为保障社会各界、广大市民的知情权、表达权、参与权和监督权，广泛听取社会各界的意见和建议，提高行政决策的科学性和透明度，确保相关政策文件的公平、公正及实用性，根据《重大行政决策程序暂行条例》《广东省重大行政决策听证规定》《深圳市行政听证办法》等相关规定，我办召开了关于《深圳市福田区香蜜湖街道物业管理区管理规约（修订）》等指导文本（以下简称“《管理规约》等指导文本”）听证会。现将听证会情况报告如下：

　　一、听证会前期准备情况

　　前期起草的《管理规约》等指导文本已向公众公开征集意见30日，并在“福田政府在线”网站上收集到两条意见反馈，部分辖区热心居民还提交了关于《管理规约》的书面意见。香蜜湖街道司法所进行了认真研究，参考了其他地区和部分小区的管理规约，吸收了大部分公众意见并进一步在规范用语上修改完善了《管理规约》等指导文本。

　　为保证本次听证会的公平、公正，听证组成员全部由香蜜湖街道办事处从本行政机关以外邀请，因听证的事项为物业管理领域非规范性文件制定，听证组成员中有两名法律工作者，一名物业管理从业人员。按照广泛性和代表性的原则，在报名的各听证参加人中确定了两名小区业主委员会的代表、三名物业服务企业代表、二位辖区居民代表、三位其他企业代表参加听证会，并按照法定程序提前十天将听证事项的内容、依据、理由及有关背景材料送达给各听证参加人。

　　二、听证会举行情况(听证会时间和地点、听证会人员组成情况、听证内容及事项等)

　　（一）听证会时间

　　2023年11月18日

　　（二）听证会地点

　　深圳市福田区侨香路恒邦置地大厦香蜜湖司法所

　　（三）参加听证会的人员

　　听证组成员3名，陈述人1名，书记员1名，应到听证代表10名，实际到会听证代表9名，旁听人员1名。

　　（四）会议举行情况

　　会议共有八个议程：

　　1.工作人员核实听证参加人和听证陈述人到场情况。

　　2.宣布听证会开始，宣布听证会纪律、听证事由以及听证主持人、听证陈述人和听证参加人名单。

　　3.听证陈述人陈述《深圳市福田区香蜜湖街道物业管理区管理规约（修订）》等指导文本的内容、依据、理由和有关背景；听证参加人陈述其另行提出的建议的内容、依据和理由。

　　4.听证参加人对听证事项发表意见和建议。

　　5.听证陈述人对听证参加人的质询、意见以及建议予以回应。

　　6.听证陈述人和听证参加人就听证事项的主要事实和观点进行辩论。

　　7.听证参加人员作最后陈述。

　　8.听证主持人宣布听证会结束。

　　（五）听证内容及事项

　　《深圳市福田区香蜜湖街道物业管理区管理规约（修订）》等指导文本的合法性、合理性。

　　三、听证会各方提出的问题或意见建议及反馈情况

　　(一)听证陈述人的说明

　　1.制定依据

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条第五款，街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。因此香蜜湖街道办事处有权起草《深圳市福田区香蜜湖街道物业管理区管理规约（修订）》等指导文本以履行法定的对物业管理活动的监督管理职责。

　　2.起草背景

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则，业主自治以业主委员会和业主大会为组织架构，以反映业主共同意志的管理规约为治理核心，在强调业主自治的同时，也要注意到资源的不足和专业性的缺失可能导致自治的失序，此时需要政府资源对业主自治的现有成果进行整合并提供宏观指导。制定管理规约指导文本既是履行政府职能的必要行为，也是促进业主自治良性发展的有力举动。

　　为了促进业主自治的规范化，减少业主自治过程中的矛盾纠纷，维护业主以及其他当事人的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，香蜜湖街道办事处在《深圳市物业管理区域管理规约（示范文本）》的基础上，结合香蜜湖街道辖区实际，细化优化部分条款，将部分实践经验成文化，形成了《深圳市福田区香蜜湖街道物业管理区管理规约（修订）》等指导文本。

　　3.起草原则

　　一是坚持从实际出发，指导文本的新增条款主要从鲜活的业主自治实践中吸取经验，大部分都是针对小区业主自治常见问题进行的制度设计，还有部分条款借鉴了实践中较为完善的小区管理规约，旨在更好地回应现实需求。

　　二是做好与《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》等规范的衔接，已有规定的不再重复写，未规定的坚持在符合法律法规规定的基础上进行增补。

　　三是查缺补漏，将部分新出台的制度和容易引发矛盾的问题的处理方法以指导文本的形式固定下来。

　　四是明确指导功能，指导文本的制定目的是为了给辖区住宅小区的业主自治制定管理规约提供指引和参考，其中的条款可由业主选择适用，具有倡导性，并不具有强制性。在部分多项的条文中，业主也可以决定适用一项或多项。

　　4.主要修改内容

　　（一）坚持党建引领。增强社区党委和各业主委员会之间的良性互动，能够使业主自治的机制运行得更加顺畅。根据《深圳经济特区物业管理条例》第五条，业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动，因此在指导文本的总则部分增加了相应的条款。

　　（二）保障业主监督权。根据《深圳经济特区物业管理条例》第十五条，业主依法享有监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况，因此指导文本在第五条明文规定了“业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会或者监事应当及时予以书面答复”。

　　（三）明确业主义务。小区是小区居民共同生活的场所，每一个小区居民都有义务保持小区的安全宜居。因此指导文本对小区常见的安全隐患及易引发纠纷矛盾的事件作出了规定。一是规范使用电动自行车；二是对施工、休闲娱乐噪声作出规定；三是明确了业主出租、转让房屋应当遵守的规则；四是规定了业主对依法实施的应急处置措施和其他管理措施的配合义务；五是完善了业主饲养动物尤其是饲养犬只应当遵守的规则。

　　（四）规范车位、车库的分配。停车位的不规范使用容易引发小区群体性纠纷，指导文本在（小区）车位分配和管理办法中增加了对业主委员会和物业服务企业公示“月卡用户的房号、固定车位位置等信息”的要求，保证停车位使用的公开透明，减少业主的质疑；确定了租户办理内部临时车的规则，进一步完善了在停车位供需不对等时的用车规则。

　　（五）完善共有资金的使用与管理规范。一是对必须公示后才能继续转账的业主共有资金账户支出数额、类型明细作出了规定。二是针对实践中已出现的业主委员会空缺期间业主共有资金的使用情形作出指导规定。

　　（六）加强对高空坠物的防范。明确了业主委员会、物业服务企业需对物业共有部分定期巡察，排查安全隐患，对房屋外立面及时检修，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

　　（二）听证参加人主要意见建议

　　听证参加人提出了以下意见：

　　1、《深圳经济特区物业管理条例》第二条专门对物业管理进行了定义，物业管理是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、巡查及其他日常管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。经业主共同决定，可以委托物业服务公司或者其他管理人管理，物业管理是由业主共同决定，委托物业服务企业或自行管理物业管理区域建筑物、设备等日常管理，维护相关秩序的活动。因此物业管理规约的约束对象不仅有业主、业主委员会，作为业主聘请的专业团队——物业服务企业更应该是责任人，受到规约的约束。在规约中对业主、业主委员会、物业服务企业应同时规定相应的权利和义务，更有利于业主对规约的认同。

　　2、《管理规约》等指导文本包含几个部分，其中包括附件《深圳市福田区香蜜湖街道（小区）共有物业和业主共有资金使用与管理办法》，这种文本排布导致其容易被忽略，本身共有资金的使用业主有知情权和决定权，未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。因此《深圳市福田区香蜜湖街道（小区）共有物业和业主共有资金使用与管理办法》应当在业主大会上单独投票，而不是作为附件。

　　3、规约中应当增加保护业主正当权益的相关条款，附则第二十七条规定“业主应当向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式”，应同时规定物业服务企业有保障信息不外泄的义务，根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十八条，假如物业服务企业及其工作人员违规泄漏业主信息，区住房和建设部门要对物业公司处一万元以上三万以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。实践中信息外泄的现象时有发生，既然已经出现了这个问题，建议在规约中增加物业公司采取必要措施来保证业主信息不外泄。

　　4、规约第五章标题为“监督管理”，其中第二十六至第二十九条是违约金的规定，建议采取另外一种形式，以参加公益活动的形式来惩戒，比如垃圾分类，如果某名业主不做垃圾分类，那就请他做垃圾分类督导员，通过参加义务活动来承担违反规约的后果。

　　5、起草原则第四点专门提到所有条款由业主选择适用，具有倡导性，而不具有强制性，在部分多项条文中业主也可以决定适用一项或多项。这就明确了业主在使用《管理规约》等指导文本时是有选择权的，应该将这条原则写进规约正文，否则业主在理解时可能会产生错误。

　　6、物业管理人实行业主自治、专业服务和政府督导相结合的原则，出台规约也是希望减少业主自治过程中的矛盾、纠纷，维护业主和其他当事人的合法权益。因此规约应该比法律条文更具有操作性，假如业主在自治过程中碰到物业公司不作为，需要政府对这些机构进行监管。希望能在《管理规约》等指导文本中增加一些惩戒措施，把政府的监管也写进去，多方介入，规约才更具有操作性。

　　7、《管理规约》等指导文本第十条“本物业管理区域严禁住宅改变为餐饮、娱乐、宾馆等经营场所”，需要补充“美容店、午托班、培训班”等等，并且增加违反规定的后果，以某小区的规约为例：本物业管理区域内严禁将住宅改变为经营性场所，包括但不限于餐饮、娱乐、宾馆、美容店、按摩馆、培训班、托管班等，管理单位可对改变功能房屋采取措施，限制人员出入住宅楼栋，业主对该租户的行为承担连带责任，有义务配合管理单位纠正租户的不良行为。

　　8、应当在《管理规约》等指导文本中明确“破坏或擅自改变房屋外观”的内涵，如搭雨棚、搭花架是否属于破坏或擅自改变房屋外观的行为。

　　9、第十四条“应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共有物业和公共场所”，应当增加装修保证金的相关规定以及业主装修时对共有部分的维护义务，如“业主和物业使用人须对房屋进行装修的，入场前须与物业签署承诺书，并缴纳装修保证金，保证金金额为一万元人民币，在物业服务企业检查确认未有损坏公共部位及公共设备，无违章违约行为，装修完毕后15个工作日内退还装修保证金，如装修违反纪律、法律法规等规定，并未及时给予更正，装修保证金不予退还，情形严重的，报执法部门，对小区公共利益造成损坏的，以业主大会的名义对其提起诉讼”，“关于装修干扰、噪声、灰尘等，业主装修前要知会邻里，严格按照管理装修时间进行”，“装修入场前保护好电梯厅、门口通道、楼层过道、装修电梯的轿厢，如果管理单位已做好轿厢保护的，装修户应承担相应费用，该保护措施的费用金额须业主委员会确认才有效”，任何装修户进小区装修必须采取对公共区域的保护措施，包括走道、电梯轿厢，这些保护措施要么业主自己做，要么管理处安排，最终费用金额应由业主委员会来进行确认。

　　10、小区还有一个常见问题是清洗阳台、浇花把水淋到楼下，应该在《管理规约》等指导文本中约定采取警告等措施，不听从的则公示其房号。

　　11、第十五条第四项的表述上存在错误，“不应早于8点整或超过9点整”，应该是“不超过下午9点整”。关于小区噪声的防治还应当增加以下条款：禁止在每天早上7点半前和每天晚上10点后在小区公共区位跳广场舞及使用音响设备外放音乐，对违反规约的行为，物业管理人员进行制止，不听从制止，公示违反规约的业主房号；禁止每天早上7点半和每天晚上10点半后在小区进行打篮球、打乒乓球等有噪声的运动；广场舞等活动场所不得设置在楼栋架空层及消防通道场所，应由业主委员会及物业管理处按照实际情况指定活动场地。

　　12、应当增加“禁止在小区公共区域投放狗粮、猫粮、厨余垃圾等喂小动物”的条款。虽然部分业主投放食物出于好心，但是四处投放影响小区环境，应该一律禁止。物业管理处可以安排投食，这属于管理工作行为，业主不能私自喂猫喂狗，这会影响环境。物业管理公司的行为跟业主个人行为是两回事，应该禁止业主个人做这些事情。

　　13、每个小区都会遇到漏水问题，应当在文本中增加对漏水这一常见问题的处理措施，具体规定可参考如下表述：业主物业使用人在物业使用中产生矛盾时，应本着互谅互让的原则处理矛盾纠纷，可向业主委员会或监事申请进行协调，共同营造安全舒适文明和谐美好的工作和生活环境。漏水后应主动配合管理处查明漏水原因和位置，查明原因是自身的，应主动进行修复，避免给邻里造成生活不便和更大损失。楼上漏水的当事业主应积极配合管理单位，及时停止对楼下的侵权行为，确认是业主专有部分漏水的，业主应在一周内答复处置措施，明确具体处置时间表，一个月内没有补漏处置的，管理单位可对涉事业主采取紧急停水或暂停月卡处理。

　　14、关于物业纠纷的调解，邻里纠纷，包括小孩打闹、家人口角误会，可以通知管理处协调，管理处协调不了，可请业主委员会或社区党委进行解决；车辆擦碰，发生问题及时通知保安，保护好现场，通知保险公司进行查勘，避免矛盾升级。

　　15、对停车场管理办法的建议，一是阶梯收费建议具体写明阶梯收费的固定金额，不要写按百分比增加，二是可以采取亲属探望减免的做法，如小区中有些老人，子女来看望他，可给予每户每月四天的停车费减免，过期作废，不累加，超过24小时，要额外缴费。

　　16、《共有资金使用与管理办法》第四条第三项“小区地上停车位等公共停车场的收益”的表述不准确，不是公共停车场才有收益，业主专有车位也有收益。停车场的所有权，每个小区大同小异，要么是归属于全体业主，要么是业主个人所有，要么是开发商所有，不管是开发商的，还是业主的，还是全体业主的，停车位产生的管理收益属全体业主所有。业主固定车位，产权是业主的，但每个车位交纳的管理费，属于全体业主。因此应当将原表述改为“小区地面和地下等停车场的收益”，因为我们指的是停车场收益，车位产权人收益跟停车场收益是两个概念，至于停车位的权益收益归谁，另当别论，停车场收益肯定属于全体业主，不属于开发商，也不属于物业公司。

　　17、第十四条第二项“业主大会委托物业服务企业（或其他管理人）开设业主共有资金共管账户”，共有资金有一个核心问题，在哪个银行开户需由谁来决定，是由业主委员会决定还是由物业管理处决定？开设什么类型的账户由业主大会决定，

　　但业主共有资金的开户行，可以授权业主委员会决定，管理规约可以明确业主大会授权业主委员会，根据物业公司开展业务的情况开设银行账户，开立后的账户要进行公示。共有资金账户的开立涉及到利益问题，因此必须在文本中加以明确。

　　18、有听证参加人提出管理规约第二十二条规定，业主委员会、物业服务企业应当加强对共有物业的日常巡查，对共有物业的检修、巡查属于物业服务企业的义务，业主委员会不负有责任。

　　19、《管理规约》等指导文本中关于费用支付的用词应当修改，很多条例以及《中华人民共和国民法典》已经改成“支付”或“交付”，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条是“欠交”，而非“欠缴”。文本中用的是“催促缴纳”，《中华人民共和国民法典》用的是“催交”。“缴”在中文中带有强制的意思，税、社保公积金会使用“缴纳”，对于小区的管理，包括物业服务合同，都应该用“交纳”，因为物业管理之中各方是民事法律关系主体，不交物业费只是有违约责任，并不具有国家强制力。根据立法的先后顺序，《深圳经济特区物业管理条例》是2019年颁布出台的，《中华人民共和国民法典》是2021年施行，应该按照《中华人民共和国民法典》的规定，把“缴纳”改成“支付”、“欠缴”改成“欠交”，业主委员会或物业服务公司“催缴”应该改成“催交”。

　　20、关于高空抛物的规定，建议增加高空抛物的条款，香蜜湖街道已经很少有低楼层的房子，大部分都是小高层或者高层，管理规约中对高空抛物的规定只有第二十二条，业主委员会和物业服务企业应当加强对物业天面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查，这是完全不够的。第一，应该明确专属区域内阳台、窗台、走廊不允许放置搁置物或者悬挂物，这也是《中华人民共和国民法典》的规定。第二，如果业主委员会或物业服务企业发现上述情况，业主委员会或物业管理人有权进行劝阻并进行证据的留存。第三，如果出现高空抛物、高空致人损害的，侵权人应该按照相关法律承担侵权责任。我认为应该在管理规约中进行强调，毕竟高空抛物已经入刑，小区高空抛物现象也十分常见，很危险。第四，如果某一户达到三次被楼上扔下来东西，且报业主委员会或物业服务企业备案后，全体业主可以授权在他的阳台位置增加高空摄像头。按照个人信息保护法的规定，增加对空摄像头，拍摄的位置是公共区域，别人的阳台外面或者窗户外面，按照个人信息保护法的规定，应征得被拍摄人的同意。如果达到三次且你已向业主委员会和物业服务企业书面报备过，说明侵害行为多次发生，可以全体业主授权对其进行对空摄像头的安装，个人信息保护法规定如果全体业主进行了表决，可以授权物业服务企业或业主委员会增加对空摄像头。业主委员会或物业服务企业经全体业主表决后可以增加对空摄像头。

　　21、应当细化漏水时停水的紧急情况，依据为《深圳经济特区物业管理条例》第六十八条，比如水量大，发生后24小时内没有进行避险动作或者停止损害的动作，列举出情形一、二、三，满足其中一条，可以进行停水，或者漏水达到一定时限要求，也可以采取防止损失扩大的措施，这对物业公司也是一种保护和授权。

　　22、建议示范文本前后表述进行统一，有些地方用的是“房屋买卖合同”，有些地方用的是“物业转让合同”，第九条第三款用的是“房地产买卖合同约定属于业主共有的物业”，第五条第二款用的是“应将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件”。不管买卖还是转让，既然是所有权的转移，就意味着在转移过程中告诉物业继受人继受这个物业应该接受公共管理规约的约束，第九条第三款“房地产买卖合同约定属于业主共有的物业”。正常来说是“房屋预售合同”规定的，或者共有产权、回迁房合同，第一手业主会约定共有产权部位，用“房地产买卖合同”的表述也可以，但不是特别全面，全部用“物业转让合同”，可以包括房屋预售合同这一情形。

　　23、第十六条第四款，应该增加对篮球、足球等体育运动扰民的限制，特别是有些小区配备羽毛球、踢毽子场地，不应该在休息时间从事这种体育运动，打扰低层住户的正常居住。

　　24、第十七条第四款“携带犬只乘坐出租小汽车的，应当征得驾驶员同意”，这一条应该删除，与小区内的养犬管理无关。

　　25、车位分配和管理办法第八条“与开发商、停车场管理单位有合同协议约定”，建议把“合同”删掉，因为协议的范围更大，且“协议”跟“合同”重复。

　　26、共有资金使用与管理办法第四条，应当继续保留“小区地上停车位等公共停车场的收益”这一表述，因为按照《中华人民共和国民法典》关于物权的规定，占有、使用、收益、处分是所有权的完整权利，收益权本身就是依托于所有权的，这里强调公共停车场或者业主共有停车场或停车位，这个表述是比较准确的。首先是业主共有停车场或者停车位，无论地上还是地下，只有公共停车场基于大家共有所有权，才能有收益的权利。刚刚有听证参加人说物业公司或物业服务企业或停车场经营管理单位在经营停车场的过程中收取的服务费、停车费属于共有资金，其实这是需要进行界定的，比如说开发商有100个停车位租给物业公司或者委托物业公司经营，二者之间有成本结算，包括公共的水电费、道闸设施设备等通行系统的费用。如果直接把它改成全部停车位的收益的话，后期可能会涉诉，开发商跟业主之间会扯皮，那样表述就等于疏忽了产权问题。还是应该根据每个小区的实际情况，先看一下产权有无争议，用“公共停车场”或“共有停车场”的表述风险会小一点。

　　27、车位分配和管理办法第十五条“外部临时停车用户采用：第一项是计时收费人民币XX元/每月”，这个应该删掉，既然是外部临时车，一般不存在按月收费的情况。

　　（三）建议的反馈情况

　　对于以上建议，听证陈述人作出如下反馈：

　　1、关于应该在《管理规约》等指导文本中增加物业服务企业的责任，对物业服务企业也应有所限制的问题。物业服务企业的责任，一是基于法律法规的规定，二是基于物业服务合同，小区的物业服务合同已经对物业的权利和义务规定得比较明确，如果后续关于管理上需要增加相应内容，听证参加人可以继续反馈，将视情况增加。

　　从整个香蜜湖街道的实际情况来看，每个小区物业服务合同的内容都是不一致的，如果在规范文本上增加了关于特定小区对物业服务企业的特别要求，可能不适用于其他小区，而指导文本是从适应整个物业管理区域的角度去制定的。如果关于物业服务合同、管理规约方面有特殊要求，可以在范本的基础上增加一些权利和义务，可以由业主委员会征求业主意见形成范本，提请业主大会决议。

　　2、关于信息保密问题已有法律法规规定，物业服务企业如果倒卖业主个人信息，是犯罪行为。且个人信息的泄露存在取证难的问题，即使作出规定也无法达到应有的效果，更多的是具有注意性。在物业管理过程中怎样细化信息不外泄的保障措施，可以提出实践操作的建议和意见。

　　3、关于共有资金管理办法，不应该只作为附则，应该单独作为一个议题表述。这个提议很好，现实中共有资金管理办法也会单独作为一个议题进行表决通过。

　　4、关于违约责任是否以公益活动的形式代替违约金，可以根据小区的实际情况决定是否采用，但公益活动不具有强制性，如果业主不履行也没有什么有力的措施。

　　5、关于要求多方介入的问题，政府对物业服务企业的监管职能在《深圳经济特区物业管理条例》中有相应规定，如果物业服务企业不履行其应当履行的职责，住房和建设部门将采取警告，限期责令整改等措施，拒不整改的，将由住房和建设部门罚款。如果涉及到违反合同的约定，业主委员会可以诉讼，追究其违约责任。如果物业服务企业侵害小区公共利益的话，应该有适格的主体维权，至少需要一定业主联名或者由业主委员会提起，单个业主不是适格的主体。

　　6、关于在总则部分增加根据物业管理区域的实际情况选择适用，实践中也已采取同样的做法。

　　7、关于增加限制小区开设美容店、培训班等经营场所，原文表述后面有“等”字，如果小区有特别要求，《管理规约》提交业主大会讨论时可以自行增加，只要不违反法律法规即可。关于限制个别人员出入住宅区域，业主对租户应该承担连带责任。这个建议很好，如果实际可操作的话，可以采纳。

　　8、关于搭雨棚、花架是否属于破坏外立面，这需要执法部门进行确定，除此之外的认定仅属于业主之间的约定，不具有法律解释的官方效力。

　　9、关于对小区清洗阳台、浇花把水淋到楼下的规制，将进一步研究是否在指导文本中增加相应的规定。

　　10、关于广场舞时间不应早于8点整和超过晚上9点整，将会对这一条的表述进行调整。关于广场舞不设置在楼栋架空层或通道，需要考虑不同小区的情况，有些小区就愿意设置在架空层。我们认为最好不进行规范，如果在指导文本中进行明确，反而限制了业主的选择，有的小区面积小，无论放在哪里都会扰民。站在整个区域来讲，不设置跳广场舞的具体区域更合适。

　　11、关于禁止在小区投放猫粮狗粮，这一点争议较大，各小区视各自情况增加，考虑不在指导文本中明确。

　　12、关于漏水时停水的紧急情况，后续将会查询相关案例，看哪些属于法律和生效裁判文书认定的紧急情况，给大家一个较为明确的指导。

　　13、关于停车阶梯收费，具有实用性，能极大的缓解一些小区停车位问题，阶梯收费可以作为倡导性条款，是按阶梯收费，还是按月卡数量增加费用，由业主根据实际情况自行选择。

　　14、关于共有资金使用与管理办法第四条，是否应当继续保留“小区地上停车位等公共停车场的收益”这一表述，地下停车位的问题有较大争议。地面停车位纳入公摊面积，肯定属于全体业主的，但地下停车位是有争议的，是否修改表述需要仔细研究后决定。

　　15、关于共有资金账户开户经业主大会授权业主委员会决定，并进行公示，现实中也是这样操作的。

　　16、关于业主委员会的日常巡查义务，其他听证参加人提到这样可以做到监督物业服务企业并发挥业主委员会的主体作用，听证陈述人在此采取相同的观点。

　　17、关于管理资金应该用“交付”，不应该用“缴纳”的建议，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，确实使用了“支付”的表述，支付是义务性行为，缴纳物业管理费是基于物业服务合同，具有一定的强制性，所以才使用“缴纳”这个词。

　　18、关于“转让合同”的表述问题，转让合同和买卖合同之间存在区别，转让不一定具有金钱给付的属性，买卖合同须支付一定的对价，全部使用“转让合同”，我们认为不妥。

　　（四）听证组意见

　　听证组成员在充分听取双方意见后，经综合评议提出如下结论：

　　1、《管理规约》等指导文本的内容合法合理，为了提升指导文本的实用性和可操作性，香蜜湖街道办事处应该根据听证参加人的意见进一步完善物业管理活动中常用的各项具体制度规定，如装饰装修、噪声防治、停车管理等，同时优化文本的形式和语言表述，具体如下：

　　（1）关于信息保密问题，由决策机关考虑是否吸收。

　　（2）关于违约责任是否以公益活动的形式代替违约金，建议部分采纳听证参加人的意见，将公益活动形式作为选择性条款在指导文本中增加，同时保留原有的违约金相关条文。

　　（3）关于共有资金管理办法，不应该只作为附则，应该单独作为一个议题表述，建议采纳听证参加人的意见。

　　（4）关于在总则部分增加根据物业管理区域的实际情况选择适用的说明，建议采纳听证参加人的意见。

　　（5）关于违反经营限制应承担的责任，由决策机关考虑是否吸收。

　　（6）关于破坏外立面的情形，应当由执法机关和司法机关确定，建议不在指导文本中增加。

　　（7）关于增加装修义务及保证金的规范，建议采纳听证参加人的意见。

　　（8）关于对小区清洗阳台、浇花把水淋到楼下的规制，建议采纳听证参加人的意见。

　　（9）调整“关于广场舞时间不应早于8点整和超过晚上9点整”的表述。

　　（10）关于禁止在小区投放猫粮狗粮，各小区情况差异较大，建议不在指导文本中增加。

　　（11）关于物业纠纷处理的建议，建议采纳听证参加人的意见。

　　（12）关于停车阶梯收费的条款，建议采纳听证参加人的意见。

　　（13）关于在指导文本中增加“共有资金账户开户经业主大会授权业主委员会决定，并进行公示”的相关规定，建议采纳听证参加人的意见。

　　（14）关于业主委员会的日常巡查义务，建议继续保留。

　　（15）关于管理资金应该用“交付”，不应该用“缴纳”的建议，建议就物业管理费的性质进行研究后确定用词。

　　（16）关于高空抛物的各项建议，由决策机关考虑是否吸收。

　　（17）建议在指导文本中增加房屋漏水的处理规定，并明确漏水时可以停水的紧急情况。

　　（18）关于共有资金使用与管理办法第四条，地下停车场的权属及收益问题一直有较大争议，指导文本应当与现有法律法规保持一致，建议继续保留“小区地上停车位等公共停车场的收益”这一表述。

　　（19）关于“转让合同”的表述问题，第九条“房屋买卖合同”的表述确实不够精确，建议根据听证参加人意见进行修改，明确是一手房房地产买卖合同或者是增加“业主与开发建设单位签订的”的定语。

　　（20）修改车位分配管理办法第八条“协议”跟“合同”的重复表述。

　　（21）关于车位分配和管理办法第十五条“外部临时停车用户采用：第一项是计时收费人民币XX元/每月”应当删除的建议，建议采纳听证参加人的意见。

　　（22）关于体育运动扰民的规定，建议采纳听证参加人的意见。

　　（23）关于删除第十七条第四款“携带犬只乘坐出租小汽车的，应当征得驾驶员同意”的意见，建议采纳听证参加人的意见。

　　专此报告。

　　深圳市福田区香蜜湖街道办事处

2023年12月8日