每一座城市的版图中，中心城区往往最早成长，也可能最早触及增长的极限。

　　作为深圳的中心城区，福田却呈现出一派蓬勃火热态势：塔吊林立、机器轰鸣，平安汽融大厦、物美科技南方总部大厦、湾区智慧广场、泰然工业区城市更新项目...... 一批产业及民生项目正在加速从蓝图变为现实。

　　近年来，福田破解土地资源瓶颈，盘活城区发展空间，同步实现产业能级、功能、人居品质与生态环境的全方位跃升。

城市空间的“极限”与突围

　　站在深圳城市中轴线上的莲花山顶俯瞰福田中心区高楼群，多年来已是游客打卡和了解深圳的一个“固定节目”。

　　在这里能感受到深圳的活力和一幅似乎已趋完成的城市画卷：楼宇的矩阵严整有序，道路的网络细密规整，浓绿的山体和公园点缀其间。一切似乎都很完美，但也有声音指出：城区的图纸几乎看不到留白。

　　“城市要有新的发展，空间突围就是必须打好的第一仗。”福田区住建局负责人接受《财经杂志》采访时表示。

　　对福田这个高度建成区而言，主要依靠“存量优化”，而且要因地制宜，针对不同片区“对症下药”，综合运用城市更新、土地整备、棚改等模式，施行一套复杂而精巧的“空间外科手术”。

　　在深圳河畔，皇岗口岸曾经是亚洲最繁忙的陆路口岸，货柜车常常排出数公里长龙。如今，这里通过土地整备实现功能蜕变，货检功能正式取消，为城市释放出珍贵的大片土地。这片土地也有了新使命——建设河套深港科技创新合作区的“协同创新区”，建筑面积将超过180万平方米，相当于原来的33倍。这个片区的空间“突围”，不仅为福田开拓了新天地，也为未来发展提供了新的可能性。

　　如果说皇岗口岸是“功能置换”，华富村则是“破茧重生”。

　　在深圳中心公园与笋岗西路交会处，外立面如花瓣渐变的华富村东、西区旧住宅区改造项目Ⅱ标段地标建筑——湾区智慧广场项目于今年7月塔冠钢结构顺利完成合龙，标志着项目正式进入收尾冲刺阶段。

　　华富村东西区是深圳市首个按棚户区改造政策实施的旧住宅区项目，被誉为“深圳棚改第一村”。自2018年起，40栋2800余套建于上世纪80年代末的楼梯房陆续拆除，片区被重新规划为人才房、回迁房、产业空间和学校，实现功能与空间的彻底重塑。

　　香蜜湖的蜕变，则是“城市更新+土地整备”的实践样本。

　　这片深圳中心区唯一集中连片的用地，曾是一代深圳人的集体记忆——亚洲最高的摩天轮、世界最长的水上过山车、烟火缭绕的美食街和汽车城。如今取而代之的是深圳国际交流中心、国际演艺中心、金融文化中心等崭新的地标建筑，香蜜湖已然成为功能复合的“城市会客厅”。

　　此外，福田穷尽一切办法拓展学校用地，充分利用城市边角、小块闲置用地，采用创新建筑技术，一次性启动建成八所高科技预制学校，将建设周期从三年至五年缩短至三个至五个月，当年就新增1万个学位以上，既盘活了小块土地，也成为以空间高效利用破解教育供给难题的案例。据最新数据统计显示，“十四五”期间，福田新改扩建学校、新增学位数均超过“十二五”“十三五”之和。“现在我们的主要目标已经不是‘有学上’，而是‘上好学’‘好上学’的高质量教育。”福田区教育局负责人表示。

　　不仅学校，社区健康服务中心、保障性住房、绿道等民生设施，“十四五”也较“十三五”实现了倍增，甚至超过了前十年之和。

CBD的产业“逆袭”

　　梳理福田“十四五”以来的发展轨迹，有一项数据可以看出端倪——工业增加值占GDP比重从3.8%提高到7.7%、实现倍增。这组数字背后意味着：一个以金融、商贸为核心标签的CBD，长出了工业筋骨，并形成了“第二增长曲线”。

　　以福田八卦岭工业区的中厨大厦为例，这座始建于1991年的七层工业厂房，在2020年前从当年劳动密集型企业和小型作坊，转为家居卖场，产业附加值低，空间利用率低。

　　现在走进改造后的中厨大厦，看到原本零散的厂房引入存储芯片领域龙头企业德明利，重构为适配芯片封测、存储模组制造的标准化空间，研发、生产和测试在同一栋楼内形成闭环，成为城市中心区的智能化“黑灯工厂”，并带动产业链加速集聚。建成后的德明利智能基地，年产值从25亿元跃升至50亿元，成为福田半导体产业集群发展的关键节点。

　　“旧工业区同样能长出新的制造。中厨大厦项目为福田推动空间重构、实现产业裂变提供了一个可以复制的‘福田方案’。”福田区科技和工业信息化局相关负责人表示。

　　经过多年深耕，福田经济土壤已然发生“质”的变化：过去5年，新能源、智能终端、软件与信息服务业“3个千亿”新质集群“从无到有”，人工智能、半导体、生物医药等“5个百亿”集群“从弱到强”，首次形成“千亿引领、百亿壮大、十亿接续”的新质产业格局，专精特新“小巨人”企业、科技型中小企业、制造业单项冠军数实现“3个倍增”。

　　2026年是“十五五”开局之年，福田立足“CBD+科创区”发展定位，加速产业迭代、动能转换，深入推进新质产业“十大社区、百万空间、千亿资本”专项行动，新质生产力加速崛起。上半年，规上工业增加值增长17.8%，增速稳居全市第一，工业投资保持稳定增长态势。

“高密度”下的宜居挑战

　　周末上午10点，香港的陈峰带着妻儿穿过福田口岸。他们的目的地不是商场，而是莲花山公园的山顶广场。一家人登山游玩后，去商场吃饭的路上，他们并未被旁边皇岗路的车流阻隔，而是踏上一条繁花点缀的空中连廊，在车流的上空舒舒服服走出公园。

　　这条被称为“幸福廊桥”的二层通道如宽阔的丝带，将莲花山与深业上城商场无缝连接。几分钟内，都市与自然场景完成了奇幻转换。

　　深业商管董事长钟革惠表示，“这里周末人潮涌动，最高客流量峰值可以达到20多万人一天。”福田的深业上城，长期位于高德“扫街榜”深圳前三名，这里的酒店、餐厅、娱乐、健身等配套是一条龙一应俱全。传统的商圈往往是被快速路环绕的孤岛，而深业上城却通过空中连廊与慢行系统，主动“缝合”了莲花山公园的广阔绿意，让人们得以在自然与都市之间转换。

　　福田的“五园连通”计划，系统地将笔架山公园、莲花山公园、中心公园、银湖山公园、梅林公园连接起来；新建绿道85.2公里，累计串联贯通241公里绿道，编织一张覆盖全城的绿色网络。

　　据福田区城市管理和综合执法局提供的数据显示，截至2025年，在福田仅78.66平方公里的土地上，分布着144座公园，平均每平方公里拥有约1.75座公园，公园绿地基本实现500米半径全覆盖。绿廊如同城市的“绿色血管”，让“在繁华中心漫步山林”成为可能。“公园+商圈”的热闹是福田宜居的鲜活注脚，而在街巷随处可见的“美好生活空间”，彰显着这座城市对普通人生活的关爱。

　　在深圳上步路边，有一片曾被废弃的地铁施工隔离带。现在，它悄然变身为一个“童话角落”：蓝色的滑梯、黄色的公益琴房、挂满攀爬网的树屋……这并非个例，而是福田“童乐福田计划”的一部分。

　　福田还创新推出“童乐福田计划”，全域推进儿童友好建设，让家与游乐园“无缝连接”。截至目前，福田区已成为全国率先实现居住区500米半径服务圈的儿童游乐服务设施100%覆盖城区。此外，“童乐福田计划”还成为深圳市唯一入选住房和城乡建设部可复制政策机制清单的项目。

　　凌晨1点，福田文体中心的24小时自习空间依然亮着灯。福田寄望为年轻人营造一个追梦与安顿心灵的空间。福田区在文化馆内打造了全国首批24小时自习空间——每个深夜，都有一盏灯为市民点亮。这里不仅是自习室，也有讨论区、交流区，配备无线充电、自助借还书、扫码打印等设施，扫码预约即可使用。自运营以来，累计服务市民约17.2万人次。它不是网红项目，却为奔忙于生活的年轻人点亮了一盏温暖的灯。

　　从福田CBD一路往南骑行25分钟，就可以来到福田红树林自然保护区，这是全国唯一位于城市中心腹地的国家级自然保护区。这片湿地不仅是诗意栖居的象征，更是福田生态治理成效的鲜活见证。“十四五”期间，红树林鸟类物种增长六成，空气质量、河流水质创历史最优记录，福田因此荣获全球“星级湿地中心奖”。

城市的“高度”与“温度”

　　晚上9点，平安金融中心楼下的快递员李泽宇投完最后一个快递，熟练地骑着电瓶车来到附近的益田大厦，在一台亮着灯的机器面前驻足、选品、扫码、取物，一套动作行云流水般自然。柜门弹开，一份面包被取出，包装盒上印着“福田食物驿站”几个字，在路灯下泛着点点暖光。

　　像这样的食物驿站，整个福田共有22台，分布在10个街道，大多在社区的党群服务中心或是地铁口旁的转角，方便大家前往。

　　梅林一村社区党群服务中心的楼前，许多老人在这里下棋聊天；几步之外是社区食堂，不用携带手机，刷脸即可结算。书画室、琴房、公益健身房嵌在同一栋楼里，把“吃、学、乐、养”压缩在极简的空间，构成另一种城市烟火图景。

　　梅林一村的负责人表示，一座城市真正的“高度”，或许从不单纯以高楼的尺度来衡量，而更在于它能否在高楼林立的同时，弯下腰来，为那些支撑着这座城市的大多数老百姓留一份烟火气。“温度并非高度的反面，当高度与温度能在同一片土地上共生，城市才可能超越物理的极限。”

福田突破“极限”的实践

并非提供了

一劳永逸的完美方案

而是展示了一种城市能力：

在不断突围中，破茧新生

这或许是

福田对深圳城市精神的一种诠释

如今

福田处在新质生产力“成长期”

承载高质量发展的各大片区

仍处于大规模建设前的“攻坚期”

挑战还在路上