善福田保税区内部交通微循环,争取新增3个进入福田保税区的车辆出口通道,将广兰道向北延长与绒花路相连,打通海虹道对接绒花路、红花路,打通瑞香道对接绒花路、红花路。推动将广深高速福田至皇岗路段进行下沉改造,从根本上解决福田保税区交通“肠硬阻”问题,同时实现片区与周边地区连片开发,促进土地更加集约节约利用。

  三是更加注重引进国际化元素推进福田南片区开发。福田南片区开发不是简单的房地产开发,而是要打造集聚全球高端服务资源、创新资源的国际化社区。一方面要大力引进全球资本参与开发,强化城市更新、产业规划、招商引资和引才引智四个同步推进,通过开发加快集聚全球高端生产要素,重点推进福田保税区向总部型经济、专业服务经济、研发经济转型,形成与中心金融区遥相呼应、协调发展的现代服务业核心区。另一方面要强化福港联动,主动寻求与香港河套地区规划相衔接,同时积极引进香港财团参与开发,更加突出体现“香港元素”,争取吸引更多香港高端服务业集聚深圳河两岸发展,把深圳河“一河两岸”打造成科技创新、金融创新的世界级走廊。

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