福田区正处于城市发展转型的关键时期，城市发展受人口、资源和空间的倒逼压力趋紧，难以为继的资源限制使福田率先由快速扩张进入到发展模式的转型期。城市更新是未来福田区改善居民生活，优化城市环境和促进城市可持续发展的重要途径，将成为福田整体空间结构调整和系统改善的重要资源。城市更新类型分为综合整治、功能改变和拆除重建三类，更新对象是城中村、旧工业区、旧居住区和旧商业区，统称旧城区，其中旧居住区根据深圳市城市更新的相关规定，以综合整治为主。 　　福田区下辖15个城中村，分别是上梅林村、下梅林村、田面村、岗厦村、福田村、上步村、水围村、石厦村、新洲村、沙尾村、沙嘴村、上沙村、下沙村、皇岗村、渔农村，除了已完成改造的渔农村，其余城中村占地面积总计3.83平方公里。 　　福田区旧工业和商业区用地约2.55平方公里，主要集中在车公庙、福强南、香蜜湖、天健工业区、彩田北、上步地区、梅林片区、八卦岭和福田保税区九个片区。华强北商圈（上步）和八卦岭商圈是福田区内两大核心商业区，均是由工业区转化而来，但目前两商圈中仍留存部分小工业区，形成旧工业区与商业区相混合的发展格局。 　　福田区1995年前（含1995年）竣工旧居住区的占地面积约为5平方公里，建筑面积约884.0万平方米。 　　未来，福田将规划形成“一心、两轴、三带”的“田”字形产业空间结构，也寓意高效产出的“福田”。其中，“一心”指深圳中心区，两轴分别指“深圳中轴线”和“深南大道发展轴”；三带分别指“信息产业发展带”、“国际城市发展带”和“新兴产业发展带”。 　　一、一心——深圳CBD中心区 　　深港重要的产业中心，深圳的行政、文化、经济中心，也是城市发展的动力内核。未来福田将进一步优化福田中心区的公共交通、信息服务等基础设施，引入更有活力的文化、娱乐等新兴产业业态，提升中心区的公共服务水平，增添更多生态休闲空间，促进中心区与周边社区的融合与互动，逐步把CBD（中央商务区）优化提升为CAZ（中央活力区），并将中央活力区的功能辐射范围逐步向全区乃至更大区域扩展延伸。 　　二、两轴 　　1、纵轴：深圳中轴线 　　深圳中轴线以福田中心区为核心，向北连接莲花山、大脑壳山，并向龙华延伸；向南连接皇岗村、深圳河、福田口岸；沿深港交通走廊自北部南北延伸的中轴线，深港合作的纽带，深港双城的脊梁，既是展现深圳城市建设标准和精神气质的空间线索，也是实现城市发展目标的示范地区。 　　2、横轴：深南大道发展轴 　　深南大道发展轴依托东西向贯穿原特区内的深南大道，积聚了包括深圳CBD、车公庙、罗湖蔡屋围、华侨城、科技园等深圳高端功能的经济发展带，是深圳经济要素流动的主通道；同时也是联系罗湖区、福田区、南山区内各种类型的重要城市场所及多条绿化隔离带，集城市级公共开放空间和空间景观特色于一体的城市形象展示轴带。 　　三、三带 　　1、北部：电子信息发展带 　　电子信息发展带依托北环大道福田段，未来通过梅林工业区的更新改造，推动产业转型和鼓励创新型中小企业创业，未来将进一步集聚多样化和创新型的电子信息产业，同时在原有产业基础上进行研发设计、品牌营销等环节的升级，形成具有创新活力和增长潜力的信息产业发展带。 　　2、西部：国际城市发展带 　　国际城市发展带沿广深高速福田段走向，北连安托山地区，南至福田保税区，汇聚各类国际化功能，包括国际社区、高新科技产业和具有国际标准的生态地区和公共开放空间，同时也积聚竹子林光启基地、车公庙工业区等未来重要的国际高端产业集聚区，形成国际城市发展带。 　　3、东部：新兴功能发展带 　　新兴功能发展带沿泥岗路、华富路，通过八卦岭、华强北、南园、河套地区等。依托华强北、河套地区。重点发展新兴城市功能，推动空间转型和提升；吸引创新型电子信息产业、现代服务业、文化产业等新兴产业集聚。通过植入更多具有活力的公共开放空间和滨水开放空间，包括华强北、八卦岭、福田村等地区都具有发展新兴城市功能和新兴产业业态的潜力。