第20180123号

　　案    由：关于加快制定老旧宅区棚户区改造相关配套政策的建议

　　分    类：社会管理        子分类：其他

　　主 题 词：

　　提 案 人：杨琳,莫宏霞,赖仁服,余艳红,张惠平 (共5名)

　　办理单位： 主办：住建局  会办： 深圳市福田区城市更新局,深圳市福田区集体经济发展指导委员会办公室

　　内    容：

　　2012年之前，深圳的老旧住宅小区走的都是“市场主导”的旧改，项目的申报及开发商的确定，都是市场自主协商确定。然而，由于政策的开放引来众多开发商“过度热情”，争相进小区征集意愿，签定协议，各种乱相让政府改变想法。2012年1月21日，《深圳市城市更新办法实施细则》出台，明确“以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、意愿征集等工作，由区城市更新职能部门申报。不容许任何开发商进入旧住宅区进行意愿征集活动，彻底关上了老旧住宅区更新改造大门。 

　　特区开放30多年的今天，福田做为中心城区的特殊区位，面临土地资源紧缺、空间资源有限等城市发展困境的背景下，福田的老旧小区已经到了必须要改的时间点上。对此，我们多位委员的通过对老旧宅区的建筑质量、空间等方面进行了调查研究，并针对城市更新政策和棚改政策的特点，借鉴深圳其它区棚改项目的成功经验，并在此基础上提出福田区棚户区改造的相关建议。综合上述，我们要做好棚户区改造

　　1、改善居住环境脏、乱、差的现状，完善城市功能。

　　2、消除质量安全隐患、预防城市化后遗症。

　　3、有利于完善市政基础设施、公共服务设施，拓展城市发展空间，增加产业空间、增强城市功能。

　　4、落实住房供给侧结构性改革、促进房地产业健康稳定发展。

　　5、落实“人才强市”战略、提升城市吸引力。 

　　棚户区改造不同于城市更新，棚改的优势在于：

　　1、由政府主导+国企运作+公共住房的棚改，基本上解决了项目“拆不动，赔不起，玩不转“的难题。

　　2、首先棚改不用满足双100%的指标，而只需90%的签定拆迁补偿协议，满足这个指标 ，项目即可启动，大大的提高了项目的可操作性。

　　3、再者，棚改实行的是”政府主导+国企实施+公共住房”模式，这和现阶段深圳大力推进保障性住房的目标是相契合的。

　　4、棚改不仅可以解决旧住宅区改造的难题，改善居民居住环境，推进城市更新进程，更重要的是还可以增加人才住房和保障房供应，为深圳吸引和留住人才。还能为福田区释放更多的产业空间、公共设施、为空间有限的福田解决土地资源紧缺问题。

　　我们走访了福田多个老旧住宅小区，找出以下三个有代表性的小区进行了调研和分析：

　　福田做为中心城区的特殊区位，面临土地资源紧缺、空间资源有限等城市发展困境的背景下，福田的老旧小区已经到了必须要改的时间点上。 通过调研，福田区的老旧住宅区主要存在以下几方面问题：

　　1、福田区的老旧住宅区，多处于核心区，现状容积率1.5-2左右，如果通过棚改，按深标一二三类地区住宅6.0容积率计算，可释放出约4倍的建筑体量。 

　　2、现行补偿标准高：在2016年38号文出台前，许多开发商进驻小区任意的提高拆赔比，导致市场上住宅类的拆赔推高至建筑面积1:1.4，且安置费用及装修标准也在推高，安置费80-90元/平方米.月，3年后还将提高1.5倍，装修标准到了1500元/平方米。 

　　3、旧住宅区申请项目立项门槛高：更新办法规定,老旧住宅区须双百方可以进行项目立项，(即意愿征集100%，拆迁补偿协议100%)，高标准在一定程度上让“钉子户”觉得利益空间增大，市场上“钉子户”增加,同时也拉高了拆迁谈判的艰难程度，开发商资金成本越来越高，项目推进缓慢。 

　　4、少部分旧住宅小区质量堪忧：福田区的多数旧住宅区在上世纪90年代建成，建筑质量不高，以南园新村和南华村来看，这2个小区都已请深圳市建筑科学研究院做了危房鉴定，危房为D级标准，已严重影响到了居住的安全性。 

　　深圳几无新土地可用，未来的土地利用有赖于存量土地的再开发。在深圳市棚改征求意见稿中“行政征收、行政处罚等强制程序”之类的字眼非常罕见，意见稿也明确了棚户区改造的实施模式，这些都表明深圳政府要加快推进棚改区改造的决心。 

　　福田区也将通过棚改来解决福田发展遇到的空间瓶颈问题。对此，我们多位委员的通过对老旧宅区在人群构成、建筑、空间等方面进行了调查研究，并针对城市更新政策和棚改政策的特点，借鉴深圳其它区棚改项目的成功经验，在此基础上提出关于福田区棚户区改造的11点建议。 

　　深福建函〔2018〕111号

　　深圳市福田区住房和建设局对福田区政协第五届一次会议委员提案第20180123号的答复

尊敬的杨琳等委员：

　　《关于加快制定老旧宅区棚户区改造相关配套政策的建议》收悉，我局班子高度重视，立即会同相关单位开展调研论证工作。现答复如下：

　　一、关于夯基固本、规范流程的有关情况

　　面对资源约束、空间瓶颈等难题，区委区政府高瞻远瞩、主动作为，以老旧住宅区（棚户区）改造为抓手积极破解发展难题。在没有成熟经验供借鉴的前提下，我区以华富村东、西区旧住宅改造项目为试点积极探索鲜活基层经验。其中党群发力，充分发挥基层党组织战斗堡垒和党员模范带头作用，迅速发动社区党支部、业主志愿者、老年义工队等群团力量当好“四员”（即方针政策宣传员、社情民意调查员、沟通协调联络员和排忧解难服务员）已成为了值得总结的好经验、好做法。充分发挥基层党组织的先锋模范作用将是旧住宅区（棚户区）改造项目成功的关键和法宝。

　　目前，市里《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（下称“实施意见”）仍未印发实施。为与市里实施意见有效衔接，我区正组织起草《福田区棚户区改造实施办法（试行）》（暂定名），拟对旧住宅区实施棚户区改造的准入条件、申报程序、实施模式、实施次序等内容做出明确规定，同时将对安置补偿标准进行规范统一。预计办法出台后，将有效规范我区旧住区棚户区改造工作。

　　二、关于城中村升级发展的有关情况

　　市实施意见中明确：“鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围”。我区根据区情区力和实际情况积极推动城中村改造与整治相结合。同时指导股份合作公司优化产业结构、夯实内涵发展、提升经营水平，加快城市更新、改善公共配套、提升物业价值、提升土地利用效率。具体措施包括：一是组织成立股份合作经济发展专家咨询委员会，深入股份合作公司指导股份合作公司进行优化产业结构、夯实内涵发展、提升经营水平、加快城市更新、改善公共配套、提升物业价值、提升土地利用效率等；二是每年组织股份合作公司领导班子、中层骨干、业务人员等进行管理策划、业务技能等培训，提高管理决策层、业务技术人员相对应的工作能力；三是聘请专家针对股份合作公司改革发展的需要，进行深入调研，提出解决问题促进股份合作公司发展的策略。

　　三、关于老旧住宅区成立业主委员会的有关情况

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》第五条规定：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。”若相关老旧小区业主有意愿成立业主委员会，辖区街道办事处将积极协调、指导相关小区业主委员会成立工作。

　　四、关于建筑物拆除综合利用和施工创新的有关情况

　　目前，我市正积极推广建筑废弃物进行再生资源利用的相关作法。我区作为中心城区，高度重视绿色施工、环保建设等相关工作。同时正深入探索环保型建材的使用领域及施工创新，使建筑垃圾再次“重生”产生正面社会效应。

　　五、关于制定城市更新项目退出机制的有关情况

　　为稳步有序地推进老旧住宅区（棚户区）改造工作，我区正制定城市更新项目的退出机制。目前，《深圳市福田区城市更新局关于进一步推动福田区城市更新工作若干暂行措施的意见》仍在征求意见。该意见中明确规定：“鼓励和支持有实力、有信誉、有品牌、有资质、有经验的开发企业参与城市更新工作。城市更新单元列入计划后，如意向实施主体财务状况恶化或不具备项目开发实力导致城市更新项目长期未能推进的，区城市更新主管部门可以视情况规劝意向实施主体退出项目。”待该意见印发实施后，将有利于项目的前后统筹、利益协调，有利于加快推进旧住宅区（棚户区）改造工作。

　　感谢您及代表们对我区旧住宅区改造工作的关心与支持！