建议内容

　　一、相关背景及现状：

　　（一）物业管理相关投诉、信访、行政复议、诉讼数量居高不下，物业管理相关事务已成逐步成为影响社会稳定、社区和谐的重要因素，社会各界对此均深度关注。深圳城区建设完善，物业市场利益巨大，职业物闹趋之如鹜，全市各区、各街道办事处和社区工作站在物业管理相关监管工作中，人力物力投入巨大，但是收效甚微。

　　（二）2019年10月，深圳建立特区以来立法过程中，引发讨论最广泛、参与人数最多、各方意见最激烈、对行业影响最为深远的一部地方性法规《深圳经济特区物业管理条例》颁布，法规于2020年3月开始实施，至今已经10个月。这部地方性法规明确了党的领导和街道办事处在物业管理事务中的主体责任，其中街道办事处需要承担首次业主大会的筹备、业主委员会的选举和到期后的换届、部分住宅小区的物业管理公开招标、监督业主大会、业主委员会的日常工作、监督物业管理企业的日常物业服务等具体工作，工作量之大、经费开支之多、任务之复杂、责任之重，在以前的行政体系中来说从所未有。（以前法规规定业主大会会议、业主委员会选举换届和物业管理招标均由小区物业管理费支出，现在由街道办事处支出）

　　二、存在问题及主要原因：

　　（一）因为立法思路问题，业主委员会目前仍然存在“有权无责”和“脱离监管”的现象；物业管理行业自身进步缓慢，无论是行业自律还是企业成长，依然不能满足日益增长的城市建设和人民群众的切身需求。

　　（二）物业管理法律法规滞后，新物业条例虽然具有一定的进步性，但仍然明显有其地区局限性，不能从根本上解决物业纠纷频发高发的问题；由于法规本身存在较多的不可操作性，加之自2020年3月实施以来，实施细则迟迟没有出台，所以法规在执行层面给街道办事处造成较多困扰，群众对此也无法理解，诸多投诉。

　　（三）目前由于深圳地区豪宅项目众多，物业管理利益巨大，各方博弈情况明显，物业管理纠纷导致的各类投诉、信访、行政复议、诉讼数量剧增，物业小区普遍存在物业服务企业运营不规范、不诚信；业主委员会履职不规范、不守法；业主维权不客观、不理性等情况，街道办事处相关部门编制和经费严重不足，街道办事处、派出所和社区工作站维稳压力较大。

　　三、具体建议：

　　（一）新物业条例相关条款势必造成物业小区由于物业服务企业的续签和招标问题产生大量矛盾，街道办事处应该未雨绸缪，做好充分的人员和物质应对准备。

　　（二）提高目前拨付至每个社区每年约10万元物业管理和业主委员会专项工作经费的标准，建议提高到50万/年/社区，同时适当提高各街道办事处法治建设部物业管理相关经费标准。鼓励街道办事处相关部门购买社会第三方专业服务机构来协助处理物业管理纠纷，并建立相应的合同履约评估和绩效考核机制。

　　办理思路

　　建议内容主要涉及物业监督管理、物业招投标、街道社区履行物业监管职能等事项，拟结合建议内容采取相应的提升措施并答复。

　　办理过程

　　梳理福田区采取的加强物业监督管理相关措施，并向福田区财政局及各街道办事处就建议开展调研。经调研，福田区住房建设局拟制了初步的办理意见，并就办理意见征询代表意见建议，针对代表意见进一步完善相关措施后形成答复意见。

　　建议答复

尊敬的曾滔、谢兰军等代表：

　　你们在市七届人大一次会议上提出的《关于进一步提高街道办事处物业管理监管工作经费预算的建议》（第20210305号）已收悉。首先感谢你们对我区工作的关心和重视，所提建议具有重要的参考价值和指导意义，我区进行了认真研究，立即会同相关单位开展调研论证工作，现答复如下：

　　一、加大对业主委员会的管理和监督

　　一是建立业主委员会评价考核机制。福田区住房建设局会同辖区各街道办事处先后开展了“业委会及其成员履职情况星级评价”“业主委员会履职负面行为专项整治”等专项工作，通过制作并发布《业委会及其成员履职情况星级评选结果及分析报告》《业主委员会履职负面行为清单》等方式，建立政府对业委会的评价考核机制，促进业委会规范运作，减少因业委会不作为或乱作为引发的物业管理纠纷。二是加强对物业管理招投标的指导和监督。为遏制业委会滥用职权，通过恶意更换物业服务企业牟利的不当行为，福田区不断优化物业服务企业招投标流程，采取“评定分离”“抽签定标”等机制，有效地避免了物业服务企业与“牟利型”业委会勾结，“内定”物业服务企业的乱象，显著提升了辖区物业服务市场竞争的公平性，维护了业主的合法权益。三是加强党建引领，把好业委会人选审核关。在小区业委会成立的过程中，社区党委认真挖掘、鼓励、发动、推荐符合条件的党员、两委委员等积极参与业委会选举，通过向小区党支部征求意见、对候选人进行谈话、增设考核等多种形式，严格对业委会候选人进行把关。新《深圳经济特区物业管理条例》实施以来，福田区新选举产生业主委员会（含换届）86个，新成立的业主委员会中党员比例约为70%。                 

　　二、加强对物业服务企业的指导和监督

　　一是推进“物业城市”改革。今年福田区印发了《福田区“物业城市”改革总体方案》《福田区“三无小区”纳管实施方案》《福田区物业管理事权下放实施方案》等改革文件，鼓励和引导辖区物业服务企业承接公共服务事项、参与城区治理，发挥物业服务企业精细化、专业化、智能化的优势，整体提升城区治理水平。二是加强物业行业党建，发挥行业协会的凝聚力量。2021年，福田区推动成立福田区物业企业联合会党支部，引导辖区物业服务企业招聘党员员工、发展党员，鼓励物业服务企业党组织、党员积极参加小区党组织活动。三是打造物业管理标准化建设体系。福田区坚持标准先行引领物业服务高质量创新发展，整合提炼已有经验，积极开展地方标准立项申报，参与《住宅物业服务规范》《物业管理基础术语》2项深圳市地方标准研制，提交了《住宅小区新冠肺炎疫情防控物业管理服务规范》立项申请，通过物业管理标准化文件的制定，明确物业服务质量标准，提升物业管理规范化程度。四是深入开展深圳市物业管理专项整治工作。深圳市住房和建设局于8月5日印发了《2021年深圳市物业管理专项整治工作方案》，对物业管理信息公开、业主共有资金使用等物业服务行业中存在的突出矛盾和热点难点问题开展专项整治，福田区根据方案部署，已开展对物业服务企业存在的违法违规行为的深入摸查，下一步将对整治工作中发现的违法违规线索依法整治处理，并提出相应对策措施，从制度上规范物业服务市场行为。

　　三、把更多的资源、服务、管理向基层倾斜

　　一是加大投入力度。为加强对各街道、社区开展物业管理工作及“物业城市”改革的资金保障，《福田区“物业城市”改革总体方案》中明确“区财政局要加强资金保障，各街道将相关经费需求纳入年度部门预算”。福田区对各街道的物业管理办公经费、购买服务经费、业主委员会选举经费、学习培训考察经费等与物业管理工作相关的支出予以充分保障。经费支出标准由各街道办根据实际情况和工作量确定。针对代表提出的，适当提高各街道物业管理相关经费标准的建议，福田区住房建设局会同福田区财政局正在开展相关调研，对确需调高的，指导各街道进行充分论证和测算后调整经费预算申报。二是增强街道的统筹协调能力和工作抓手。福田区在积极推进物业管理事权下放，包括物业服务合同备案、业主大会和业主委员会备案等15项物业管理类公共服务事权已经以委托的方式由福田区住房建设局下放至辖区各街道，从而更有利的落实街道属地管理责任，构建区主管部门和各街道协同高效的物业监管机制。

　　福田区人民政府

　　2021年8月18日