第18期

深圳市福田区统计局                                  2010年8月10日

房地产中介服务业发展状况及趋势分析

­—2008年福田区第二次全国经济普查分析房地产中介篇

房地产中介服务业是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介服务业既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业，出台一系列规范发展房地产业的政策措施，为房地产中介服务的发展注入了新的生机和活力。随着我区居民住房消费的旺盛需求，经济的持续、稳定、快速发展，为房地产中介提供了广阔的发展空间。

一、基本现状

1、内资企业占据绝对优势

2008年，我区房地产中介服务企业232家，年末从业人员10382人。从控股情况看，私人控股企业195个，从业人员数6059人，分别占整个全区总量的84.1%和58.4 %。从登记注册类型看，内资企业为217家，从业人数6783人，营业收入7.38亿元，分别占全区总量的93.5%、65.3%和58.2%，内资企业所占比重最大；港、澳、台商和外商投资企业15家，从业人数3599人，营业收入5.3亿元，所占比重分别为6.5%、34.7%和41.8%。在内资企业中私营企业182家，占全区总量的78.5%，私营企业在各种经济类型中占据绝对优势，其次是有限责任公司。

表1   房地产中介服务业按注册类型分组

2、房屋代理销售和房屋代理出租是衡量房地产中介业发展的主要指标，私营企业所占比重较大

房地产中介服务渗透于房地产市场运作的各个阶段，房地产中介业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产的生产、流通和消费提供多元化的中介服务，房地产中介业的发展推动着房屋代理销售和房屋代理出租的健康发展。

在房屋代理销售方面，我区成交合同面积424.84万平方米，成交合同数41907个，成交合同金额321.89亿元，其中内资企业成交的合同面积209.77万平方米，成交合同数18654个，成交合同金额211.69亿元，分别占总量的49.4%、44.5%、65.8%。内资企业中国有企业成交的合同面积0.5万平方米，成交合同数20个，成交合同金额0.75亿元，仅占总量的0.2%，国有企业在房屋代理销售方面所占比重极小。

在房屋代理出租方面，我区完成的成交合同面积353.42万平方米，成交合同数44243个，成交合同金额5.52亿元，其中内资企业成交的合同面积237.79万平方米，成交合同数30686个，成交合同金额5.11亿元，分别占总量的67.3%、69.4%、92.5%。外商投资企业成交的合同面积0.59万平方米，成交合同数56个，分别占总量的0.2%、0.1%，外商投资企业从事房屋代理出租业务最小。

内资企业在我区房地产中介服务中占有举足轻重的地位，在我区从事房屋代理销售和房屋代理出租服务业务比例过半。其中私营企业占绝对比重，私营企业数占整个行业的78.4%，房屋代理销售成交合同面积177.64万平方米，成交合同数17296个，成交的合同金额190.96亿元，分别占总量的41.8%、41.3%、59.39%，房屋代理出租成交合同面积为214.92万平方米，成交合同数29188个，成交的合同金额5.01亿元，分别占总量的60.8%、66%、90.7% 。

表2   福田区房地产中介业的房屋销售和代理出租情况

二、存在的主要问题

我区房地产中介服务企业整体素质仍不高、绝对数量多、相对规模小、经营粗放、经营行为不规范等很多问题亟待解决，从总体上看仍在低水平低层次的质态上运行。

1、行业人才素质较低，影响产业的提升

房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识综合能力的体现。房地产中介服务人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。目前高学历人员占中介服务业的比重较低，人员结构不太理想。匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。数据显示，2008年从事房地产中介服务业的人员中具有研究生及以上学历的人员仅有342人，占总从业人员的2.7%；具有大学本科学历和大专学历的人员5245人，分别占总从业人员的15.5%和26.4%；具有高中学历的人员所占比重最大，占总从业人员的47.5%，人员总数达到了5956人；初中及以下的人员占总从业人员的7.9%。

2、行业监管不力，中介机构行为尚不规范

目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。面对数量庞大的中介机构和纠纷，政府直接监管难以做到事无巨细，面面俱到，行业协会监管存在协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后等诸多问题。中介机构的行为不规范主要表现在主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生，不按照标准收费，随意性太大，收费名目多，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分等现象的存在，扰乱了市场正常秩序。

３、中介机构职业道德和服务意识尚待强化

公正性、服务性是中介机构的本质特征，可当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，不仅侵害消费者利益，也损害中介机构的形象和声誉。

三、发展趋势

地产中介行业经历了十余年从无到有的发展，形成了巨大的产业规模，特别是近年来房地产中介行业利用传统模式取得了商业上的成功，但也不可避免地走入困境。大量店铺的铺开消耗掉太多资源，法规严重滞后于客观形势的需要或者是有法不依，这都导致行业内的虚浮欺瞒之风常见。随着房地产市场不断规范，中介服务将趋于良性发展轨道。

1、从业人员素质向综合化多样化发展

房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时具备公关能力和敬业精神。世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有两年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的八门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于我国房地产中介服务是近些年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，因此房地产中介服务市场呼唤素质综合化、多样化的中介服务人才，随着房地产市场的不断完善，将会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。

2、经营方向及经营手段向专业化信息化发展

在经营方向上房地产交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，消费者也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。随着现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。

3、组织结构向集团化规模化发展

房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户，这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，在规模上中介企业以中、小规模为主，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。

注：文章数据按填报财务表的单位汇总

                                撰  稿：王  茜