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《深圳市福田区政府物业资产管理办法》政策解读

发布日期:2018-05-23 来源:福田政府在线 信息索引号:000000-02-2018-095394

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  一、制定《深圳市福田区政府物业资产管理办法》(以下简称《办法》)的目的是什么?

  答:本次制定《办法》是对2008年制定的《深圳市福田区政府物业管理办法》和2011年制定的政府物业接收与购置、调配与授权使用、产权登记、租赁管理、资产账务登记等8个实施细则进行修订整合,制订《办法》是为了优化政府物业资产管理制度,使政府物业资产管理制度更加健全完善,同时也是为了适应新的发展要求,充分发挥政府物业资产服务产业和民生作用,解决工作中存在的问题,以及强化资产管理。

  二、制定《办法》的政策依据是什么?

  答:《办法》根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市物业专项维修资金管理规定》《深圳市城市规划标准与准则》等法律法规和规范性文件的有关规定,并结合福田区实际制定。

  三、什么是政府公共服务设施和产业用房?具体包括哪些?

  答:政府公共服务设施和产业用房是指项目规划或《土地使用权出让合同》等约定由开发建设单位建设的、为产业发展或公众提供服务的配套设施,主要包括产权归福田区政府的产业用房、产业配套用房,以及社区党群服务中心、社区管理用房、社区警务室、文化活动中心、文化活动室、综合(社区)体育活动场地、中小学、幼儿园、社区健康服务中心、养老院、老年人托养中心、垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室、停车场(库)、公共充电站、小型消防站、绿地、广场等。

  四、《办法》对政府公共服务用房及配套设施的规划建设有什么要求?

  答:政府公共服务用房应集中、统一设置,规划在通行便利、通风采光良好、实用性强、有独立出入通道且方便居民办事的位置,满足相应的设计规范要求,严禁规划在封闭式管理的楼宇或小区内部。

  政府配套设施应与项目同步设计、同步建设和同时投入使用,同一宗地内分期建设的项目,政府公共服务设施原则上在首期建设和验收。开发建设单位应严格按照经批准的设计图纸和相关技术规范要求建设政府配套设施,并完成房屋门、窗、水、电及分户计量设备等安装。

  五、《办法》对新建、改扩建、拆除重建政府物业及合作建房方面有何规定?

  答:《办法》规定:行政事业单位新建、改扩建、拆除重建政府物业的,建设或使用单位应书面征求管理部门意见,根据管理部门书面意见办理立项等手续。

  非行政事业单位新建、改扩建、拆除重建政府物业的,使用单位应书面征求主管部门意见,报管理部门核准后方可实施。

  未经管理部门核准,行政事业单位不得与其他单位或个人合作建房。

  六、在购置物业用于发展产业和服务民生等实践中,经常出现评估价与产权人期望价格相差较大的情形,对此是否有科学、合理的创新解决办法,以提高购置物业的成功率。

  答:《办法》在制定过程中确实将这一问题作为需要重点解决的问题进行了认真研究,并以改革创新为出发点,围绕解决这一瓶颈,形成了相应的规定:管理部门以市场价购置物业的,购置价格可采取如下方式确定:

  (一)一级资质的专业评估机构出具的评估价格;

  (二)购置产权属国企、知名房地产开发企业、知名上市企业等物业的,管理部门可通过谈判确定购置价格;

  (三)规划国土部门的销售备案价格或指导价;

  (四)因选址困难、房源紧缺、任务急重等原因需要购置物业的,如产权人报价与管理部门的评估价格差距较大,需求单位与产权人应各自或共同聘请一级资质的专业评估机构出具评估价格,与管理部门的评估价格平均,作为购置价格;如仍无法达成购置意向的,管理部门专题报区政府审定;

  (五)通过产权交易机构购置物业的按照挂牌价购置,通过法院拍卖途径购置物业的,按照拍卖价购置;

  (六)其他可以证明物业资产购置价格的。

  七、《办法》对政府物业资产的使用有何规范性要求?

  答:使用单位应严格按照授权用途使用政府物业,并负责消防安全、维修维护等日常管理工作,未经管理部门批准,不得改变物业用途或出租、出借物业。

  八、《办法》对政府物业资产的出租及行政事业单位租借社会物业有什么要求?

  答:政府物业原则上以市场评估价出租,遵循公开、公平原则。(一)以市场价出租物业的,管理部门聘请专业评估机构进行评估,并出具租赁价格;(二)符合区政府产业扶持政策的物业出租,按照《福田区政府产业用房管理暂行办法》及相关政策执行。产业主管部门应于租赁合同到期前3个月书面通知管理部门是否续租及续租条件,否则管理部门按当年市场评估价收取租金。(三)其他物业出租按照相关政策执行。

  租赁期限及租金递增标准为:住宅、宿舍不超过3年,其他不超过5年,租金年递增率不低于3%;超过上述期限的,须报区政府审定。

  行政事业单位租用、借用社会物业,应就必要性和合规性提出相应的理由和依据,以满足基本使用需求为前提,坚持集约、高效原则。需求单位根据用房需求选址,与出租、出借方达成初步意向后书面报管理部门审核。租用、借用社会物业须符合以下几方面条件:(一)具有产权资料;(二)符合消防规定与安全使用标准;(三)无涉及产权、租赁、装修等纠纷和诉讼;(四)共有房地产取得共有人同意;(五)卫生、养老等用房,需求单位须征求物业所在社区意见。

  管理部门聘请专业评估机构对租用物业进行评估,提出租用意见后报区政府。经批准同意的,管理部门与出租方签订租赁合同;因市场评估价与出租方报价不一致无法达成租赁意向的不予租用,需求单位确有需要的,由管理部门报区政府审定。

  九、《办法》对政府物业资产处置的范围是怎样规定的?

  答:政府物业资产处置的范围包括:(一)长期闲置的;(二)因单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生变化的;(三)因超过使用年限或安全原因,经论证需要拆除或改造的;(四)因城市规划需要拆除或改造的;(五)因不可抗力导致损毁或灭失的;(六)因不能充分发挥使用效能或不能合理使用,需要调整置换的;(七)法律、法规和政策规定的其他情形。

  十、在政府物业的装修、维修、维护及改造等方面,《办法》有何规定?

  答:政府物业的装修、维修、维护及改造等,具体程序如下:

  (一)管理部门负责直接管理的政府物业的装修、维修、维护及改造等,所需费用列入管理部门预算。

  (二)授权使用的政府物业由使用单位负责装修、维修、维护及改造等,涉及物业主体结构的维修,使用单位须提供具备资质的设计单位出具的意见,经管理部门核准后方可实施,所需费用由使用单位负责。

  (三)已出租的政府物业的装修、维修、维护及改造等,由承租方提交装修、维修、维护或改造方案,经管理部门核准后方可实施,所需费用由承租方负责。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、维护等,管理部门可依据有关规定申请使用物业专项维修资金。

  十一、在政府物业资产账务登记方面,《办法》有何新的规定?

  答:《办法》规定:尚未移交管理部门统一进行账务登记的政府物业资产,使用单位应移交管理部门进行账务登记。

  利用财政资金兴建、改扩建、拆除重建、购置、接收的政府物业资产,建设或使用单位应按照《福田区投资项目全过程管理办法》的规定,完成财务决算批复手续后10日内,到管理部门办理账务登记手续。使用单位无法提供完整入账资料的,应根据专业机构出具的评估报告办理物业资产账务登记手续。

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