一、编制背景

　　当前，既有房屋的保有量逐年增加，福田区老旧房屋结构构件、设备设施老化加剧问题突出，房屋建设及使用过程中的违规行为也时有发生，房屋安全管理亟需规范化、制度化、体系化。《深圳市福田区房屋安全管理实施细则》（以下简称“《实施细则》”）加强房屋从建成交付、使用维护、隐患治理到拆除“全寿命”周期的安全管理，确保房屋安全，维护公共安全及公共利益，推动建立健全房屋安全管理长效机制。

　　二、编制依据

　　（一）《中华人民共和国民法典》

　　（二）《城市危险房屋管理规定》

　　（三）《深圳市房屋安全管理办法》

　　（四）《深圳市房屋安全鉴定管理办法》

　　（五）《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》

　　（六）《深圳市既有建筑幕墙安全维护和管理办法》

　　三、制定《实施细则》的必要性

　　（一）推动辖区内房屋安全管理全面化的需要

　　近年来，随着我国城市建设的快速发展，既有房屋的保有量逐年增加，住房制度改革后房屋产权呈现多元化趋势，老旧房屋结构构件、设备设施的老化加剧，受房屋建设及使用过程中的违规行为等诸多因素的影响，既有房屋损坏加剧和房屋倒塌事故时有发生。历史遗留违法建筑为无正式审批、无正式设计、无资质施工或无竣工验收建设的房屋，且在建成交付、使用维护、隐患治理等多环节缺少监管，极易产生房屋安全事故，因此具有较大的房屋安全隐患。福田区目前存留部分历史遗留违法建筑，该部分历史遗留违法建筑多为村集体自建房，为加强辖区内房屋安全管理，强化制度的全面性和有效性，《实施细则》将历史遗留违法建筑纳入房屋安全管理制度的管辖范围内。历史建筑和文物保护单位、风景名胜区、自然保护区、宗教活动场所等范围内的自建房屋安全管理，以及自建房屋的消防、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯、防雷、抗震等专业设施设备的安全管理，依照有关法律、法规的规定执行。

　　（二）建立健全辖区内房屋安全管理长效机制的需要

　　在既有房屋治理专项排查工作中，发现辖区内仍有部分简易结构、使用年限较久、房屋安全隐患较多的房屋，以及存在居民在被评定为C、D级危旧房屋未经解危的情况下仍正常使用该类房屋的情况，以上问题亟需采取有效措施及时消除危险房屋隐患。此外，在房屋建设、交付、使用、维护、治理到拆除全链条中，还存在鉴定情形不清晰、相关部门职责边界模糊等情况，为解决以上问题，建立本区房屋安全管理长效机制，加强房屋“全寿命”周期的安全管理，确保房屋安全及群众生命安全，维护公共安全及公共利益，需制定《实施细则》，完善辖区房屋安全管理制度。《实施细则》立足本辖区内的实际情况，以辖区内房屋安全管理现有问题及潜在风险为重点考量对象，突出房屋安全管理工作中职责的衔接性、管理的全面性、治理的有效性。《实施细则》将包括房屋和建筑幕墙的安全使用、巡查、核查、隐患排查、检查、鉴定、治理、应急处置、应急拆除与抢险救援管理在内的安全管理活动纳入管辖范围，以推动辖区内房屋安全管理长效机制的落地。

　　四、主要内容

　　《实施细则》以《深圳市房屋安全管理办法》的授权结果为基础，基于对福田区房屋现状特点、安全管理需求和现行制度适配性等方面的分析，在职能分工、房屋使用安全管理、隐患排查与巡查、隐患治理等方面提出制度需求。

　　（一）适用范围

　　《深圳市福田区房屋安全管理实施细则（送审稿）》（以下简称“《实施细则》”）的适用范围是辖区范围建成并投入使用的房屋安全管理活动，包括房屋和建筑幕墙的安全使用、维护、巡查、核查、隐患排查、检查、鉴定、治理、应急处置、应急拆除与抢险救援管理。由于我区存在部分历史遗留违法建筑，为更好地建立本区房屋安全管理长效机制，强化对包括历史遗留违法建筑在内的所有房屋的安全管理，历史遗留违法建筑也纳入《实施细则》的管理范围，同时为加强房屋从建成交付、使用维护、隐患治理到拆除“全寿命”周期的安全管理，已建成未使用的建筑也纳入《实施细则》的管理范围。《实施细则》淡化房屋的法律属性，突出房屋的安全属性，将违法建筑的安全全面纳管，符合我区的现实需要。此外，房屋消防、电梯、燃气、供水、供电等专业设施设备的使用和安全管理按相关的法律法规规定执行。法律法规对军队、文物保护单位、宗教团体等机构所使用的房屋安全管理另有规定的，从其规定。

　　（二）房屋安全管理的职责划分

　　1.《实施细则》明确了区住房行政主管部门、区各行业主管部门、区相关部门、街道办事处针对房屋安全管理事项的职责范围，使房屋安全管理领域内各单位的职责界定清晰。《实施细则》规定区住房行政主管部门对房屋安全管理承担下列责任：

　　①编制区房屋安全突发事件应急预案；

　　②指导和组织各街道办事处开展房屋安全和建筑幕墙安全隐患排查工作；

　　③监督管理辖区内的房屋安全检测鉴定活动；

　　④统筹本辖区内房屋安全信息管理工作，督促、指导各街道办事处及专业机构按要求录入、更新房屋安全信息，并负责更新国家房屋安全信息管理平台数据；

　　⑤联合有关部门对辖区内房屋实行房屋安全状况分级管理。

　　2.《实施细则》规定区各行业主管部门对房屋安全管理承担下列责任：区教育、民政、水务、卫生健康、交通运输等有关行业主管部门应督促本行业公共建筑的房屋安全责任人定期开展房屋安全检查，及时采取安全措施消除安全隐患并对危险房屋进行治理，做好暴雨、台风等恶劣气候期间本行业公共建筑的房屋安全警戒和应急排险工作。

　　3.《实施细则》规定区其他相关部门对房屋安全管理承担下列责任：

　　①市规划和自然资源局福田管理局负责协调不动产登记部门提供房屋用地面积、土地用途、建筑面积、使用功能及期限、权属等信息并实时更新，指导和协助街道办事处对辖区内房屋安全责任人进行登记。

　　②区规划土地监察局按照职责做好历史遗留违法建筑房屋安全管理工作，指导、协调各街道办事处对存在严重结构安全隐患又不能整改消除的历史遗留违法建筑，依法予以拆除。

　　③区财政局配合做好房屋安全管理工作，将房屋使用安全监督管理工作经费纳入各相关部门预算，由区财政予以保障。

　　④区科技创新、经贸管理、人力资源、机关事务、公安、市场监督管理等相关部门按照各自职责分工配合做好房屋安全管理工作。

　　4.《实施细则》规定街道办事处对房屋安全管理承担下列责任：

　　①建立房屋安全档案，做到“一楼一档”，并按要求在市、区两级房屋安全信息管理平台录入、更新房屋安全信息，对辖区内已拆除、已完成隐患治理的房屋在一个月内予以信息更新；

　　②建立辖区房屋安全管理机制，组织开展危险房屋巡查工作，对危险房屋安全状态、治理情况进行跟踪和监督；

　　③依法处置房屋安全突发事件，落实各项应急保障措施，确保应急工作顺利实施；

　　④负责街道辖区内房屋安全相关的举报或投诉的处置工作，对街道办事处无法处理的，可上报区主管部门或相关部门进一步处置；

　　⑤负责组织社区网格员及房屋安全管理工作人员逐一核实、更新人口及房屋基础信息数据。

　　（三）建设单位责任的房屋安全管理责任

　　《实施细则》规定了建设单位的房屋使用安全管理责任，建设单位进行地下设施、管线、桩基、深基坑、爆破及降低地下水位等施工前，应当按规定实地调查周边房屋的场址、地基基础、建筑上部主体结构及围护结构情况，委托房屋安全鉴定机构对工程周边房屋进行安全影响评估，并结合实际采取风险防范措施。房屋在经竣工验收合格并交付受让人使用前，由建设单位承担房屋毁损、灭失的风险及房屋安全管理责任。房屋交付使用时，建设单位应当按照《深圳市房屋安全管理办法》第十二条规定提交相关材料，房屋交付使用后，建设单位仍应依法、依约履行房屋质量缺陷的保修和治理义务。

　　（四）房屋安全责任人的房屋安全管理责任

　　《实施细则》规定，房屋交付后，房屋安全责任人应承担管理责任。在台风、暴雨、汛期季节前，房屋安全责任人应做好房屋排险解危的各项准备工作，发生房屋险情时，应及时采取排险解危措施并向街道办事处报告。异产毗邻房屋的安全责任人应当共同维护房屋安全，不得损害利害关系人的权益。

　　（五）物业服务企业及其他受托管理单位的房屋安全管理责任

　　《实施细则》规定，自行管理的单位和受托管理的物业服务企业或其他单位应当按照有关规定和约定建立房屋使用安全管理档案，并配合区主管部门、街道办事处等部门开展的房屋安全隐患排查、巡查、宣传培训及隐患整治等工作。

　　此外，《实施细则》规定物业服务企业及其他受托管理单位对房屋安全管理承担下列责任：根据物业服务合同约定制定受托管理的建筑物共有部分安全巡查工作方案，定期开展安全检查；对各项检查中发现的房屋安全隐患（包括窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施的安全状况等），及时督促房屋安全责任人或按照委托内容自行采取措施及时消除；发现影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时向社区或街道办事处报告，并采取安全防护措施确保公共安全。

　　（六）业主委员会的义务

　　《实施细则》规定了业主委员会对房屋安全管理的义务，业主委员会应当配合区主管部门、街道办事处、物业服务企业开展房屋安全宣传、巡查、排查、检查及隐患整治工作；配合区住房行政主管部门办理使用物业专项维修资金的手续。

　　（七）房屋修缮、改造和室内装修过程中应注意的事项

　　《实施细则》规定了房屋安全责任人在房屋修缮、改造和室内装修过程中的义务。房屋安全责任人实施可能影响房屋结构安全行为的，应当委托原设计单位或其他具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，出具施工图，并委托具有相应资质等级的施工单位实施。

　　房屋安全责任人实施无需办理施工许可手续的房屋修缮、改造或者进行室内装饰装修等活动的，应当向房屋所属街道办事处或其委托的有关单位进行申报登记。前述活动可能影响房屋结构安全的，应在申报时提供相应的设计文件，并签署涉及房屋结构安全的告知书及承诺书。房屋安全责任人在前述活动施工中如出现危害房屋安全的违法行为，由有关部门依法查处。

　　（八）禁止实施的危害房屋安全的行为

　　《实施细则》明确了四项禁止实施的危害房屋安全的行为，一是擅自拆改或变动房屋主体结构，包括但不限于房屋的承重墙、柱、梁、板、屋架等行为；二是擅自增层或扩建房屋的行为；三是超过设计荷载标准使用房屋，包括但不限于在房屋楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在房屋室内增设超荷载分隔墙体等；四是擅自改变房屋使用功能、用途，危害房屋安全的行为。

　　（九）专项排查情形

　　《实施细则》规定了房屋专项排查的情形：恶劣天气前后，对危险房屋进行排查；发生自然灾害及重大事故后，对受灾区域房屋开展全面安全排查；上级各部门交办或其他应当进行排查的情形。

　　（十）重点巡查对象

　　《实施细则》规定了街道办事处在房屋安全巡查过程中应贯彻“突出重点、全面覆盖”的原则，同时应当重点巡查以下房屋：

　　①经房屋安全鉴定机构鉴定为C、D级的危险房屋；

　　②因未经合法设计施工、建设标准低、年久失修等情形导致存在安全隐患的老旧房屋及附属结构（雨棚、门楼等）；

　　③因暗涵、暗渠、深基坑、隧洞、高边坡（挡墙）工程等复杂地质条件或地下施工等因素影响结构安全的房屋；

　　④存在房屋结构构件（梁柱墙等）损伤、严重腐蚀、裂缝变形、倾斜沉降等情形的房屋；

　　⑤正在实施装修、改造、加固、修缮的房屋；

　　⑥其他须重点巡查的房屋。

　　（十一）建筑幕墙安全管理的主体责任

　　《实施细则》对建筑幕墙安全维护和管理的主体责任人分为三类，一是建筑幕墙交付前主体责任人为建设单位，建设单位应向受让人交付经竣工验收合格的建筑幕墙，并同时提供《建筑幕墙使用维护说明书》在内的相关技术资料。二是建筑幕墙交付使用后，主体责任人为房屋安全责任人。建筑幕墙交付受让人使用后，其安全维护和管理责任由建设单位转移至建筑幕墙所属房屋的房屋安全责任人。该房屋安全责任人应按照规定对建筑幕墙进行安全检查、安全性鉴定，制定维护和管理处置预案，配合有关部门开展安全隐患排查或信息采集等工作，进行安全隐患治理，承担安全维护和管理费用等责任。三是在委托的情况下，受托单位应承担相应的建筑幕墙主体责任，受托单位应按照规定和合同约定履行相应义务。

　　（十二）高度危险房屋管理措施

　　《实施细则》规定，街道办事处应对前款高度危险房屋。辖区内房屋经鉴定属于危险房屋且建议“停止使用”或“整体拆除”的房屋安全检测鉴定报告后24小时内将鉴定报告和《危险房屋停止使用通知书》送达相关房屋安全责任人，要求其立即停止使用危险房屋，限期搬迁和解危，必要时可向其提供临时安置补助措施。

　　同时，街道办事处应对前款高度危险房屋采取以下管理措施：

　　①在房屋及其周边显著位置，以张贴告示、设置警示标识等方式对房屋安全隐患信息予以公示；

　　②在房屋周边搭设不低于两米的安全围挡，防止无关人员进出；

　　③禁止任何人居住或者使用已经清空的房屋，并可协调水、电、燃气等部门停止水、电、可燃气体和液体输送，防止次生、衍生灾害或事件；

　　④安装视频监控设备，并将信号源连接到街道办事处，实时掌握危险房屋的人员进出情况、危险警示标识和安全防护设施状态等，发现进出、使用危险房屋或者破坏警示标识和安全防护设施的违法行为，及时予以劝阻、处置；

　　⑤就高度危险房屋可能给其周边房屋、构筑物造成的危害开展评估，必要时对其周边房屋、构筑物的使用人员进行疏散，并设置防护围挡设施。

　　（十三）应急处置情形

　　危险房屋发生以下重大险情并危及公共安全的，房屋所属街道办事处应立即报区政府启动应急响应，并组织应急处置和抢险救援：

　　①房屋安全巡查、隐患排查、检测鉴定等发现房屋出现较大变形或损伤，随时可能丧失结构稳定和承载能力的；

　　②因擅自拆改结构、撞击、爆炸、火灾、地下施工等导致房屋随时可能丧失结构稳定和承载能力的；

　　③发生房屋坍塌或者部分坍塌造成人员伤亡、失踪或被困的；

　　④风暴、地震、雷击等自然灾害给危险房屋进一步造成严重损坏，随时可能倒塌的；

　　⑤即将发生可能超过危险房屋承受能力的特大暴雨、台风、地震等自然灾害。