福田区关于业主大会、业主委员会若干问题的指导意见（试行） 

　　(2015年5月19日福田区政府六届七十三次常务会议通过) 

　　为解决业主大会和业主委员会在成立及日常活动中存在的疑难问题，指导业主委员会依法履行职责，维护广大业主的合法权益，促进社区物业管理健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》等有关法律、行政法规和行政规章的规定，结合我区实际，制定本指导意见。 

　　一、关于业主大会和业主委员会的主体地位问题 

　　1、[业主大会是决策机构] 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，涉及全体业主共同利益的事项应当由业主大会作出决定。 

　　2、[业主委员会是执行机构] 业主委员会执行业主大会决定的事项，根据业主大会的授权依法维护全体业主的合法权益。业主委员会备案通知书是业主委员会依法成立的证明文件。 

　　3、[鼓励业主大会或业主委员会取得法人资格] 鼓励具备法人条件的业主大会或业主委员会，依法向民政部门申请登记为法人。 

　　二、关于业主大会召开难问题 

　　4、[业主代表大会] 物业管理区域内业主人数较多，在难以召开业主大会的情况下，可以探索召开业主代表大会。业主代表由每栋或每个单元的业主在社区居民委员会的组织下推选产生，经所代表的业主书面授权委托后行使代表权利。业主代表的人数应当根据本物业区域业主总人数及物业类型等实际情况确定,但每名业主代表所代表的业主人数不得低于5人。业主书面授权委托的内容、期限、权限及业主代表的产生办法、业主代表大会召开方式以及业主大会和业主委员会议事规则，由区住房和建设局制定示范文本。 

　　5、[单元业主代表] 物业管理区域内建筑物少于5栋时，每个单元可以推选一名业主作为该单元的业主代表。单元业主代表应当具备业主委员会候选人的资格条件，并履行下列职责： 

　　（1）及时了解本单元业主、物业使用人的意见和建议； 

　　（2）代表本单元业主提出改进管理服务的建议或诉求； 

　　（3）及时将业主大会、业主委员会或物业服务企业作出的涉及本单元业主利益的重大事项，告知本单元的全体业主； 

　　（4）组织本单元的业主或业主代表参加业主大会会议； 

　　（5）代表本单元的业主列席业主委员会会议； 

　　（6）协助业主委员会或居民委员会召开单元业主会； 

　　6、[楼栋业主代表] 物业管理区域内具有5栋以上建筑物时，每栋建筑物可以推选一名业主作为该栋建筑物的楼栋业主代表。楼栋业主代表应当具备业主委员会候选人的资格条件，并履行下列职责： 

　　（1）及时了解本栋建筑物业主、物业使用人的意见和建议； 

　　（2）代表本栋建筑物业主提出改进管理服务的建议或诉求； 

　　（3）及时将业主大会、业主委员会或物业服务企业作出的涉及本栋建筑物业主利益的重大事项，告知本栋建筑物的全体业主； 

　　（4）组织本栋建筑物的业主或业主代表参加业主大会会议； 

　　 （5）代表本栋建筑物的业主列席业主委员会会议； 

　　 （6）协助业主委员会或居民委员会召开楼栋业主会或单元业主会； 

　　 7、[单元业主代表和楼栋业主代表产生办法] 单元业主代表和楼栋业主代表应当在业主委员会的组织下推选产生。未成立业主委员会的物业管理区域，单元业主代表和楼栋业主代表应当在居民委员会的组织下推选产生。 

　　 8、[单元业主会和楼栋业主会] 涉及本栋建筑物或本单元业主共同利益，如外墙维修、电梯更新改造等管理事项，需要业主共同作出决定时，由业主委员会组织召开单元业主会或楼栋业主会。未成立业主委员会的物业管理区域，由居民委员会组织召开单元业主会或楼栋业主会。 

　　 9、[业主委员会缺位情况下业主大会的组织] 未成立业主委员会的物业管理区域，涉及全体业主共同利益的事项，如物业服务费的调整、专项维修资金的筹集和使用等，需要召开业主大会作出决定时，街道办事处可以组织召开业主大会。 

　　 三、关于业主大会召开程序问题 

　　10、[建设单位不配合筹备工作] 建设单位或物业服务企业，经街道办事处两次书面通知仍不参加首次业主大会会议筹备组工作时，街道办事处有权推荐一名业主代表替代建设单位或物业服务企业组建首次业主大会筹备组。 

　　11、[筹备组业主代表的选定及限制] 确定首次业主大会筹备组中的业主代表，应当考虑栋或单元的因素，在每栋或单元之间合理分配代表名额，使业主代表具有更广泛的代表性。 

　　业主代表无正当理由提出辞职或连续三次拒不参加筹备组会议的，取消其业主代表资格。筹备组的业主代表人数不足时，由街道办事处在愿意参加筹备工作，且有3名以上业主推荐的业主中确定。 

　　12、[重要文件审查] 业主大会公告和表决票（或选举票）在发布或送达业主之前，应当向街道办事处报备，接受街道办事处的监督指导。街道办事处应当在收到报备文件后7个工作日内出具指导意见。对违反法律法规规定的公告和表决票（或选举票），街道办事处应当责令业主大会会议召集人限期改正，逾期不改正的，由街道办事处提请区住房和建设局予以撤销。 

　　13、[投票监督] 为保证业主大会召开程序的公开、公平和公正，业主大会会议召集人应当组织业主代表参与业主大会的发票、投票以及开箱验票和计票的监督工作。业主大会会议召集人可以委托与选举或表决事项无利害关系的第三方进行表决票（或选举票）的发放、回收和验票统计工作。 

　　14、[表决票保存] 首次业主大会表决结果票箱由社区居民委员会保管。业主大会由业主委员会组织时，表决结果票箱在社区居民委员会贴封后由业主委员会保管。上述表决票的最低保存期限为一年。 

　　四、关于业主委员会选举问题 

　　15、[委员资格认定] 下列情形可以作为认定业主不具备业主委员会委员、候补委员候选人法定资格条件的依据： 

　　（1）在候选人推举日仍欠交物业管理有关服务费和物业专项维修资金； 

　　（2）违反管理规约或法律法规及规章规定的物业装饰装修禁止性规定，经物业服务企业或政府有关部门要求整改，拒不改正的； 

　　 （3）担任业主委员会委员期间被业主大会罢免委员资格的，或未经半数以上委员同意仍然辞去委员职务的； 

　　 （4）担任业主委员会委员期间收受物业服务企业或者相关利害关系人提供的利益或报酬； 

　　  （5）出具虚假业主签名文件的； 

　　  （6）有犯罪记录或被公安机关处以行政拘留处罚的； 

　　  （7）因债务纠纷被法院或仲裁机构判决或裁定承担偿还责任，至候选人推荐之日尚未清偿的； 

　　  （8）在市物业管理诚信系统存在不良信用记录的； 

　　  （9）在金融机构或其他社会团体存在不良信用记录。 

　　 16、[候选人推荐] 业主联名推荐业主委员会委员、候补委员候选人应当在业主大会会议召集人规定的时间内完成。业主大会会议召集人收到业主联名推荐文件后，应当开具收文回执。业主大会会议召集人认为业主联名推荐文件不符合推荐要求时，应当以书面形式向提交人说明理由，并给予提交人三个工作日的改正期，逾期未改正的视为放弃推荐。业主大会会议召集人应当公告联名推荐文件的收件人、收件时间和收件地点，被推荐人应当依照公告的规定提交。 

　　17、[候选人公示] 业主大会会议召集人公示候选人的相关信息时，应当将推荐人和推荐理由及被推荐人的书面承诺同时公示。候选人由业主联名推荐的，应当同时公示业主联名推荐文件。 

　　18、[候选人退出] 被推荐候选人人数超过预定委员、候补委员人数50%的，由业主大会会议召集人组织被推荐人投票，根据被推荐人所得票数从高到低的排序确定。被推荐人得票数相同时，通过抽签方式决定排序。已确定为候选人的被推荐人退出选举的，其他被推荐人依得票排序递补。 

　　19、[候选人见面] 业主大会会议召集人应当在投票选举七日前在本物业管理区域内组织召开候选人与业主的见面会。候选人可以在见面会上发表参选意见并回答业主的提问。 

　　禁止候选人以赠送礼金、礼品或有价票证等方式向业主拉票。违反本项禁止性规定的，取消其候选人资格。 

　　五、关于业主委员会监管问题 

　　20、[承诺制度] 业主委员会应当在选举产生之日起10日内，在街道办事处的组织下召开业主委员会与业主的见面会。全体委员和候补委员应当在社区居民委员会的见证下签订廉洁自律承诺书。廉洁自律承诺书应当在本物业管理区域公示，并由社区居民委员会存档。业主委员会备案时应当同时提交廉洁自律承诺书。 

　　21、[财务公开] 业主委员会应当于每年3月前将上年度的履职报告及财务收支情况在本小区内进行公示，公示期不得少于30日。 

　　22、[居委会监督] 探索建立社区居委会对业主委员会指导监督的工作机制。社区居委会应当协助街道办事处监督业主委员会开展工作，维护居民的合法权益。业主委员会应主动接受社区居委会监督，召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取意见；对业主大会、业主委员会违反法律、法规的决定，社区居委会应当及时向街道办事处报告。 

　　23、[业主监督] 业主、房屋使用人或物业服务企业发现业主委员会成员利用职务便利不支付物业管理费、停车费或侵占小区公共财物等违法违规行为，有权向居民委员会或街道办事处举报。业主委员会成员涉嫌违法犯罪的，知情人可以向当地公安机关举报。 

　　24、[街道办监督] 街道办事处应当对业主委员会的履职情况进行年度监督检查。业主委员会应当在每年3月前向街道办事处提交上一年度的履职情况报告，主动接受街道办事处的监督指导。 

　　25、[业主委员会协会] 积极探索成立业主委员会协会，通过业主委员会协会加强对业主委员会的监督指导。 

　　26、[解散业主委员会] 业主委员会有下列情形之一的，由区住房和建设局责令限期改正；逾期未改正的，经街道办事处调查属实报由区主管部门予以解散： 

　 （1）不按规定履行业主委员会职责，经街道办事处三次要求限期改正，仍未改正的； 

　 （2）招募、指使社会人员通过威胁或暴力手段强行驱赶物业公司，非法接管小区并自行管理或非法引入其他物业公司管理的； 

　　（3）未经业主大会授权擅自解聘或招聘物业服务企业的； 

　　（4）违法侵占和使用小区本体维修资金的； 

　　 （5）收受物业服务企业或相关单位非法利益； 

　　 （6）非法侵占、私吞小区公共收益； 

　　 （7）与物业服务企业或相关施工单位通过签订虚假合同的形式加大小区公共开支，获取非法利益，侵害业主合法权益； 

　　 （8）存在其他严重损害业主利益的违法或不良诚信行为。 

　　 27、[司法监督] 对业主委员会成员涉嫌犯罪的举报，公安机关应当积极立案侦查。对业主委员会成员涉及与物业管理有关犯罪的典型判例，人民法院应当及时向新闻媒体公开。 

　　若业主委员会成员或管理处工作人员实施了侵害业主权利的行为，业主向法院提起民事诉讼并向区检察院申请支持起诉，区检察院可以支持起诉。 

　　 28、[司法解决] 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 

　   业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 

　　 六、关于纠纷投诉处理问题 

　　 29、[投诉处理机构] 街道办事处受理本辖区范围内有关业主大会和业主委员会的投诉。街道办事处应当公开受理投诉的联系方式、地点及受理条件。 

　　 30、[投诉主体及举证责任] 投诉人与被投诉对象必须具有法律上的利害关系，且投诉人对其所投诉的事实负有举证责任。 

　　 31、[投诉处理原则] 街道办事处对投诉人的投诉应当审查，没有证据的投诉或不属于职责范围内的投诉，告知投诉人不予受理。符合受理条件的，应当受理并依法处理。 

　　街道办事处开展调查，应当针对投诉人投诉的事实和对象进行核查，在必要的情况下，可以扩大核查范围。街道办事处应当将核查的事实和处理意见以书面的形式告知投诉人。 

　　七、关于提高业主委员会履职能力问题 

　　32、[执行秘书资格限定] 为保证业主委员会依法履行职责，业主委员会选任执行秘书时应当坚持公开、公正的原则，禁止选任与业主委员会成员及物业服务企业之间存在利害关系的人担任执行秘书。 

　　33、[鼓励具有社会公信力的人士参与] 鼓励人大代表、政协委员、律师等专业人士参选本物业管理区域的业主委员会委员和担任业主委员会负责人。 

　　34、[专业支持] 鼓励业主委员会聘用物业管理师、会计师和律师等专业人才，为业主委员会的规范运作提供专业支持。 

　　35、[社会服务] 各街道办事处要发挥社会组织在业主大会和业主委员会规范运作中的作用，积极探索向有经验、有专业能力的社会组织购买辅导业主大会和业主委员会规范运作的社会服务。 

　　36、本指导意见自发布之日起试行，有效期二年。