委员通讯

关于将华强南改造为商业街的调研报告

    根据区政协2005年的工作安排，区政协经济委员会于近日组成专题调研组，就把华强南改造为商业街的问题开展了专题调研。期间，调研组先后走访了华强北商业街管理委员会办公室、华强南所属的南园、福田两个街道办事处及有关居委会，实地考察了华强南，与当地商家、群众展开座谈，并以发放调查问卷的形式收集商家、群众的意见和建议，经汇总整理，形成如下报告。

    一、华强南的商业现状

    华强南东起松岭路，西至福虹路，南临滨河路，北接深南路，与华强北隔街相望。在这1平方公里左右的范围内，分布着多个住宅小区、城中村以及医院、体育场所等公共设施。由于城市功能定位的原因，华强南的商业态势一直处于一种自发的、松散的状态之中。近年来，由于华强北商业街的辐射和影响，该区已逐渐形成了几处较有特色的商业网点。

    1、统建楼——二手手机集散地

    沿着深南路，原来的统建楼已经成为一条现代通讯产品街，有10个卖场在这里“扎堆”。这条街上最大的特色就是旧手机交易，业内人士称这里年成交量达700万部，占全国二手手机交易量的一成左右。华强南不仅成为全国性二手手机集散地，而且也成为面向东南亚的出口基地，国外的不少商家也从这里批发旧手机。

    2、中港国际珠宝交易中心——深圳目前单店面积最大的黄金珠宝专卖市场

    中港国际珠宝交易中心坐落在华发南路和南园路的十字交叉口东南角上，该中心创建于2002年，云集了包括香港、台湾在内的珠宝厂商近200家，是国内首个规模最大、种类最全、市场最成熟的珠宝专业市场。目前，深圳的黄金珠宝产量占全国的八成，但却一直没有形成一条珠宝街。如利用中港珠宝城的辐射作用，吸引其他珠宝商家进入，可打造出一处极具特色的珠宝街，而且条件成熟后还可向东西延伸建起礼品街。

    3、华强南路：办公设备、家用电器销售初具规模

    目前在华强南路北段仅仅200米的街道两边，就有6家大型的办公用品经营商店。不少经营现代办公设备的大型商家都非常看好这里的前景，只要条件具备，都愿意进驻此地，以形成规模经营。

    在南端，铭可达使得华强南路成为深圳人购买家电的一个选择。华强南店——铭可达旗舰店已装修一新，并以“高端、低价”的崭新形象展现在深圳人面前，吸引了大量的人流前往购物。

    4、爱华南路：初步形成韩国风情一条街

    不长的爱华南路上，十多家韩国风情的商店、餐厅在这扎堆经营，形成了极具特色的韩国风情一条街。

    据了解，韩国特色店使得爱华南路十分走俏。韩国的一些专业美容店多次来这里考察，希望在深圳开一条美容专业街，将韩国的美容特色业务引进深圳。如果加以规划，完全可以形成新的特色风情街，成为深圳国际化城市的新亮点。

    5、南园路东段：老牌窗帘街焕发新活力

    南园路和松岭路上窗帘街是华强南拥有悠久历史的特色街，400米长的街道两旁拥有二十多家布艺市场。如今，拥有15年历史的窗帘街仍然魅力不减。以前，商家大多经营外国进口的窗帘布，主要以普通家庭为顾客。如今，更多的商家把目光放在了酒店，做的也不仅仅是窗帘。

    经过几年来的发展，华强南虽已具备发展特色市场的条件，但尚未形成规模。不论是从人气、规模、市场效应，还是为国家创造税收方面，与华强北相比，存在极大差距，对商家、顾客还缺少足够的吸引力。随着深圳地铁的开通，以及横跨深南路，连接华强南北片区的地下通道、地下商城的开通启用，华强南的发展面临着新的机遇。

    二、华强南改造的必要性

    1998年，市区两级政府对华强北改造的推动，成就了华强北的辉煌，如今华强南的发展也正期待着这一“点睛之笔”。进行华强南改造是福田区商业城区的升华和深层挖掘，可以做大做强福田区的商业，增加财政税收。通过进一步改造华强南，实现华强南北和谐发展，这将成为福田商业的新亮点，同时也符合福田乃至深圳持续发展的要求。

    1、改造华强南是城市发展的需要。由于福田第一轮城市功能结构格局性的建设已完成，但随着福田中心区CBD的建成，其城市核心地位日益突出，改造华强南，强化华强北商业中心作用，可提高福田作为中心城区的价值和凝聚力，带动城市新一轮的发展。

    2、改造华强南是经济可持续增长的需要。福田辖区人口密度极大，土地使用已基本饱和。而高速发展中的华强北商业街，也面临着缺乏扩展空间以及租金过高的难题。紧邻华强北，华强南是块商业资源开发不足的宝地。做大做强华强商圈是共赢，不仅能够带动华强南的兴旺，也为华强北的未来找到一块发展腹地。通过改造华强南，可以舒解华强北租金上涨压力，解决北区交通拥堵、停车难等问题，促进华强商圈的进一步发展。

    3、深圳优势产业发展的需要。深圳具有许多优势产业，如黄金珠宝加工业、眼镜、手表礼品制造业、办公设备及耗材等，由于缺乏规模化、专业化的交流展示平台，发展只局限于加工环节，无法形成强大的产业链。如今，华强南片区已自发形成了珠宝加工业、办公设备及耗材等几处有特色的商业区，如充分利用华强北的市场影响力优势将商圈扩大，向南扩展，将这些产业优势转化为商业优势，南北错位发展，将华强南区系统化地定位为华强北区业态的有益补充，构筑多元化发展的商业模式，实现华强商业区的升级换代。

    新近，和记黄埔地产公司和深圳中航集团将斥资20亿，在天虹商场深南中路店现址上联手打造一大型综合商业项目，还有国际品牌商以及大卖场的接踵进入华强商圈，可以预想一场新的商业浪潮即将在华强南北展开。借助这一商业浪潮的推动，有效的加快华强南改造升级的步伐，实现华强南北呼应，构筑一体化的华强商业圈。

    三、华强南改造的制约因素

    华强南具备很大的发展潜力，但由于自身存在的一些缺陷以及缺乏外力的推动，至今发展缓慢。

    1、华强南作为华强北商业的延伸目前尚未得到市一级政府在政策、法规上的支持，缺乏规模化商业聚集的平台。一些商家虽然有意进入，但因无法把握政府的意图，多数还在观望中。

    2、华强南的物业产权过于分散，增加了全面改造的难度。作为深圳最早的住宅区之一，华强南的改造面临与华强北改造截然不同的局面。由于业主过于松散，以及一些小业主的漫天要价，使得一些有意参与改造的财团商家望而却步。华强南的产权问题比较复杂，不能简单套用华强北的模式，而应该从实际出发，制定与华强南片区相符的改造措施。

    3、华强南的“门面”在很大程度上也降低了吸引力。同在深南道旁，与北面的井然有序相比，华强南则显得杂乱无章。东侧的加油站，西侧的华强肉菜市场，与中心区的地位极不相称，尤其是上步加油站，设置在商业区内，对整个华强片区造成了安全隐患，一旦发生意外，后果不堪设想。

   四、华强南改造的意见和建议

    由于华强南的改造涉及整个华强商业区的升级换代以及华强片区的综合利用，其范围广、层次多、影响大，需谨慎进行，为此提出几点意见和建议，供有关部门参考。

    1、市、区联手，统一认识。市、区两级政府要高度重视华强南的改造工作，形成统一认识，切实听取民声民意，从深圳市长远的发展考虑，从实现“效益深圳”的角度出发，尽快启动华强南的改造工程。

    2、加大部门职能，加强工作力度。在现有的华强北改造办的基础上，强化华强南改造的职能。市区两级政府要在人力、物力、政策等方面给予大力支持。

    3、做好专题规划。由政府牵头组织有关部门和专家进行发展战略和规划专题研究。发展战略规划要结合华强北升级换代、华强南“城中村”改造全方位进行，凸显整个华强商圈的协调发展；发展规划要具有全局性、前瞻性，不能只是简单的修修补补，应从整个福田乃至深圳可持续发展的角度出发，进行科学规划。

    4、华强南改造要早计划、早部署、早落实，在总体规划的基础上，改造可以分期推进,逐步实施。找准突破口，以点带面的向前推进。可以成熟一片改造一片，最终实现华强南的全面改造升级。

    5、明确政府主导，市场运作的方式。通过政府的牵头造势，吸引社会资金、中介机构和国际投资集团、商家参与改造建设。并切实贯彻“谁投资、谁受益”的保护性政策，让投资者确实感受到政府的改造决心和投资的美好前景。

    6、近期要对现有资源进行整合，梳理环境，改善商业运营条件，吸引商家入驻，增加人气，为整体的改造创造条件。比如可将象征华强北商业街的拱形门向南延伸，树立南区的形象，烘托商业气氛。

    华强南的全面改造,将使华强北商业街的品牌进一步做大做强,实现华强商业圈的扩容,通过增加业态分布,弥补华强北的不足,使华强南北协调发展。如改造成功，将营造出国家税收增加、商家经营受益、市民购物方便的“三赢”局面。为此，市区应从全面落实科学发展观的高度出发，为实现由“速度深圳”向“和谐深圳、效益深圳”的转变，尽快将华强南的改造提上议事日程，并加快落实，推进我市经济的可持续发展。