建议第20180016号 

　　案    由： 关于多部门合力出台扶持政策,鼓励解决全市老旧楼宇加装电梯难题的建议

　　分    类： 城建城管 子分类： 城建城管

　　主 题 词：

　　提建议人： 杨勤,胡敬东,甘汉华,马晶,杨清正,张洪涛,张毅,陈文如,钟观宜,黄冬莲,江炳坤 (共11名)

　　办理单位： 分办: 规土委直一分局,住建局,深圳市市场监督管理局福田分局 

　　内    容：  

　　建议办理部门：区住建局、市规土委福田分局、区发改局、区财政局

　　老旧住宅楼加装电梯是多年以来许多人想解决而未解决的问题，也是政府与民间共同努力推进的大事。可喜的是，在去年的市政府工作报告中明确了此项任务。然而，一年过去了，进程缓慢，鲜有成效，报告中提出的工作任务没有完成，民众意见不小。其主问题在于，政府多个部门难以形成合力，未能出台有效的鼓励扶持政策，大家观望的多，冲锋的少，矛盾突出，形势紧迫。为此，我们不得再次提出建议。

　　一、旧楼加装电梯已成为提升深圳民生质量的迫切要求

　　旧楼加装电梯工作是一项涉及千家万户的利民惠民工程，同时也是一个长期没有得到解决的老大难问题。我市有一大批建于1997年之前的居民楼没有安装电梯，其中既有商品房，也有福利房。这些旧楼通常为6到9层，随着人口老龄化的大潮日煞到来，已经让越来越多每日攀爬的高楼层住户感到“力不从心”，加装电梯成为高楼层住户迫切的愿望和强烈的呼声。医学专家称，对60岁以上老人最大的伤害就是爬楼梯，党的十九大提出“以人民为中心”，要让人民群众对美好生活的追求成为现实，就更显现了此项工作的重要性与迫切感。

　　值得注意的是，现在仍住在这些不带电梯的旧楼中的绝大部分人，不是买不起带电梯新楼的中低收入群体，就是租住旧楼的外来务工人员。其中不乏许多已经退休的老公务员、老国企职工、特区开发建设初期的“开荒牛”等等。由于历史原因和现实的物价原因等，他们已无法住进带有电梯的住宅楼。每天只有忍受骨质增生、关节病等老年病痛或者年迈体衰的痛苦攀爬多层楼梯，生活质量受到严重的影响。其中一部分人，因为身体等原因，终年无法下楼。

　　二、旧楼加装电梯虽早已列入政府惠民工程议程却步履维艰

　　事实上，旧楼加装电梯早已列入了政府民生工程的议事日程。早在2008年12月广东省就下发了《关于既有住宅增设电梯的指导意见》，深圳市政府也早已开展这项工作。2010年深圳市就开始研究部署旧楼加装电梯工作的相关事项。2012年5月深圳出台了《深圳市创建宜居城市行动计划（2012-2013年）》，提出在罗湖、福田、南山各选取1个条件较成熟的旧住宅区进行增设电梯的试点，并要求2012年完成前期调查。2013年底，深圳市规划和国土资源委员会出台了《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》，其中明确规定：在满足建筑结构、消防等安全要求和城市景观的前提下，已办理房地产权登记的既有住宅可以申请加装电梯。去年的代表建议办理中，市住建局曾专门召集市规土委、市发改委、市财委、各区相关部门的同志，组织专题研究，最后确定先在福田、宝安两区试点，可遗憾的是，此项工作虎头蛇尾，从市政府到各部门、到试点区都放了一个“空炮”。

　　为何大家都认识到这项惠民工程的重要性，持续不断有市民、人大代表、政协委员就旧楼加装电梯提出呼吁与建议，同样，政府也早早将其列为改善公共服务的重要举措，却到现在为止，这项工作仍然处于“只听楼梯响不见人下来”的停滞状态？

　　据分析，目前阻碍旧楼加装电梯的困难和问题主要在于：一是同栋楼居住上下的业主意见不一致，障碍了申报工作的推进。即市政府在实施意见中明确规定，旧楼申请加装电梯必须是三分之二以上的业主都必须同意才行，所以业主之间“谈不拢”就成为旧楼加装电梯的最大障碍。业主之所以“谈不拢”，电梯的购置安装、运行使用、保养维护的费用如何分摊又是其核心问题。除此之外，对低楼层住户采光的影响、电梯的安全和噪音以及加装电梯后影响房价等，也是“谈不拢”的问题内容。二是政府有关旧楼加装电梯的现行政策，往往政出多门，相互割裂，闭门造车，凭空想象，不接地气，很难操作。例如2013年底出台的《实施意见》，一方面规定说三分之二以上业主同意就可以申请加装电梯，另一方面又规定说必须全体业主就电梯的建设、运行、保养、维修、使用管理等问题达成一致意见才能申请加装。这就使同一个政府文件中出现了两种或以上完全不同的规定要求，使得这个文件无法真正得到执行。另一方面，目前政府多头管理的体制也加大了申报批准的难度。三是市政府缺乏统一的政策指引、申报与实施方案。四是市区政府至今都没有认真组织调研，各部门难以形成共识，无法出台可落地可操作的系统补贴方案。

　　三、其他城市的成功经验

　　据了解，福州市是全国少有的全面开展旧楼加装电梯业务并取得突破性成果的城市。他们在福州行政服务中心设立有一个专门为既有住宅加装电梯的审批一条龙服务窗口。申请人只要提交所需材料，就可以在一个地点完成加装电梯的各道手续。8个工作日内就可以办理完毕。至于费用分摊问题，政府对各个楼层的费用一般都有一个参考方案，以三楼为基准，每高一个楼层费用上涨10%，而一楼、二楼的住户则不需要支付电梯费用。同时进一步简化旧楼加装电梯审批程序，结合城市综合治理和景观改造工程，加快推进中心城区老旧小区增设电梯工程。

　　此外，厦门市也在加紧旧楼加装电梯工作。其出台的《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》中明确规定，老旧住宅加装电梯财政部门给予资金补贴。根据方案，停靠六个楼层的财政补贴22万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元人民币。在厦门市建设局官网上，还有一系列关于老旧住宅加装电梯的服务性信息，包括财政补贴资金申请表、加装电梯指导手册、不同楼层间出资(补偿)比例的指导意见等。此外，建设部门工作十分细化，申请加装电梯的业主可以在官网下载厦门市老旧住宅加装电梯梯井钢结构通用图，可以参考通用图进行电梯加装施工。

　　四、建议

　　1、区政府应进一步高度重视尽快成立专项领导小组

　　我市及我区旧楼加装电梯工作之所以推进困难，进度很慢，归根结底是政府还重视不够，因而导致出现目前这种状况。困难和问题大致上大家都清楚，但没有人去认真思考，统一规划，统一部署，大胆实施解决，只是停留在让居民自己商议解决的层面上，各级政府基本上无所作为。事实证明，这项工作如果政府不来牵头想办法、出台政策和改进管理制度，只靠居民自己去商议，那么可能就会永远“谈不拢”。更何况与其他公共服务项目相比，这项工作相对比较具体明确，边界相对比较清晰。与北上广及其他内地老城市相比，我市是个新城市，需要加装电梯的旧楼要少得多，涉及的范围相对比较有限，困难也小的多。同时经过前几年的工作，也具备了一定的解决问题的基础和条件。因此，作为一项重大惠民举措，只要思路对头，方法得当，功夫到位，相对来说比较容易解决和实施，也比较容易见效。

　　为此，随着市区两级政府事权划分，我们建议区政府将此项工作列为今年积极推进的一项重点工作，由于旧楼加装电梯是一个涉及到规划、建设、城管、消防等多个政府部门的复杂工程，如果让每个申请单位都分别到这些部门去申请报批，就会增加很多审批的环节和困难，也会加大政府各部门的工作量。因此，宜化繁为简。

　　以此作为提升我区城市发展质量和提高市民幸福感的重要举措，力争在今年内取得突破性进展。应专门成立一个区旧楼加装电梯工作领导小组，由分管主要区领导亲自挂帅。领导小组下设办公室，负责调查研究、汇集各方面反映的问题和意见，为领导决策提供参考思路和工作方案。一俟办法或方案确定，以便于落实领导小组的各项决定。同时，学习福州市在行政服务中心设立一个专门为旧楼加装电梯的审批一条龙服务窗口。学习厦门市在有关部门官网上，提供一系列关于旧楼加装电梯的服务性信息、政策条文、指导意见、原则标准等，以便实实在在地加大此项工作的推进和落实力度。

　　2、政府尽快做好摸底调查统计工作做到心中有数

　　据广州媒体报道，广州市有5万栋旧楼需要加装电梯。那么，我市全城内究竟有多少旧楼需要安装电梯？2010年8月24日深圳新闻网一则信息说，深圳市老住宅区约1200个，老旧楼宇约6000栋。我区究竟有多少，应该有一个准确数字。

　　建议区政府尽快对我区真正需要加装电梯的数量、主要类型以及居住这些旧楼居民的基本情况等进行摸底调查统计，从而做到心中有数，为有效制订相关政策和解决办法奠定基础。

　　3、政府尽快修改自相矛盾的文件规定以消除政策障碍

　　事实上，《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》中规定“全体业主就电梯的建设、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题达成一致意见，才能申请加装”，这句话本身是有一定道理的，它表明即使三分之二业主同意申请旧楼电梯加装，也必须考虑另外三分之一业主在电梯建设、运行、保养、维修和使用管理方面的意见，维护这部分人的利益。问题在于把这层意思也采取让业主协商的方式解决，并且放到同一个文件里，就会出现前面讲三分之二业主同意即可，后面又讲必须全体业主同意才行的逻辑和文字上的矛盾，使得一个文件前后冲突，无法执行。

　　鉴于上述，建议尽快修改这个自相矛盾的政策文件，将在旧楼加装电梯过程中必须维护所有业主在电梯建设、使用等方面的权益列为政策条款，放到政府审批加装电梯的必要条件中去落实，改变依靠业主协商的方式来加以解决。这样就可以有效解决这个文件的矛盾，使其得以在三分之二业主同意后即可申请，但在申请获批时则必须满足维护所有业主权益的条件。

　　4、政府尽快提出费用分摊的原则标准和指导意见

　　由于目前旧楼加装电梯的主要问题是业主们在电梯购置、安装和以后的维护、使用等方面的费用分摊“谈不拢”。因此如果政府不出面提出费用分摊的大的原则和指导意见，让业主们讨论时有个“参考样本”，有个讨论的“基础依据”，而是完全自由放任去协商，那绝大多数加装项目就会永远“搁浅”。

　　依据我们的调研、了解和估算，建议区政府有关部门学习借鉴其他城市解决此问题的好经验好做法，根据我市需加装电梯的不同楼型和加装电梯的不同类型，对不同楼层业主在电梯购置安装费用和加装后使用保养维修管理费用的分摊标准，例如一楼免费，二楼基准价，每高一层增加基准价10%，提出指导意见标准、基本的指导意见和可行的参考方案，在此基础上，再推进业主们进行协商解决。这样就会比让业主们完全没有标准地放任自流式讨论有效得多，对这项工作的推动力度也会大得多。

　　5、政府引导社会参与采用更多创新方法解决

　　据媒体报道，在我市或我区，目前都有成功加装电梯的旧小区，例新港鸿花园已有5栋楼房加装成功。此外罗湖莲塘仙桐馨苑也是经典案例，这个小区原是三九集团的宿舍，被开发商买下全部改造翻新后对外出售。由此可见，解决旧楼加装电梯的办法和思路还可以大大开拓，有些旧楼如果有条件也可以用商业手段进行加装电梯改造。给予每部电梯适度补贴（含土建等全部成本），市、区财政可各承担50%。

　　依据我市各区的实际情况各不相同，此项工作由各区具体实施更妥。可由区住建局委托设计院对各住宅区进行整体设计，按每一小区打包向市规土委统一申报，而后，一个单元完善手续后即可加装，这样程序上会快速简便的多。然而，这项工作须取得市规土委的政策突破与行动支持。上述程序完成获批后，应统一电梯招标（入围品牌），统一品牌，便于统一运营与维护。

　　2016年，我市出台了特区绿化条例，为进一步推动全市楼顶绿化和立体绿化插上了翅膀。结合楼顶公共平台花园的建成使用，把过去的一楼不用电梯，变成了渴望使用电梯。两个项目结合起来一并规划实施，从而会更有抓手，更易落地。此举既加快了电梯安排，又美化了城市环境，增加了绿化面积。此外，推进小区居民协商签字工作，政府亦可探索向社会组织购买服务方式完成，可能会效率更高，效果更好。

　　深福建函〔2018〕203号

　　福田区住房和建设局对福田区第七届人民代表大会第三次会议代表建议第20180016号的分办意见

尊敬的杨勤、胡敬东、甘汉华等代表：

　　您好！深圳市福田区第七届人民代表大会第三次会议代表建议第20180016号《关于多部门合力出台扶持政策,鼓励解决全市老旧楼宇加装电梯难题的建议》已收悉，我局班子高度重视，立即会同相关单位开展调研论证工作。现将相关意见回复如下：

　　一、楼顶绿化工作的开展涉及小区物业天面的使用。根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十五条规定：“业主应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：...（三）物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则”及第四十六条第二款规定：“业主在入住时，应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。”物业小区的天面具体如何使用需经过小区业主大会通过方能在小区生效。因此，如要在住宅小区选取楼顶绿化试点，建议尽量优先选取有业主委员会的小区，方便及时对物业天面利用事项进行表决。关于新建楼盘顶层一律规定按要求配备绿色植物的问题，建议由规土部门或房地产登记中心在房屋规划时或预售登记前进行前置性要求。我局作为物业行业的主管部门，将积极协助区城管局、区物业中心工作，并督促为住宅小区（城中村除外）提供服务的物业企业积极配合区城管局落实《深圳经济特区绿化条例》，为保护福田区生态环境作贡献。

　　二、因各老旧住宅区环境条件差异，无法进行统一规划设计，需因地制宜。建议由各街道联合物业管理单位根据小区实际情况及业主意见，出具方案报相关部门审批。

　　此函