人口住房状况是衡量一个地区居民生活水平和质量的重要标志之一，同时也是地区社会经济发展状况的重要展示指标。本文利用福田区2015年1%人口抽样调查和2010年第六次全国人口普查等数据资料，从居住水平、居住质量等方面对辖区人口家庭住房状况进行深入研究，分析了辖区居民住房特点以及需求，同时通过梳理日本、中国香港等地住房情况，对进一步提高完善居民住房条件提出对策和建议。 

　　一、人口住房基本情况 

　　住房基本情况包括很多方面，本文主要从居住水平、居住质量、住房来源和住房压力四个方面并结合深圳市总体水平和各区情况对福田住房基本情况进行分析。 

　　（一）居住水平 

　　1.住房状况不断改善，住房条件好于全市水平 

　　随着经济不断发展，人民生活水平得到了大幅改善，福田人均可支配收入由2010年3.93万元的增加至2015年的5.88万元，累计增长49.6%。与此同时，各项住房指标显示，福田区家庭居民的居住状况不断向好，住房条件好于全市平均水平。一是从平均每户住房间数来看，福田区家庭户平均住房间数为2.27间/户，比2010年第六次全国人口普查（以下简称六普）增长0.13间/户，增速为6.1%，快于2000年至2010年增长的0.1间/户；二是从人均住房建筑面积来看，福田区家庭人均住房建筑面积达到25.81平方米/人，比六普时的26.64平方米/人减少0.83平方米/人，住房空间处于紧缩态势，但仍好于2000年的24.25平方米/人；三是从人均住房间数来看，福田区人均住房间数为0.79间/人，比六普时的0.82间/人减少0.03间/人，表明福田住房空间处于紧缩态势。 

　　表1  福田区家庭户住房状况基本情况 

　　注： 2015年为抽样调查数据，2010年为“六普”数据，2000年为“五普”数据，如无特别说明，下同。 

　　与全市相比，福田区住房条件好于全市平均水平。2015年福田区平均每户住房间数比深圳市总体水平多出0.36间/户；人均住房建筑面积比深圳市总体水平多出3.83平方米/人；人均住房间数比深圳市总体水平多出0.04间/人。人均住房面积和户均住房间数是衡量人们居住水平高低的两个基本指标，以上数据表明福田区住房水平好于全市总体情况。 

　　图1  2015年深圳市和福田区家庭户住房状况比较 

　　与深圳大部分区相比，福田区住房各项指标处于前列水平。从平均每户住房间数来看，2015年福田区平均每户住房间数位列六区第一，比末位的宝安区高出0.66间/户；从人均住房建筑面积来看，福田区人均住房建筑面积同样位列六区第一，比末位的宝安区高出7.05平方米/人；从人均住房间数来看，福田区人均住房间数位列六区第二，落后于排名第一的南山区0.01间/人。从以上居住水平主要指标对比来看，福田区住房状况处于全市前列水平。 

　　表2  2015年深圳市各区家庭户住房状况基本情况比较 

　　注：福田区2015年1%人口抽样调查数据中表T11-1未列出四个新区数据。 

　　2.家庭户住房情况 

　　从家庭户住房间数分布情况来看，2015年福田区家庭户住房以1-3间为主，占比达到89.3%，其中家庭户住房间数达到3间的比重为32.2%；与六普数据相比，2015年福田区家庭户住房1-3间的比重为略有上升，增加1.7个百分点，其中住房数为1间的比重显著下降，下降3.23个百分点，而2间和3间比重都有上升。总体而言，近年福田区家庭住房呈现小型化的态势。 

　　表3  2015年深圳市和福田区家庭户住房间数分布构成 

　　单位：% 

　　3.家庭户人均住房面积以20-29m²、30-39m²和50m²以上居多 

　　从家庭户人均住房面积分布构成来看，2015年福田区家庭户人均住房面积以20-29m²、30-39m²和50m²以上居多，占比合计达到53.43%，其中20-29m²的住房比重达到25.69%，比六普时提高2个百分点；30-39m²的住房比重达到14.51%，比六普时降低2.9个百分点；50m²以上的住房比重变化较小。对比2010年与2015年人均住房面积，总体来看福田区9-12m²的住房比重呈现显著增加的态势，而30-39m²的住房比重显著下降，20-29m²的住房比重则显著增加，其他则无显著变化，说明近年福田区住房空间有呈现紧缩态势。 

　　对比福田区和深圳市总体水平，发现福田区大户型的住房比重显著高于全市平均水平（如表5所示）。2015年福田区家庭户20-29m²、30-3m²、40-49m²、50 m²以上住房比重均高于深圳全市平均水平，其中40-49m²和50m²以上的比重显著高出全市约4.2个百分点和4个百分点。 

　　表5 深圳市和福田区家庭户人均住房面积状况构成 

　　单位：平方米 

　　（二）居住质量 

　　居住质量是衡量一个国家或地区居民生活质量高低的重要内容，根据数据资料，从住房设施状况、居住代数情况、住房建筑质量等方面来分析的居住质量。 

　　1.住房设施水平 

　　依据2015年1%人口抽样调查，住房调查涉及有无厨房、厕所等基础设施，由此考察住房设施配备状况。如表6所示，福田区绝大部分的住房内都独立拥有厨房，且拥有水平呈现增加态势。2015年福田区住房内独立使用厨房的比重较高，达到96.2%，比六普时提高约1.8个百分点；本户与其他户合用厨房的住房比重约为1.35%，比六普时下降约1.15个百分点；同时目前仍没有厨房的住房比重约2.44个百分点，比六普时下降约0.65个百分点。 

　　与全市平均水平比较，福田区拥有独立厨房的住房比重略高于全市平均水平约1.4个百分点，而与其他户合用的住房和没有厨房的住房比重较低，说明福田区住房内厨房配备情况好于全市总体情况。与全市各区比较，2015年福田区住房内拥有独立厨房的比重略低于龙岗区（97.15%）约0.93个百分点；在住房内没有厨房的比重达到2.44%，较罗湖区（1.93%）、南山区（1.08%）、龙岗区（2.17%）的比例要高。 

　　表6 深圳市和福田区住房内有无厨房情况 

　　单位：% 

　　福田区住房内拥有厕所情况较好，好于全市平均水平（如表7所示）。2015年福田区住房内拥有独立的抽水/冲水式的厕所比重达到93.74%，较2010年提高5.2个百分点，住房内没有厕所的住房比重仅为0.34%，较2010年显著下降0.76个百分点，说明近年住房在厕所基本设施配套方面更为全面，不断提升了生活便利化程度。与全市各区比较，福田区住房内拥有厕所的情况较好（如表8所示）。2015年福田区住房内拥有独立的抽水/冲水式的厕所比重位列全市各区第一，但仍有改造提升的空间。 

　　表7  深圳市和福田区住房内有无厕所情况 

　　单位：% 

　　分析按住房来源分的同时拥有厨房和厕所的家庭户住房情况，基本上福田区各类来源的住房同时拥有厨房和厕所的情况都要好于全市平均水平（如表8所示）。从各类住房来源来看，2015年福田区住房内同时拥有厨房和厕所的比重达到100%的只有经济适用房、两限房和自建住房，而租赁其他住房的同时拥有厨房和厕所的比重为92.71%，显著低于来源的住房。 

　　表8  2015年深圳市和福田区按住房来源分的同时拥有厨房和厕所的 

　　家庭户户数比重 

　　单位：% 

　　2.住房用途及楼宇种类 

　　从住房用途来看，福田区内的住房基本以生活住宅为主，兼作生产经营用房情况较少，且明显低于全市平均水平（如表9所示）。2015年，福田区住房仅作为普通生活住宅的比重达到98.36%，较2010年水平提高0.18个百分点，在兼作生产经营用房比重方面下降约0.2个百分点。与深圳全市平均水平比较，福田区住房仅作为普通生活住宅的比重显著高于全市平均水平约5.3个百分点。 

　　表9  深圳市和福田区按住房用途划分的住房情况 

　　单位：% 

　　从建筑层数划分来看，福田区住房以7层以上为主，占比近九成，呈现高层化趋势（如表10所示）。据2015年人口抽样调查，福田区住房以7-9层楼房和10层以上楼房为主，分别占比为43.27%和45.22%，两者合计达到88.49%，较2010年提高0.29个百分点；平房的比重为0.96%，较2010年下降0.24个百分点，说明近年福田区由于土地空间的硬约束，住房建设逐步趋向于高楼层化。与深圳全市平均水平比较，福田区4-6层住房显著低于深圳全市平均水平约14.4个百分点，4层以上的住房显著高于全市平均水平约10.4个百分点，表明福田区的住房楼层数高于全市大部分区。 

　　表10  深圳市和福田区按建筑层数划分的住房情况 

　　单位：% 

　　3.住房建筑质量 

　　从住房建设年代来看，福田区住房以1990年代、2000年代建成为主（如表11所示）。目前，福田区家庭户住房绝大部分都是1990年代后建成的，其中1990-1999年建成的比重达到56.26%，高于2010年六普约1.7个百分点，2000-2010年建成的比重达到31.79%，即1990-2010年建成的比重达到88.05%；2010年以后建成的住房的比重仅为2.48%，主要是2010年后福田区住房土地供给相对有限所致。 

　　从每户房间数来看，福田区每户房间数最大的住房建成时间是2000-2009年，达到2.55间，其中2010年以后建成的住房平均每户房间数仅为1.85；从每户面积来看，福田区2000-2009年建成的住房面积为92.13平方米，为各年代之最，其中2010年以后建成的住房每户面积为77.88平方米，呈现显著的住房空间紧缩态势。 

　　表11  深圳市和福田区按住房建成年代划分的住房情况 

　　单位：%、间、平方米 

　　（三）住房来源 

　　福田区家庭户住房来源以租赁其他住房为主，购买二手房比例显著提升（如表12所示）。据2015年人口抽样调查，福田区住房来源中租赁其他租房占比达到49.02%，相比2010年小幅提高约1.4个百分点；受住房土地供应减少和价格上涨等影响，福田区购买新建商品房的比例由2010年的30.13%下降至2015年的23.79%，而购买二手房的比例由2010年的4.02%提高至2015年的14.97%。 

　　与深圳全市比较，福田区购买新建商品房的比例明显高出约10.4个百分点，购买二手房的比例也相应高出约6.8个百分点，说明深圳仍然存在人口住房向中心城区集聚的态势。在租赁其他租房方面，福田区租赁的比例显著低于全市平均水平约15个百分点；在租赁廉租房和公租房住房方面，福田区租赁的比例明显低于全市平均水平约3个百分点。 

　　表12  深圳市和福田区的住房来源构成 

　　单位：% 

　　（四）住房开支 

　　在整个深圳房价高企的背景下，福田区作为深圳的中心城区，住房租金平均水平位于全市各区前列，住房支出压力较大。据深圳市房屋租赁管理办公室《深圳市2016年房屋租赁指导租金表》统计（如图2所示），福田区各类住宅（带电梯、不带电梯  、平房和别墅）的平均租金为42.5元/月·平方米，相比深圳全市平均租金24.6元/月·平方米，高出17.9元/月·平方米；相比各区而言，南山区为全市最高，达到46.8元/月·平方米，大鹏新区最低，仅为8.4元/月·平方米，福田区住房平均租金处于全市第二的水平。 

　　图2  2016年深圳市各区各类住宅租金指导价格 

　　注：数据来源于深圳市房屋租赁管理办公室《深圳市2016年房屋租赁指导租金表》 

　　从分阶段来看，2010年，福田区月租金水平约三成在1000-1500元，其次是500-1000元，占比为24.61%，1500元以上的各段租金水平占比之和约四成。对比全市来看，全市一半的月租金在500-1000元，集中在较低的租房费用水平，福田区1500元以上的租金水平占比明显高于全市约33.4个百分点。 

　　图3 2010年深圳市和福田区月租房费情况 

　　注：数据来源于2010年深圳市和福田区人口普查资料 

　　二、不同人群住房状况 

　　（一）不同受教育程度的人口住房状况 

　　学历水平越高，购买商品房、二手房、经适房、两限房的比例越高，相反，租赁其他住房、自建住房的比例越高（表13）。2010年，福田区研究生学历人口购买商品房的比重达到50.09%，远高于其他学历的人口，这主要是学历越高的人口，人力资本所带来的经济效应使得他们更有可能具备购房能力，而未上过学的人口租赁住房比重达到47.29%，自建住房的比重达到17.05%。 

　　表13 不同受教育程度的福田区人口住房来源情况 

　　单位：% 

　　注：数据来源于2010年福田区人口普查资料。 

　　同样，对于租房的人口而言，学历水平越高，月租费支出也越多（表14），如研究生学历的人口，3000元以上的月租金占比达到24.07%，显著高于本科学历人口约9.7个百分点，这个群体的人口倾向于租住条件较好的住房，由此需要支付更高的住房租金。相反，学历水平越低，住房支出也就相应越少。 

　　表14 不同受教育程度的福田区人口月租费情况 

　　单位：% 

　　注：数据来源于2010年福田区人口普查资料。 

　　（二）不同职业的人口住房状况 

　　对不同职业的人口住房来源而言（表15），福田区购买商品房较高的有企业事业单位负责人、办事人员和有关人员和专业技术人员，其中企业事业单位负责人的购买商品房比重最高，达到45.09%；对于租赁其他住房而言，福田区商业、服务业人员、生产、运输设备操作人员及有关人员的租赁其他住房的比重较高，其中商业、服务业人员租赁其他住房的比重为69.68%。 

　　表15不同职业的福田区人口住房来源情况 

　　单位：% 

　　注：数据来源于2010年福田区人口普查资料。 

　　从不同职业的人口住房支出来看（表16），经济社会地位较高的职业，月租费水平也较高，如企业事业单位负责人在2000-3000元、3000元以上的月租费比重分别达到22.48%、16.24%，而经济社会地位较低的职业，住房支出多为较少的基础，如农、林、牧、渔、水利业生产人员200-500元、500-1000元的月租费比重分别达到31.58%、21.05%，他们的收入水平一般较低，通常选择条件较差的住房以控制住房支出。 

　　表16 不同职业的福田区人口月租费情况 

　　单位：% 

　　注：数据来源于2010年福田区人口普查资料。 

　　三、从日本、中国香港比较看辖区家庭住房状况 

　　（一）日本住房情况 

　　在住房自有率方面，据日本总务省住宅统计数据，目前在日本三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈的住房自有率[1]为54.9%，以名古屋为中心的中京都市圈住房自有率为60.3%，以大阪为中心的近畿都市圈住房自有率为58.6%。三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，这意味着超过四成家庭是在租房居住。25至29岁间的家庭拥有自有住房的比例只有11.6%，30至34岁和40至44岁之间的人拥有自有住房比例分别为29.9%和57.7%，65岁以上人群拥有自有住房比例超过八成。40岁以下的人群租房居住成为常态。 

　　日本住房小型化态势明显。日本一般将面积超过80平方米的住房称为“大型住宅”，40至80平方米间的为“标准住宅”，40平方米以下的为“小型住宅”。近年来，高层小户型日益受青睐。目前东京住房总数为678万套，公寓所占比例达69.6%，远高于41.7%的全国水平。公寓呈现高层化小型化态势，近十年15层以上的公寓增加80%，而平均面积从45.59平方米降至44平方米。 

　　日本住房设施较为齐全。日本制定了非常细致的住宅建设标准，如3LDK（一家人使用的房子，包括客厅、厨房、餐厅、厕所、3间卧室，L代表客厅、D代表餐厅、K代表厨房）的大概是51-70平方米左右。当然如果是1K（一间工作室那么大的房子）或者1R（没有多余设施的、只有一间屋子的住房）的住房大概20-30平方米。尽管住房面积呈现小型化，但按照相应建设标准，住宅内基本配套设施配置较为齐全。 

　　日本住房价格逐渐疲软。随着老龄化加剧，住房空置率不断提高，据日本札幌市住房价格数据显示，近来札幌市15平米开间月租金仅为1.3万日元（约人民币780元）；30平米1居室月租金为1.5万日元（约人民币900元），从日本全国来看，日本全国主要大都市1居室的最便宜租金都跌破了2万日元大关。 

　　（二）中国香港住房情况 

　　中国香港住房自有率低、空间极为狭小。据统计，中国香港住房自有率仅为43%，远低于世界主要发达国家（大部分国家住房自有率在65%以上）。目前，中国香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。中国香港人均居住面积只有十几平方米，大幅落后于新加坡及内地的北上广。 

　　中国香港是世界上住房压力最大的地区之一。根据《国际住房负担能力调查》显示，当前，中国香港、悉尼和温哥华是房价最让人负担不起的三大城市，其中三个地区的楼价对收入比率高达19倍、12.2倍和10.8倍。但据统计，当前北京、上海和深圳的买房负担（房价收入比及房价负担能力），分别为33.2倍、31.9倍和33.5倍，已超过中国香港等地的房价收入比。 

　　（三）小结 

　　对比日本和中国香港的住房来源、质量和压力来看，第一，在住房自有率和人均住房面积方面，福田住房自有率仅为46.5%，略高于中国香港，低于日本，而人均住房面积显著高于中国香港和日本；第二，在住房设施方面，福田住房拥有厨房、厕所的比重较高，但不及日本住房基础设施配备，更无标准化的住房建设标准；第三，在住房支出方面，福田房价收入比显著高于日本和中国香港。由此，未来福田需要积极把握未来人口变化趋势，制定住房建设标准，配备基本住房设施，保障人才、特殊群体的住房需求。 

　　四、福田区住房发展趋势及政策建议 

　　（一）住房发展趋势分析 

　　依据福田区人口调查等相关人口住房数据，发现福田区住房主要呈现以下几个特点：第一，福田区住房总体情况较好，住房基本设施配备较为齐全，同时住房空间呈现紧缩态势，与全市平均水平比较，福田区的住房情况总体好于全市平均水平。第二，住房供需压力持续增加，房价上涨幅度大。近年来，福田住房土地供应减少，新建住房比例明显下降，保障性住房、人才安居房供应不足，住房供需压力明显上升，房价上涨幅度较大。第三，房价与收入高，住房可支付性明显下降。当前，伴随着市场等复杂因素，福田区住房价格高位运行状态，甚至比房价收入比最高的中国香港（美国市场研究公司Demographia调查结果）还要高，居民购买住房能力明显下降。 

　　近年来，伴随着福田区外来人口规模趋稳，人口增长放缓，常住人口规模渐趋饱和，未来福田人口规模呈现高位平稳发展趋势。在“十三五”时期及未来一段时间内，在住房土地供应受限、房价高企态势等基本形势下，福田区的住房空间将会呈现逐步紧缩态势。可以预期的是，伴随着福田城区管理治理能力的不断提升，城中村、旧改项目的着力推进等，福田区人均住房空间增长有限，新增住房将逐步出现小型化趋势，但住房基础设施配备将更为齐全，住房质量得到有效提升，住房市场得到进一步规范，未来需要重点增加保障房和人才安居房供应，满足区内人口规模增长和市民住房需求。 

　　（二）政策建议 

　　1、把握产业、人口发展趋势，做好住房配套保障建设 

　　依据福田区重点发展金融等专业高端生产性服务业趋势，以及未来福田人口集聚态势，福田需要做好基本公共租赁住房保障、人才住房保障等。第一，充分考虑福田区经济社会发展定位，产业发展和结构调整等因素，住房保障对象不仅包括中低收入群体，还要向本区经济社会发展急需的各类专业人才倾斜，这需要对人才的进行充分科学的界定，如高学历人才、海归人才、专业技术人才等，做到既能吸引人才流入福田，还能让人才能够留得下和扎得下，还要针对不同的人才制定住房配套建设标准，形成住房建设倒逼机制；第二，有计划地开发建设保障性住房，实现保障住房与交通有效衔接，主要在重点人口集聚区，以及周边配套较成熟、轨道交通沿线区域，积极盘活违法建筑、原农村集体经济组织擅自开发的住房，增加保障性住房和安居房的供应量，其中特别增加人才住房的供应，提高福田区人才住房保障能力。 

　　2、统筹协调，创新人才安居房、保障房管理体制机制 

　　就现阶段而言，福田区保障房和人才安居房供应规模相对有限。人才安居房和保障性住房建设需要经过规划、建设、分配等多流程部门，涉及到土地、资金、人力资源和综合管理等环节要素，为此，需要相关职能部门的通力合作，密切协作。建议制定市区两级住房保障工作联席会议制度、区住房保障联席会议制度，由区各相关职能部门、街道办事处、住房保障等相关区属部门参与，保障住房规划、建设和分配等环节运行顺畅，强化市区联动。注重产城融合发展，加强交通、商业等配套设施建设。创新住房开发模式，探索“政府+企业”模式，以存量改造更新为主，增量开发建设为辅，简化流程，提高住房建设保障效率。第三，就福田区保障房和人才安居房建设规模而言，根据福田经济社会发展人才需求，适当增加建设公共租赁住房和人才安居房数量，保障无房住房困难家庭，覆盖人才、机关事业和企业单位人员，以及缴纳一定社会保险年限的非户籍常住人口。 

　　3、鼓励探索“租售补”相结合的住房保障方式，维护租房市场秩序，保障不同群体的住房需求 

　　积极创新和完善“租售补”相结合的住房保障方式，以公共租赁住房和安居型商品房为主要实物保障方式，以货币补贴为补充，构建“租售补”有机衔接、相辅相成的住房保障解决方式。探索将人才住房从现有的住房保障体系中分离，并结合人才群体的多元化需求加以完善，从而构建人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。另外，针对租房市场，依托区流动人口出租房综合管理系统工作人员，排查条件恶劣的出租房，责其整改或清退出市场；健全租房租赁市场中介服务规则，加强房屋租赁市场中介管理，规范房地产中介服务行为。 

　　4、推进城中村改造，改善人口居住条件 

　　在推进新型城镇化建设，以及深圳城市管理治理年建设进程中，加强城中村和棚户区改造是一项重要内容，也是改善人口居住条件的重要途径。目前，福田区约半数人口依靠租赁的方式解决住房问题，价格低廉、住房条件较差的住房成为他们的选择，城中村、老棚户区也就成为了他们居住的聚集地。由此，第一，要明确区域、统筹规划，继续大力整顿、拆迁和改造城中村和棚户区。结合人口空间分布特点，优先考虑区内石厦村、上沙村、上梅林、皇岗村等区域，加快推进上沙村、皇岗新村一期片区、上步片区等片区改造。在改造城中村的同时，消除住房安全隐患问题。第二，按照照明、卫生间、自来水普及率、暖气、煤气等统一标准进行规划改造，力争水电煤气等住房基础设施普及率达到100%，加强老旧小区和城中村的综合环境治理，保障改造质量，提高人口居住基本条件。  

　　（福田区统计局1%人口抽样调查课题组）