全面推进城中村（旧村）改造工作是市委、市政府为了贯彻落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，审时度势做出的重大决策。同时，城中村（旧村）改造工作也是非常复杂的系统工程，不仅在改造过程中会涉及复杂的利益关系，而且大规模的改造可能对城市房地产市场和居住环境造成重大影响，进而对城市社会经济运行环境产生深刻影响。因此，城中村（旧村）改造工作必须遵循“积极稳妥、有序推进”的原则，城中村（旧村）改造的计划必须与城市的经济社会发展计划、城市近期建设规划、土地供应计划及城市建设用地计划等相协调，努力做到“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”。

　　2005年作为城中村（旧村）改造的示范之年，其年度改造工作计划更加要体现慎重、有序、协调的要求，保证形成“全面启动、重点突破”的工作态势，真正起到“示范年”的作用。 根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），在各区报送的区级2005年度计划的基础上，市城中村改造工作办公室（以下简称“市城改办”）经综合平衡，并与土地供应计划等相协调，提出2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划。

　　一、同时开展多种模式改造，形成全面的示范效应

　　城中村（旧村）改造必须坚持“区别对待、分类指导”的原则，针对不同地区、不同类型城中村（旧村）的具体情况，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造模式，解决特定城中村（旧村）的实际问题。目前我市城中村（旧村）普遍面临着安全隐患严重、配套设施不足等迫切问题，因此，作为“示范年”，2005年度的改造工作应该控制改造模式结构，突出开展综合整治，大力改善居住环境，提高居民的生活质量，转变改造就是“推倒重来”的偏见。

　　2005年城中村（旧村）改造年度计划由全面改造项目计划和综合整治项目计划两个部分构成，其中：全面改造项目计划有13项（包括异地重建、整体拆建、局部拆建三种类型），约占项目总数的35%；综合整治项目计划有24项，约占项目总数的65%。

　　二、适度控制全面改造规模，处理好与土地供应及房地产市场的关系

　　城市一般房地产市场的物业增量是由城市土地供应计划新增物业和开发企业自有闲置土地盘活新增物业两部分构成的，它们与上年度未售出的存量物业一起构成了市场上的物业供应。深圳近几年的房地产市场发展稳健，物业的供求关系基本平衡。而城中村（旧村）改造将以“拆旧建新”的方式参与到房地产市场中来，特别是其带来的增量物业供应将改变一般房地产市场的供求结构。为了保障城市房地产市场的持续稳定，并为城中村（旧村）改造提供一个良好的市场环境，涉及物业增量的全面改造的规模必须进行适度控制，与城市年度土地供应计划相协调。

　　根据2005年度全市土地供应计划，特区内商品房的新增土地供应为零，因此在2005年度城中村（旧村）改造计划项目的开发物业投入市场的时候（大约在2007年），我市特区内房地产市场的物业增量主要由改造新增物业和企业自有闲置土地盘活新增物业两部分构成，而开发企业盘活闲置土地的规模将因应城中村（旧村）改造计划及其实施情况作出灵活的市场调节。

　　在目前年度建设用地计划尚未编制的情况下，市城改办参考前两年城市房地产市场的情况，对各区报送的全面改造计划规模进行了综合协调，本着在第一年要更加慎重、从紧控制的认识，提出将南山区大冲村的改造总量进行分期实施，并确定2005年度全市城中村（旧村）改造计划用地规模52.53公顷，拆除建筑面积114.81万平方米，重建建筑面积196.28万平方米，新增建筑面积81.47万平方米。在明年年度建设用地计划编制后，要将城中村（旧村）改造规模与土地供应计划、存量土地盘活一并纳入考虑，可以根据更加全面的研究对改造计划规模做进一步调整。

　　三、坚持规划引导，积极推动成熟项目

　　城中村（旧村）改造必须坚持符合城市规划的要求，在整体合理维持和有序过渡现有廉租屋及低端都市加工业、服务业功能的基础上，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，在优势区位条件下积极发展商业办公、信息服务、旅游服务等高附加值产业，引导村民和村集体经济通过与城市产业融合来实现发展，避免一味地要求高容积率，严格控制人口和住宅规模，完善市政和公共配套设施。2005年度的改造计划更要妥善处理与城市规划的关系，避免为以后的规划实施留下冲突和问题。

　　由于综合整治项目不涉及建筑物的新建，不易与城市规划冲突，因此，根据《实施意见》，市城改办和市规划局主要对各区报送的全面改造项目进行了规划审查，将其中与城市规划之间不存在严重冲突，且区政府支持、股份公司组织能力强、村民支持度高的13个项目纳入2005年度城中村（旧村）改造项目计划。其中，改造专项规划已批准完成的有6项（渔农村、岗厦村河园片区、田贝村、水库新村、大冲村、暗径东村），其余7项正在编制专项规划，也已经市城改办和市规划局多次沟通协调。

　　四、特区内相对均衡布局，同时突出城市建设重点

　　作为示范年的2005年改造工作计划，既要相对均衡布局，以形成全面启动的态势；又要突出重点，以符合城市建设的客观要求，体现示范效应。

　　现纳入2005年的改造项目计划，在特区内各区分布相对均衡，全面改造项目中罗湖区有4个，福田区有2个，南山区有4个，盐田区有3个；综合整治项目中罗湖区有4个，福田区有14个，南山区有5个，盐田区有1个。2005年度计划的两类项目均分布于各区不同的街道办事处，且主要集中在市和区级的中心区、港口后方陆域、高新技术产业园区、口岸景观节点、水源保护区等对于城市建设面貌和功能布局有重要影响的地区，较好地体现了城中村（旧村）改造工作与城市整体利益的一致性。

　　五、特区外妥善处理跟城市化的关系，重点对区政府已确定项目分类开展专项研究

　　特区外的城中村（旧村）改造必须符合加快城市化进程的客观规律和要求，与城市化转地、新城建设等工作协调推进。根据《实施意见》，特区外应当在完成城市化转地工作后，在明确划定各集体股份合作公司保留使用的非农建设用地范围的基础上，提出城中村（旧村）改造范围，然后才能全面推进改造工作。

　　考虑到宝安、龙岗两区在2004年10月28日全市城中村改造暨违法建筑清查工作动员大会和《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》颁布实施以前，已经按照区里规定自行确定了若干旧城旧村改造项目。为了帮助两区解决面临的问题，根据市领导指示，按照尊重历史、兼顾现实的原则，市城改办与两区政府经共同协商对两区已确定项目进行了分类，将其中用地全部位于原村集体用地内、与城市化转地工作不冲突、与城市规划一致且已有实质性开展的项目列入2005年度市城中村（旧村）改造计划专项研究的范围，根据实际成熟程度实事求是地推进。其中包括：宝安区5项，涉及改造用地面积33.15公顷；龙岗区5项，涉及改造用地面积76.05公顷。

　　2005年作为城中村（旧村）改造的开局之年，没有很多经验，相关的经济社会发展“十一・五规划”、城市近期建设规划、城市建设年度计划等都还没有完成，而城中村（旧村）改造工作涉及的问题复杂、项目实施过程较长，从而导致影响改造的不确定因素较多。因此，2005年度的改造计划具备一定的弹性，可以在执行过程中进行适当的调整，一方面要对计划的实施情况及时跟踪总结，根据实际执行情况及时调整；另一方面要高度关注本计划与其他计划、规划的协调和衔接，待城市近期建设规划和建设用地计划编制时，将本计划中提出的规模、时序等做进一步检讨和调整后纳入。如有重大不可预期的问题发生，可以在下年度的城中村（旧村）改造计划中予以一并考虑和调整。

　　表一：2005年度深圳市城中村（旧村）全面改造项目计划表

　　说明：

　　1、由于城中村改造涉及影响因素多，具有较大不确定性，改造计划进度应该根据工作推进情况，在对计划实施情况进行总结调整时进一步明确。

　　2、第5项岗厦村河园片区可能分期进行改造，具体分期方案由区政府根据实际推进情况再行明确，本表中按照改造专项规划方案指标全部计入。

　　3、第7项大冲村改造规划总用地68.4万平方米，村内改造建筑面积93.58万平方米，新建建筑面积135.39万平方米，本计划仅列入第一期改造相关指标。

　　表二：2005年深圳市城中村（旧村）改造综合整治项目计划表

　　表三：2005年度深圳市宝安、龙岗两区城中村（旧村）

　　全面改造专项研究项目计划表

　　说明：此表中项目结合宝安、龙岗两区城市化工作，待相关条件成熟时逐步推进。