为保障社会各界、广大市民的知情权、表达权、参与权和监督权，广泛听取意见建议，提高行政决策的科学性和透明度，确保相关政策文件的公平、公正及实用性，根据《重大行政决策程序暂行条例》《广东省重大行政决策听证规定》《深圳市行政听证办法》等相关规定，我办召开了关于《香蜜湖街道社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作指引（草案）》(以下简称“工作指引”)听证会。现将听证会情况报告如下：

　　一、听证会前期准备情况

　　前期起草的《香蜜湖街道社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作指引（草案）》已向公众公开征集意见30日，并在“福田政府在线”网站上收集到三条意见反馈。香蜜湖街道司法所进行了认真研究,吸收了公众意见并进一步修改完善了《香蜜湖街道社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作指引（草案）》。

　　为保证本次听证会的公平、公正，听证组成员全部由香蜜湖街道办事处从本行政机关以外邀请，听证组成员中有两名法律工作者，一名司法行政机关工作人员。按照广泛性和代表性的原则，在报名的各听证参加人中确定了三名小区业主委员会的代表、四名物业服务企业代表、二名辖区居民代表参加听证会，并按照法定程序提前七天将听证事项的内容、依据、理由及有关背景材料送达给各听证参加人。

　　二、听证会举行情况

　　（一）听证时间

　　2024年11月8日

　　（二）听证地点

　　深圳市福田区恒邦置地大厦三楼香蜜湖街道司法所会议室

　　（三）参加听证会的人员

　　听证组成员3名，陈述人1名，记录员1名，应到听证代表9名，实际到会听证代表9名，旁听人员1名。

　　（四）会议举行情况

　　本次听证会共分为七项议程：

　　1.听证记录员核实听证参加人和听证陈述人到场情况。

　　2.听证主持人宣布听证会开始，宣读听证会纪律、听证事由以及听证主持人、听证陈述人和听证参加人名单。

　　3.听证陈述人陈述《香蜜湖街道社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作指引（草案）》的内容、依据、理由和有关背景。

　　4.听证参加人对听证事项发表意见和建议，进行询问、质证，听证陈述人予以回应并解释说明。

　　5.听证陈述人和听证参加人就听证事项的主要事实和观点进行辩论。

　　6.听证参加人员作最后陈述。

　　7.听证主持人宣布听证会结束。

　　（五）听证内容及事项

　　《香蜜湖街道社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作指引（草案）》的合法性、合理性。

　　三、听证会各方提出的问题或意见建议及反馈情况

　　（一）听证陈述人的说明

　　1.起草背景

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第一百二十四条之规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。

　　目前，我市住宅区成立并有效运作的业主大会和业主委员会数量较少，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”等问题。住宅区物业管理的甲方主体缺位，不利于住宅小区业主自治和物业服务质量的提升，影响住宅区的正常运作。虽然《条例》通过创新业主大会二轮选举、推行电子投票等举措，积极推动业主委员会选举。但目前业主委员会成立难、换届难的问题无法短时间内完全得以解决。业主委员会缺位的住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时，需要发挥社区居民委员会社区服务治理能力，故深圳市住房和建设局会同市民政局出台了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》），规定经履行相关法定程序后，指定居民委员会代行业主委员会的职责，充当业主共同决定的执行人以及共同决策会议的召集人。

　　为了保障香蜜湖街道有效推进社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作的顺利进行，在严格遵循《条例》《管理办法》相关规定的基础上，结合香蜜湖街道辖区实际，细化、优化部分条款，提炼实践经验，形成《香蜜湖街道社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责工作指引（草案）》，旨在明确流程、规范操作。

　　2.起草原则

　　一是坚持从实际出发，从实践中吸取经验，针对社区居民委员会代行业委会工作职责过程中常见问题进行流程设计，旨在更好地回应现实需求，对确有需要实行居代业的小区，提供规范的实践操作指引。

　　二是注重规范衔接，做好与《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》等规范的衔接，坚持在符合法律法规规定的基础上进行增补。

　　三是查缺补漏，将部分新出台的制度和容易引发矛盾问题的处理方法以指导文本的形式固定下来。

　　四是明确指导功能，指导文本的制定目的是为辖区住宅小区业主运用社区居委会代行业委会工作职责提供指引和参考，具有倡导性，并不具有强制性。

　　3.主要指引内容

　　一是居代业的基本原则。遵循非必要不代行以及精简高效、集体决策、信息公开、专业服务、勤勉尽责的原则。

　　二是街道办的职责。一是负责指定、终止居代业，对居代业活动进行指导和监督。二是将指定、终止的书面文件抄送区住房和建设、民政、财政等部门。

　　三是费用承担。居委会因履行代行职责发生的费用（如召集业主大会会议、依法委托专业机构费用等），由街道办事处纳入财政预算。依法应由全体业主承担的费用从业主共有资金中列支。

　　四是居代业的启动。一是启动前提：（1）已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；（2）已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。符合上述情形且住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件，需要业主委员会及时解决的，街道办应当立即开展指定居委会代行业主委员会职责的工作；二是启动程序：公示并征求意见以及反对意见数未超过该住宅区总户数的百分之二十。

　　五是居代业的终止。主要向业主解释居代业代行期限、终止情形的主要情形，以及终止之后居委会应当做好哪些交接工作。

　　（二）听证参加人主要意见建议

　　听证参加人提出了以下意见:

　　1.建议明确本指引的具体时效。

　　2.根据管理办法第十三条，居委会有权管理业主共有资金基本账户职责，建议明确管理业主共有资金基本账户职责中的“管理”行为，是否可以细化业主共有资金的使用情况。

　　3.明确居代业的启动时间节点。例如20%的业主签名要求成立业委会，但最终能否成立业委会还无法确定的情形，是否属于居代业启动前提中已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的情形。已开展换届工作是否有时间限制。如去年开展换届工作但是换届失败，今年有需要居代业的事项，是否需要重新开展换届工作才满足居代业代行前提。

　　4.对于应当立即代行中的紧急情况或重大事件的规定过于笼统，建议列举一些常见的问题，如消防、外墙漏水、电梯更换等。

　　5.增加居代业的具体职责，明确居委会是否有权代行业委会的全部职责，比如业主共有资金管理，编制小区年度预算方案等业委会核心职责。

　　6.深圳市物业管理信息平台在征集意见计算规则中是否将物业使用人的意见纳入、能否公示到位。

　　7.居代业期限不超过三年，新建住宅区不超过两年。因业主委员会未能换届成功实行代行的住宅不超过一年。其中新建住宅区不超过两年与首次开展业主大会的筹备活动的情形相对应。因业主委员会未能换届成功实行代行的住宅不超过一年与业主委员会未能换届成功相对应。那居代业期限不超过三年是哪种情况可否予以明确？

　　8.由于居代业终止之后，若满足启动的前提条件，还可以再继续启动居代业，建议指引表述为“本次”居代业终止的情形。

　　（三）建议的反馈情况

　　对于以上建议，听证陈述人作出如下反馈：

　　1.关于指引的具体时效，本工作指引自发布之日起施行，有效期将根据上级部门的相关规定及实际情况适时调整，并在指引中明确标注。

　　2.关于细化业主共有资金情况，居委会对业主资金的管理参照本小区已通过的《业主共有资金管理办法》，其职责权限与业委会一致。

　　3.关于居代业启动时间节点，根据管理办法，最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的结果属于本条启动前提的必备要件。对于正处于业委会筹备期间的小区，最终是否能够选举产生业主委员会尚无法确定，不满足可以代行的前提条件。对于已开展换届工作但失败的情况，如满足居代业启动的其他条件，可直接启动居代业，并未强制要求需重新开展换届工作。

　　4.关于紧急情况或重大事件的判断标准，一般参照《条例》第八十二条、《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十四条规定之情形，或社区居民委员会结合本小区实际情况，联合相关部门共同认定。

　　5.关于居代业的具体职责，居代业并非常态机制，居代业事项不应超出《条例》第一百二十四条以及《管理办法》第十三条的规定范围。

　　6.关于公示地点及意见征集规则，公示地点不仅限于物业管理信息平台，还包括小区公告栏、微信群等业主易于获取信息的渠道。同时，管理办法明确规定征求意见对象包括业主以及物业使用人，物业使用人可通过线下公示反馈。

　　7.关于居代业期限不超过三年的具体情形。根据《管理规定》第八条之规定，后续将考虑列举居代业期限不超过三年的具体情形。

　　8.关于居代业终止情形的意见，予以采纳。

　　（四）听证组意见

　　听证组成员在充分听取双方意见后,经综合评议提出如下结论:

　　1.本指引的具体时效，工作指引应当明确有效期，并根据实际情况适时修订，建议采纳听证参加人的意见。

　　2.关于紧急情况或重大事件的规定，将在指引中列举一些常见的紧急情况或重大事件以便更具体地指导操作，建议采纳听证参加人的意见。

　　3.关于居代业具体职责的增加和明确，将在指引中明确居委会代行业主委员会的具体职责，建议采纳听证参加人的意见。

　　4.关于居代业终止表述的改进，将在指引中将居代业的终止表述为“本次居代业终止的情形”，以明确其可再次启动的可能性，建议采纳听证参加人的意见。

　　专此报告

深圳市福田区香蜜湖街道办事处

2024年11月27日