各建设、施工、勘察、设计、监理单位，各有关单位：

　　近年来，建设领域工程质量相关信访量逐年增加，特别是住宅工程，给社会各界带来较大压力。为进一步加强房屋建造过程质量管理，提升房屋工程品质，推进房屋工程高质量建设，现就严格落实《深圳市住房和建设局关于严格加强房屋工程质量管控 严厉惩处工程质量违法违规行为的通知》要求，促进房屋工程持续健康发展的有关事项通知如下：

　　一、强化工程质量责任，规范各方主体行为

　　1.突出建设单位首要责任。建设单位是工程质量第一责任人，应严格履行法定职责，依法承担在设计使用年限内的工程质量全面管理责任。应健全项目质量管理体系，配备专职人员并明确其质量管理职责，不具备条件的可聘用专业机构或人员。应严格履行工程建设法定程序，不得违法发包工程，不得随意压缩合理工期和造价，施工工期不少于施工标准工期的80%。在发包合同中应明确质量责任和奖惩措施。加强对工程质量的控制和管理，不得明示或暗示勘察、设计、施工、监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量；禁止以“优化设计”等名义变相

　　违反工程建设强制性标准。严格质量检测管理，不得违规减少依法应由建设单位委托的检测项目和数量，非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为工程质量验收依据。

　　装修工程必须依法办理施工手续，纳入总承包范围的可随主体工程一并办理施工手续，建设单位另行发包的装修工程未办理施工手续不得开工。装修工程必须具备完整、合法的设计文件方可进场施工。住宅工程户内装修开工前建设单位应组织逐户开展交接验收，确保基层处理符合装修工程施工条件后方可开展施工。

　　2.落实勘察设计单位主体责任。勘察、设计单位按法律规定和合同约定对所承接的工程勘察质量、设计质量依法承担责任；要严格依照有关法律法规、城市规划、工程建设强制性标准和深度要求编制成果文件。设计单位应当建立严格的设计质量内控机制，所有设计文件应严格按照程序逐级签章，确保设计文件质量。房屋工程质量强化设计源头治理，设计单位要严格落实楼板防裂措施，落实卫生间、屋面、地下室及外墙防渗漏措施，规范房屋隔声隔热设计，不得违反规划要求出具设计文件进行违章加建或者在设计文件中预留违章加建条件，不得将未履行合法程序的“白图”交由现场作为施工依据。设计单位要注重住宅内部功能设计，明确质量常见问题易发多发部位的细部构造、节点做法，并向施工、监理单位进行详细说明。及时解决施工中发现的勘察、设计问题，参加工程质量问题和质量事故处理，提出相应技术处理方案。

　　3.落实施工单位主体责任。施工单位要认真履行质量主体责任，建立岗位责任制度，完善质量管理体系，建立健全公司和项目部两级质量管理体系和质量责任制，加强对项目质量的管理，不得转包、违法分包。推行工程质量手册制度，将质量管理要求落实到每个员工。要严格落实建材、构配件、设备进场报审报验制度，工序自检和交接检验，隐蔽工程制度。建立质量责任标识制度，建立施工过程影像资料留存管理制度，加强施工记录和验收资料建档管理，实现质量责任可追溯。不得擅自修改设计文件，不得偷工减料。强化主体结构施工质量管控，严控赶工行为，现浇混凝土主体结构施工工期不得少于6天/层。施工单位技术人员应严格执行常见质量问题技术交底，确保操作层正确执行，质量管理人员应严格落实施工过程和完工阶段的自查自检。

　　4.落实监理单位主体责任。监理单位要严格依照法律法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同进行监理，对工程的施工质量依法承担监理责任，因弄虚作假，降低工程质量标准，造成工程质量事故的，要依法承担相应法律责任；按监理合同及相关规定配备足够数量的人员、专业配套的监理机构，严格按照监理规划和规定的监理程序开展监理工作，不得转让工程监理业务。要按规定采取旁站、巡视、平行检验等多种形式，及时到位进行检查。严格落实材料、构配件等进场验收、见证送检等规定。发现建筑材料、商品混凝土、混凝土预制构件、建筑构配件和设备存在质量问题的，及时要求施工单位停止使用。发现施工单位不按照审查合格的施工图设计文件施工或者有其他违法违规行为的，及时予以制止。监理人员应严格开展平行检查、过程验收，并全过程跟踪质量问题的闭合处理。

　　二、整治质量多发问题，严抓关键环节提升

　　5.提升住宅工程质量多发问题管控能力。建设单位要组织参建单位加强住宅工程多发问题质量管控，针对群众反映较多的房屋渗漏、开裂、隔音差等烦心事，结合设计施工工艺特点，编制常见质量问题防治专项方案，明确具体防治措施、技术质量要点及施工工艺步骤。设计单位在编制施工图设计文件时，要选用较为成熟可靠的设计措施，对易发生渗漏、开裂等部位进行细化设计，对临近城市道路、轨道交通的住宅噪声治理明确设计要求。

　　6.提升建材等进场检验管理水平。参建单位要提升对建材、构配件、设备进场检验管理的要求，确保符合施工图设计文件和规范标准要求；对涉及安全、节能、环境保护和主要使用功能的重要材料、产品应按照相关规定进行见证检验，严禁报审报验弄虚作假，未经检验或者检验不合格的，不得使用；建立建材、构配件溯源体系，按要求落实建材进场台账。严格装修材料管理，严格落实装修材料品牌、规格、尺寸等与样板一致，并按照设计文件、销售样板、买卖合同等要求，逐一核查实际装修材料的一致性。

　　7.提升施工关键环节管理力度。施工单位在编制施工方案、各类专项方案时要对施工工艺进行明确，对作业班组进行技术交底，提升质量过程管控和验收管理。监理单位在编制监理实施细则中提出检查要求的重要工序，提升过程检查频率，不符合要求的不得通过验收。关键工序、关键部位隐蔽工程及主要节点、分部工程验收时，应进行“举牌验收”，留存影像资料。分项工程施工，应实施样板引路制度，以多种形式直观展示关键工序、关键部位的做法与要求。装修工程大面积施工前，施工单位应制作展示建筑材料、构配件、施工技术、工艺要求、验评标准的工艺样板。样板间（户）验收前，应选取最不利位置开展室内噪声、外窗隔声性能、室内空气质量等功能性检测。验收合格的工艺样板作为后续施工验收的实体标准，应保留至工程全面施工完成之后。住宅工程的工艺样板应设置在建筑物标准层，与交付样板分别设置。

　　8.落实住宅工程分户验收制度。住宅工程前置分户验收把关，要求分户验收工作在预验收之前完成。建设单位要按照交付标准认真组织分户验收，分户验收应包括外墙淋水，卫生间、阳台蓄水等功能性试验，以及装修观感质量检查和实测实量，逐户出具验收意见，做到“一户一档”，分户验收不合格的不得组织竣工验收。鼓励建设单位委托第三方机构开展交付前的质量查验评估，鼓励建设单位组织业主开放日，邀请业主代表实地踏勘并参加分户验收，对业主代表提出的质量问题做好记录并及时整改回复。

　　9.厘清工程质量问题责任，积极响应保修诉求。房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，建设单位和施工单位双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，列明工程质量保修范围、保修期和保修单位等内容，房地产开发企业应按照住宅质量保证书约定，承担商品房保修责任，积极响应购买人的质量保修诉求。

　　三、完善管理体制，提升行业水平

　　10.改革工程建设组织模式。大力推行工程总承包和全过程工程咨询服务，落实工程总承包单位在质量安全、进度、成本等方面的管控责任。探索将工程担保与工程监理相结合，创新工程监理制度。严格落实工程咨询（投资）、勘察设计、监理、造价等领域执业资格人员的质量责任。鼓励有条件项目试行建筑师负责制，赋予建筑师代表建设单位签发指令和认可工程的权利，明确建筑师责任。

　　11.加强建材质量管理。严格材料进场验收、见证取样和送检制度，严厉打击检测弄虚作假行为。加强对重点建材的抽测，对发现的质量问题及违法违规行为，依法依规严肃处置。建立预拌混凝土生产企业动态管理机制，强化生产、运输、使用环节全过程的质量管理，进一步优化完善设施设备备案管理，推进绿色化生产。鼓励企业建立装配式建筑部品部件生产和施工安装全过程质量控制体系，推行对装配式建筑部品部件实行驻厂监造制度。建立建材质量追溯机制，并将相关信息向社会公示。

　　12.推动装配式技术纵深发展。积极开展装配式混凝土关键技术示范应用，推广成熟技术和产品。持续推进装配式模板和工具式脚手架等装配式施工技术的应用，加快预制承重构件、构件连接、质量检测、集成体系等关键技术突破，加大装配式建筑施工专用工具和施工工艺研发，推动装配式技术方案系统化、工艺选择清单化。

　　13.推行模块化产品应用。对标高端先进制造业，形成高度集成化、工业化的产品，加快“建筑-结构-机电-装修”一体化的模块化建筑产品研发和推广应用。学习借鉴香港“组装合成建筑法（MIC）”，对于标准化程度高或装修标准高、要求快速建造的学校、医院、酒店等项目，优先采用模块化建筑，对于政府投资和国有投资建设的多、高层居住建筑试点采用模块化建筑。实施深港深度合作计划，探索在河套采用香港建筑师总负责制，为香港企业量身定做一批模块化建筑群。

　　14.规范从业人员管理。加强建筑业从业人员职业教育，深入实施产教融合，落实企业对施工现场专业人员职业培训主体责任，大力开展建筑工人职业技能培训。鼓励建筑施工企业围绕关键岗位和技术含量较高的施工作业，建立自有的骨干作业队伍，建立相对稳定的核心技术工人队伍。

　　四、加强监督管理及处罚措施

　　强化工程质量终身责任落实，项目建设单位应组织设计、施工、监理单位根据国家强制性标准《建筑与市政工程施工质量控制通用规范》（GB55032-2022）等相关要求，在项目开工前进行质量策划，对影响工程质量安全及使用功能的关键部位、关键节点采取有效控制措施，保障工程质量。

　　住宅工程竣工验收前，监督机构将委托第三方机构或专家进行现场质量评估，包括现场完成度、淋蓄水试验、饰面砖空鼓实测、室内饰面开裂情况、室内观感质量等，评估未达标的不同意项目组织竣工验收。

　　监督执法加大工程质量责任追究力度，对违反有关规定、造成工程质量安全事故和严重质量问题的单位和个人依法严肃查处，分别采取责令整改及停工、行政处罚、曝光和“黑名单”。被行政处罚、责令停工项目和依据省、市相关规定被给予红黄牌警示、省动态扣分的相关责任单位，按照《深圳市建筑市场主体信用管理办法》有关规定予以不良行为记分。被行政处罚的，处罚信息一律共享至“信用中国”予以公示依法进行联合惩戒。

　　深圳市福田区住房和建设局

2024年6月18日

住宅（公寓）项目质量管理检查指引表