第33期

深圳市福田区统计局                                2010年11月5日

福田区楼宇经济的现状及发展初探

—2008年福田区第二次全国经济普查分析楼宇经济篇

楼宇经济是以商务办公楼宇为载体，集聚现代服务业与制造业企业总部的高级经济型态，能够在非常集约的空间内汇聚可观的人才流、资金流、信息流，创造持续的就业与税收，产生的财富效应与节地效应非常明显。福田楼宇经济是福田经济发展的重要组成部分之一，福田作为深圳的中心区，有着极其庞大的环CBD带楼宇，总部经济、高端服务业经济及现代商贸业的载体楼宇，楼宇经济以其产业上的聚集性和财富上的高效性，已成为总部经济、高端服务业及现代商贸业发展的“掘金地”。发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面，有着不可替代的重要作用。

一、发展楼宇经济的重要意义

（一）发展楼宇经济是城市土地集约利用的需要

城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式出现，楼宇经济恰恰满足这一现实要求。

（二）发展楼宇经济是建设现代服务业的需要

中国总部经济研究中心发布的2007—2008中国总部经济发展报告指出：现代服务业越来越成为经济发展的主导产业，目前全球的服务业总规模为28万亿美元，占全球GDP比重达到68%，像纽约、伦敦等发达城市服务业占GDP的比重已高达90%以上。楼宇经济正是发展现代服务业的重要支撑。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物及周边生产企业产业链等企业聚集发展，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。

（三）发展楼宇经济是价值链分解的必然结果

在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，企业的管理功能更趋向于城区中心。

（四）发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品位和档次

发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在新城的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善新城的投资环境。

从以上几个方面可看出，发展楼宇经济将有助于新城提升区域竞争力，加速经济社会发展。

二、福田区的楼宇经济

（一）优势

1、地理区位优势

位于深圳经济特区中部，是深圳新兴的中心城区，CBD所在地，也是深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。78.66平方公里的辖区总面积内，聚集了全市90%的基金总部、90%的高端会计、律师事务所以及70%以上的工业设计公司。

2、城建基础优势

福田区是深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。近年来，福田城市建设步伐加快，城区规模不断扩大，城市功能日益完善，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，城市化水平不断提高。深圳CBD坐落福田。辖区内有皇岗和福田口岸、广深高速公路起点站、深圳地铁中心枢纽站等。

（二）特点

1、经济的中坚力量

据2008年不完全统计，我区20层以上的高端商务楼共有139栋，税收贡献合计达215.5亿元，其中，仅招商银行大厦、平安大厦、国际商会中心、科技大厦、新闻大厦等五栋楼宇的税收就占了一半。2007年全区楼宇经济共实现主营业务收入3765.8亿元，缴纳国税税收131.37亿元，占全市国税组织收入（不含股票交易印花税及车辆购置税）的比例接近20%，税收贡献率达34.56%。

2、总部及金融企业集聚

良好楼宇环境有助于吸引总部企业进驻。2009年158家深圳市与福田区认定的福田总部企业实现增加值494.57亿元，比上年增长13.8%，占地区生产总值比重为30.5%。在深圳市第一批认定的180家总部企业名单中，福田区有93家，占51.6%，比重过半，位居全市各区之首。世界500强累计落户福田75家，500强投资法人企业124家，福田以其特殊的区位优势引起越来越多500强企业和跨国公司的关注。

我区有各类金融机构总部110家，占全市的57%；全市80%的创投机构、65%的证券公司和证券营业部、94%的基金管理公司、84%的保险机构都在福田。我市的期货经纪公司、期货营业部、证券咨询机构也基本全部在福田。2009年我区金融业实现增加值564.10亿元，比上年增长16.8%，占全区GDP的34.8%，福田已成为名副其实的区域金融中心。

3、发展龙头突出

在空间分布上，呈现明显的沿深南大道两侧分布的特征，且主要集中在“环CBD高端产业带”；在产业分布上，主要集中于第三产业；从资本来源看，大多属内资企业；从税源集中度看，招商银行大厦、江苏大厦、国通大厦、中信大厦、安联大厦、大中华广场堪称福田区楼宇经济的六大“纳税高地”。其中，以招商银行为龙头，博时基金、大成基金和招商证券等15家入驻招商银行大厦的高端金融服务型企业2008年纳税额突破37亿元，占福田区财政贡献率8.5%，成为福田楼宇经济当中的领头羊。

4、楼宇经济主要集中于第三产业

从楼宇经济的三次产业户数分布看，福田区楼宇经济纳税户中90%以上属于第三产业，以2007年情况看，批发和零售业纳税户占第三产业纳税户的比重达77.4%；仅有8.5%属于第二产业，其中制造业纳税户占第二产业纳税户的比重达到90%。楼宇经济三次产业的收入规模同口径比较均大幅上涨。其中第三产业发展更为迅猛，所占比重进一步上升。

从具体行业来看，第三产业的六个主要行业呈“五高一持平”：即交通运输、仓储邮政业、金融业、其他服务业、批发和零售业以及房地产业高速发展，住宿餐饮业的营业规模与上年基本持平。

三、福田区楼宇经济发展尚存不足

（一）楼宇经济发展规划滞后，服务和扶持力度不足

缺乏专门或跨部门的组织领导机构，缺乏战略性和全局性的规划，楼宇档案信息不健全，优惠和扶持政策不到位。

（二）产业聚集效应发挥不够，楼宇品牌意识较为欠缺

区域内享有盛誉的楼宇品牌以及特色楼宇不多，楼宇品牌意识仍相对滞后，品牌识别度不够高，同时，楼宇品牌的宣传及推广力度仍有所不足。

（三）楼宇等级分类和标准建设滞后

缺乏基于楼宇分类的管理和评价体系，难以准确评估楼宇服务状况，投资者作出决策时也存在很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。

（四）配套设施有待完善，整体开发力度需要加强

目前福田区内许多楼宇过于注重经济效益，金融、保险、商业等产业所占的空间比例过大，配套服务行业仍有待进一步开发。

四、发展楼宇经济的措施及建议

（一）福田区发展楼宇经济要力求“三大突破”

要在加强区块整合上有突破。完善楼宇配套，实现区块开发，是核心城区发展楼宇经济的必由之路。这可以有效防止分散楼宇缺乏集聚效应，功能配套不理想的缺陷，实现集约利用土地、提高核心竞争力的目的。加强楼宇经济发展中的区块整合，要求我们的思路从原来单体楼宇的开发向楼宇综合配套开发转变。

要在深化特色上有突破。楼宇经济要有质量，就必须出特色。要根据片区优势和特点，合理引导相关行业企业进驻，促进产业集约化，促进福田区楼宇的集聚和合理布局，形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局，提升片区楼宇经济的辐射力和影响力。

要在注重管理服务上有突破。楼宇经济发展的任何环节出现问题都会影响全局的发展。各部门和街道在工作中要更加注重对楼宇企业的服务，在责任分工、服务主体、管理办法、人员队伍、考核方式等方面都有所突破。要积极服务、做好政府与企业的对接。同时要规范管理，强化市场监督和检查，并将管理与服务结合起来。

（二）科学定位，加快形成楼宇经济发展思路与框架

楼宇经济形态作为一种新生事物，从其发展的势头及规模看，具有强大的生命力。在福田区下一步的规划中，应明确发展定位，以科学发展观为指导，充分发挥深圳“中心区”的区位优势、产业优势和环境优势，按照世界级城市发展水平标准，科学规划、突出重点、分类引导，积极创新，增大规模，优化布局、突显特色、细化服务，全面提升商务楼宇入驻率和入驻企业质量，充分发挥楼宇集聚要素和辐射带动作用，强化“1+3”经济架构，积极实施“双轮驱动”发展战略，使楼宇经济成为区域经济发展的有效载体和重要形态，成为提高城市综合服务功能、提升区域形象、打造现代服务业中心的强有力支撑，以达到楼宇经济的规模和实力大幅度提高，建成若干楼宇经济发展样板区块，商务楼宇入驻企业实力和档次明显提升，形成规模强大、特色明显、布局优化、服务周到的国际化楼宇经济发展格局的目标。

（三）发展重点

一是企业总部积聚区。以开发区和周边地区产业为基础，以集聚地区总部、设计、研发、信息服务、文化创意及社会中介为重点的现代服务业，培养形成国内外大企业总部的积聚地。二是区域性综合贸易商务区。依托商贸中心、跨国集团的落户，加快建设商贸中心，加快构筑区位良好、交通便捷、配套齐全的中央商业区。三是特色街区。特色街区的建设建立在特色楼宇基础之上。按照产业特色，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，在企业间形成信息、资源共享，充分发挥集聚效应，努力形成一批电子信息特色楼宇、物流特色楼宇、餐饮楼宇、中介服务楼宇等。

（四）相关建议

1、有序推进楼宇建设改造，加快搭建楼宇经济发展平台　

引导推进商务楼宇建设。在积极推进商品类房地产发展的同时，加大城市经营力度，鼓励引导区内外各类社会资本在规划区内投资建设商务楼宇。据调查显示，客户在选择租住商务楼宇时最注重楼宇的档次形象，其次为交通便利程度，再次为租金和物业管理水平，另外对楼宇周边的停车、餐饮等配套服务设施也较为关注。为此，一方面要努力引导建设一批设施齐全、风格鲜明、档次较高的智能化楼宇；另一方面，要加强商务楼宇周边环境的改造建设，完善停车场、通讯等商务配套设施建设，引进培育高水平的物业管理公司，以实现楼宇经济效益最大化。

2、切实加大招商引资力度，加快运作特色楼宇

加强商务楼宇招商。创新城市经营理念，加大宣传推介力度，积极吸引国内外规模大、实力强、理念新的房产开发公司在中央商务区建设高品位、高格调、高档次商务楼宇。力争通过几年时间的努力，逐步形成一批有影响力的特色商务区。

加大现代服务业招商。以商务楼宇为载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度。大力吸引国内外知名大企业、大集团入驻新城，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产业企业群，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，逐步形成一批区域性现代物流楼、科研楼、中介楼等特色商务写字楼。

加大传统服务业招商，服务建设商贸中心。餐饮、商贸、娱乐等传统服务业的兴旺发达决定着一个区域是否能集聚更多的人气、财气，要将发展传统服务业与发展楼宇经济相结合，加大对外招商引资，规划建设一批美食城、娱乐城和商业中心，完善城市生活服务功能。

3、政府主导，市场运作

楼宇经济的发展离不开政府的宏观规划和引导，除此之外，市场的调配作用以及楼宇业主的主体力量不可忽略，应坚持“三力合一”，充分发挥政府主导力、业主主体力、市场配置力，政府主要协调各方利益，通过制定规划、完善政策、细化服务等手段，积极引导楼宇经济健康发展，明确楼宇开发商、楼宇业主的主体地位，形成政府主导与市场运作协调发展的局面，达到“三赢”局面。

4、盘活存量，新旧并举

福田区未来可供开发的土地供应量极其稀缺，发展空间和土地的制约将成为楼宇经济发展的瓶颈，因此，必须加大对辖区内楼宇资源的开发改造力度，通过城市更新、城中村改造、现有楼宇出售转让等方式加以盘活，进一步盘活存量资源，完善各个商圈及街区的配套设施，按照国际标准提高楼宇智能化和信息化水平，加快楼宇配套功能建设。

5、市区联动，细化服务

在对楼宇经济发展作出总体规划部署的前提下，积极落实市区两级有关政策，拓展视野，将楼宇经济纳入到全市经济发展轨道中全盘考虑。通过招商体制、运作机制、分配方案的完善和创新，调动各方面发展楼宇经济的积极性，同时，推动“服务型政府”转变，按照各楼宇的实际情况及特点，制定相应的服务标准，细化政府服务和管理，提升税收工作水平，扶持和引导楼宇经济良性发展。

6、进一步健全CBD的基础服务设施

完善路网结构和公共交通，抓紧建设CBD片区主要写字楼和公共设施的二层步行连廊系统，改善目前楼与楼独门独院，地上和地下空间分割的现状，最大限度发挥土地空间资源的产出效益。

                                   供  稿：福田区贸易工业局 

撰  稿：李  戈、刘晓毛