深圳市福田区人民政府

行政复议决定书

深福府复决﹝2018﹞34号

　　申请人：吉**

　　被申请人：深圳市福田区沙头街道办事处

　　住址：深圳市福田区沙头街道新沙路60号

　　法定代表人：徐伟，职务：书记

　　申请人不服被申请人于2018年6月28日作出的《关于召开碧海云天小区临时业主大会的延期通知》（以下简称《延期通知》）、《福田区碧海云天小区消防系统及监控系统物业维修（更新、改造）方案》（以下简称《维修方案》）、《福田区碧海云天小区申请使用物业专项维修资金进行消防系统、监控系统维修（更新、改造）临时业主大会表决票（范文）》（以下简称《表决票（范文）》），向本机关申请行政复议，本机关已依法受理。被申请人已向本机关提交了书面答复及作出该具体行政行为的有关证据和依据，本案现已审理终结。

　　申请人称：谁的钱谁做主。根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》（以下简称《管理规定》）第三、四、五、十二、十七、二十条有关规定，物业专项维修资金按幢立户。只有涉及共有事项（共用物业或共用设施设备的维护更新等）的相关业主才有表决权，否则违法。谁收益谁维护。碧海云天小区一期（以下简称一期）地下车库消防安防系统的更新改造工程，理应由从交付使用一直到现在的收益方——**地产和**物业两家分担，依法不应动用业主的专项维修资金，否则违法。针对被申请人2018年6月13日下发的《关于召开碧海云天小区临时业主大会的通知》（以下简称《通知》）存在的违反《管理规定》、侵犯业主合法权益的情况，6月20日，申请人与其他393名一期业主联名，向被申请人递交《关于<关于召开碧海云天小区临时业主大会的通知>有关问题的告知函》，明确要求被申请人停止违法行政行为和对一期业主合法权益的侵权行为。但被申请人一意孤行，后又于2018年6月28日下发《延期通知》《维修方案》《表决票（范文）》等一系列文件，在一期正式公示，意欲于2018年7月13日至30日组织对违法编制的《维修方案》强行表决。对此，申请人与其他394名一期业主联名，再次向被申请人递交《要求立即停止侵权行为的告知函》。而事实上，被申请人早已于2016年8月收到福田区住房建设局委托专家组进行现场勘查后出具的书面意见，清楚了解两个小区宗地号不同、以市政道路相隔，以及两个小区的物业及配套设施设备（供水、供电、消防、安防等）均不存在共用部分的情况。根据以上事实和理由，被申请人未将两个各自独立的小区的消防安防系统的更新改造方案分别编制，已经违法；意欲将违法编制的方案强行组织两个小区的业主共同表决，更明显违法。已构成对包括申请人在内的一期553户业主合法权益的严重侵犯。

　　综上，被申请人作出的《延期通知》《维修方案》《表决票（范文）》的具体行政行为违法、错误，应予撤销，望复议机关支持申请人的复议请求。

　　被申请人答复称：一、被申请人作出《延期通知》等行为，属于在碧海云天小区没有业主委员会情况下充当组织召集业主大会的会议召集人角色，是依法履行法定职权，且程序合法，未侵犯申请人及其他业主的合法权益。（一）被申请人召集碧海云天小区临时业主大会及发出《延期通知》等行为属于履行法定职权，召集程序符合法律规定。碧海云天小区第四届业主委员会于2017年10月27日被福田区住建局依法解散，至今尚未能选举成立新一届业主委员会。根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第四条、《深圳经济特区物业管理条例》第十三条，被申请人作为碧海云天小区所在地的街道办事处，根据小区物业服务企业深圳市**有限公司（以下简称“**物业”）反馈的安全隐患情况及申请有权决定召集业主大会。被申请人于2018年6月13日在碧海云天小区公示了《通知》，其中发放和回收表决票的时间为2018年6月28日至2018年7月12日。在此期间，因业主大会拟审议议题是关于物业专项资金使用事项，依法需同时拟定维修方案。被申请人在向福田区住建局专项维修资金管理中心了解相关工作程序及相关规定后，及时于2018年6月28日在小区公示了《延期通知》《维修方案》和《表决票（范文）》，拟定发放和回收表决票时间为2018年7月13日至7月30日。以上程序均符合法定程序。被申请人作为碧海云天小区所在街道办事处，在小区业主委员会被依法解散后至选举产生新的业主委员会期间，依照法定程序向小区全体业主发出《通知》及《延期通知》的行为属于履行法定职权，在会议召集过程中严格依照法定程序进行了告知和公示，程序符合法律规定，未侵犯小区业主的合法权益。（二）《维修方案》及《表决票（范文）》等文件属于本次业主大会表决审议议题的组成内容，制定程序符合法律规定。且在《维修方案》未经本次业主大会审议通过之前对业主不发生法律约束力，被申请人公示《维修方案》及《表决票（范文）》的行为属于履行法定程序要求，未侵犯申请人及其他业主的合法权益。《维修方案》系由**物业提议并制定，制定程序符合《管理规定》第二十条的规定。在碧海云天小区业主委员会缺位的情况下，被申请人作为临时业主大会的有权召集人，根据**物业的申请，主持召开临时业主大会，并对会议议题所需文件进行公示的行为符合法定条件和程序。另，该议题要提交临时业主大会审议依法必须拟订《维修方案》及《表决票（范文）》。该《维修方案》及《表决票（范文）》是会议议题表决所需的文件，且在议题未通过前，对碧海云天小区全体业主均不发生法律约束力，不影响全体业主的合法权益。二、拟定使用物业专项维修资金对小区消防系统和监控系统进行维修改造的方案符合物业专项维修资金使用的法定条件和程序，也存在紧急必要性。（一）维修对象系碧海云天小区物业共有部分和共有设施，符合小区物业专项维修资金使用的法定条件。《管理规定》第三条第二款规定：“物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。”碧海云天小区于2003年1月竣工，共有建筑15栋，总建筑面积270832.49平方米，为一个整体小区（包括一期和二期），小区至今只成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业服务，属于一个物业区域范围，小区投入使用至今超过10年。消防系统及设施设备等已超过保修期。《维修方案》中维修范围包括小区内15栋建筑，业主1549户，建筑面积270832.49平方米；维修内容包括：1.消防系统维修，含一、二期火灾自动报警系统，一二期气体灭火系统维修、更换过载继电器等；2．监控系统改造，包括所有大堂及地库电梯前室等。以上范围属于小区物业共有部分和共有设施。需要注意的是，关于使用物业专项维修资金的议题系**物业**管理处向被申请人提出，并非被申请人自行提出。对小区内共有部分和公共设施的维修，由**物业提议使用物业专项维修资金并制定初步的审议方案及程序均符合法律规定。（二）碧海云天小区共有部分存在重大消防和监控安全隐患，提议使用小区物业专项维修资金进行维修改造存在紧急必要性。《管理规定》第二十三条规定：“有下列情形之一的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会及时维修；业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，区主管部门指导监督；业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经区管理机构备案后从物业专项维修资金中列支：（一）物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。……本条第一、二款所述情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案。”**物业在2017年2月就因碧海云天小区的消防和监控等公共安全设施存在安全隐患问题被深圳市公安局福田分局和深圳市公安局福田分局消防监督管理大队分别予以行政处罚并责令限期改正；后因部分业主分歧较大，拒不同意使用物业维修资金进行相关整改维修，相关整改工作未能实际履行。深圳市公安局天安派出所于2017年7月20日向碧海云天小区第**届业主委员会发出《关于尽快落实整改碧海云天消防、安防设施安全隐患的函》，责令碧海云天小区业主委员会与物业服务机构拿出解决措施，但因该业主委员会随后被区住建局依法解散，相关安全整改工作至今未实际完成，导致截至目前小区仍存在严重的安全隐患。

　　综上，被申请人为切实履行维护碧海云天小区人民群众生命财产安全的职责，在小区存在切实的安全隐患的情况下，应**物业要求，依照法律规定和法定程序，主持召集临时业主大会并拟定和公示审议议题所需文件。申请人认为碧海云天小区一期和二期应当属于独立的两个小区，应当单独设立业主委员会，故本案使用小区全体业主的物业专项维修资金侵犯了其权益；而实际上，申请人已经将该争议提交人民法院进行审理[案号：（2017）粤0308行初**号]，目前该案仍在一审审理中。另需说明的是，2018年7月31日，本次业主大会如期召开，经依法表决，《维修方案》未予通过。被申请人已于2018年7月31日将审议结果在碧海云天小区进行公示。深圳市福田区住房事务中心已致函建议被申请人就物业专项维修资金的使用组织联席会议。因此，申请人的行政复议请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。

　　经查：2018年6月13日，被申请人在碧海云天小区内公告了《通知》，本次临时业主大会采取书面形式召开，审议议题为是否同意使用本体维修资金对小区消防系统、监控系统等设施设备进行维修，发放和回收表决票的时间为2018年6月28日至2018年7月12日。2018年6月28日，被申请人在碧海云天小区公告了《延期通知》，并同时公示了《维修方案》和《表决票（范文）》，其中发放和回收表决票的时间为2018年7月13日至2018年7月30日，开箱验票、计票时间拟定于2018年7月31日10时，地点设在小区管理处会议室。2018年7月31日，被申请人在碧海云天小区公告了《碧海云天小区临时业主大会会议结果公告》，表决结果为《维修方案》等事项表决未通过。

　　本机关认为：《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第四条规定：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列物业管理监督管理工作职责：（一）负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，指导筹备组开展筹备工作，依照本规定垫付筹备费用；（二）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被区主管部门解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的情形，组织召集业主大会会议……”《深圳经济特区物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。”《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二十条规定：“《条例》第十三条、第十八条、第四十八条规定的‘抄送’业主，可以采用以下方式之一：（一）信函；（二）电子邮件；（三）手机短信。业主联系方式以入住时登记的方式为准；业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。业主委员会或者业主大会召集人按照本条第一款规定方式、以本条第二款确定的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。”

　　本案中，在碧海云天小区业主委员会被区主管部门解散的情形下，被申请人依法有权限组织召集业主大会会议。被申请人于2018年6月28日在碧海云天小区公告了《延期通知》《维修方案》《表决票（范文）》，但被申请人未将会议议题、时间、方式等事项抄送全体业业主，违反了《深圳经济特区物业管理条例》第十三条的规定，应认定为程序违法。因临时业主大会已召开，且其未满足业主大会会议有效的法定条件，撤销被申请人作出《延期通知》《维修方案》《表决票（范文）》的具体行政行为已无实际意义。

　　综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项的规定，本机关作出复议决定如下：

　　确认被申请人作出《延期通知》《维修方案》《表决票（范文）》的具体行政行为程序违法。

　　本复议决定书一经送达，即发生法律效力。申请人如对本复议决定不服，可自收到本复议决定书之日起十五日内向深圳市盐田区人民法院提起诉讼。

　　 深圳市福田区人民政府

　　 二〇一八年九月二十九日