福田区城中村改造“十一五”规划

我市城中村的形成历史原因复杂，发展至今已经成为落实科学发展观、建设国际化城市绕不开的难题，市委、市政府一直高度重视城中村改造问题，将这项工作列为城市建设的工作重点。福田区作为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心，城中村改造工作更是任重而道远。为了推动福田社会经济持续、稳定、健康发展，实现国民经济可持续发展目标，我们要抓住机遇、科学规划、正确引导，使福田区城中村改造成为我区经济发展的重要增长点之一。根据区委、区政府提出的“大经济、大文化、大环境、大服务”的战略方针及《深圳市城市总体规划（1996--2010）》，特制定《深圳市福田区城中村改造第十一个五年规划》（以下简称“十一五”规划）。

一、福田区城中村的基本情况

福田区下辖15个城中村，分别是上梅林村、下梅林村、田面村、岗厦村、福田村、上步村、水围村、石厦村、新洲村、沙尾村、沙嘴村、上沙村、下沙村、皇岗村、渔农村，总面积约390.6公顷，占整个福田区面积的4.96％。这些村呈带状环绕于中心区周边。

（“福田区城中村区位和红线面积一览表”详见附表一）

福田区城中村建筑物总栋数8720栋，总建筑面积约900万㎡。其中，私宅栋数8252栋，建筑面积约770万㎡，大都经过村民2～3次拆旧建新形成，多为砖混结构和框架结构。房屋楼层主要集中在7～9层，占到85%；3层以下比例很少，仅占3%；3～5层和10层以上分别占到9%和4%。

（“福田区城中村私宅建筑情况一览表”详见附表二）

福田区15个城中村的村民约2万人，共租住非村民的外来人员约70～80万人，其中有深圳户籍的租户人口所占比例不到1%，多数村里男性租户人口所占比例低于女性。

（“福田区城中村人口统计情况一览表”详见附表三）

二、福田区城中村存在的主要问题

----人口密度过大。福田区城中村3.9平方公里的土地上，居住人口约82万人，城中村人口密度达到21万人/平方公里，而福田区平均人口密度仅为1.5万人/平方公里。城中村人口密度过大是其综合环境素质低下的主要原因之一。

----建筑密度过大。福田区城中村建筑密度超过65%，“握手楼”随处可见，住宅日照、通风间距无法满足基本的卫生和生活要求。

----私宅建设违法违章严重。城中村违法违章建筑超过全区住宅面积的三分之一，私房占红线、超红线的建筑面积超过130万平方米。

----开发强度严重超标。福田区城中村平均容积率为3.42，居全市首位，比第二名罗湖区城中村平均容积率2.75高出0.67，比全市城中村平均容积率1.13更是高出2.29。

----市政基础设施和公共配套设施严重滞后。城中村市政基础、公共配套设施用地仅占村内用地的11.27%，交通、停车、水电、消防、卫生等问题十分突出。

----由于人口与建筑的高度密集，治安、消防安全隐患严重。一些城中村成为不法分子的藏身之地，部分城中村出租屋变成违法犯罪、黄赌毒的温床，部分城中村私宅成为无照经营、地下加工厂、“黑诊所”、超计划生育的集中地。

----环境卫生问题日益突出，“脏乱差”的环境成为水污染的根源。城中村水污染源是导致流经福田辖区河流黑臭状况的主要原因。

三、“十五”期间福田区城中村改造工作回顾

城中村改造是一个新课题，既没有可直接借鉴的经验也没有成熟的运作机制。2003年10月福田区率先成立了区旧城区重建局后，辖区城中村改造工作开始发生重大转折。城中村改造工作的启动真正开始于2004年。2004年10月28日，深圳市召开了《全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会》（简称“1028”会议）、出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、组建了市城中村改造工作领导小组办公室，一系列的行动与举措体现出市委、市政府对我市城中村改造工作的高度重视，城中村改造工作已在全市范围内全面铺开。

城中村改造“十一五”规划是城中村改造的第一个五年规划，虽然“十五”期间改造工作缺乏系统的规划指导和政策支持，但在区委区政府的高度重视和正确领导下，我区城中村改造的研究和实践工作均取得了较大的成绩。

（一）规划先行----在全市率先开展城中村改造基础性调查与改造规划的编制工作，是我区城中村改造基础性、原则性的工作纲要

从2004年6月份开始，我区率先在全市先后开展了城中村发展战略研究、城中村区域控制规划、城中村分村控制规划、城中村市政详勘、城中村市政详细规划和水环境综合治理方案等项目的调查、研究和编制工作。上述成果的完成，标志着我区城中村改造工作已迈出了可喜的一步，为指导和规范我区城中村改造、建设与发展工作提供了科学的规划蓝图。

（二）迎难而上----渔农村改造实现重大突破

渔农村改造工作已于2005年3月25日全面完成了签约工作，改造范围内108栋私房全部拆除完毕，7月22日举行了建设工程奠基仪式，项目进入施工建设阶段。至此，渔农村改造已迈过了最困难、最艰苦和最不稳定的阶段。

从2004年5月开始，渔农村改造经历了抢建、制止、再抢建、再制止、推进改造、阻止改造、谈判僵持、有序签约、成功拆除等复杂反复的历程，几乎涵盖了城中村改造所有可能发生的各种矛盾与难点。面对重重困难，在市、区两级政府、人大、各职能部门及股份公司、村民的共同支持下，渔农村改造迎难而上，攻克了一道道难关，最终实现了平稳有序的改造，为全市城中村改造工作做出了大胆而有益的尝试。

（三）先谋后动----稳步推进岗厦村河园片区改造

岗厦村河园片区改造是一个非常复杂而又庞大的改造项目，我区自2002年开始接手该项目，历时三年主要做了以下五项工作：（1）有效控制住了私宅抢建行为。自2002年起，岗厦村河园片区再没有一栋私宅抢建，为改造创造了基本的条件。（2）完成了改造区域内建筑物的测绘查丈工作。（3）开展了拆迁补偿宣传工作，提出了初步的拆补方案。（4）完成规划研究、编制和审批工作。目前，改造规划方案已获市规划主管部门批复，规划用地为15.16万平方米，容积率4.5，总建筑面积68.2万平方米，其中住宅建筑面积23万平方米。（5）完成了改造开发模式等基础性的改造研究工作。

岗厦村河园片区改造是当前市、区两级政府高度关注的重点改造项目，鉴于该项目的特殊性、复杂性及艰巨性，为能使改造工作能够进得去、站得住、展得开，最后能取得理想的工作成效，还有一系列的困难与问题需要我们去思考和面对。

（四）改善环境----全面实施城中村扶持项目与综合治理工作

为加强并规范城中村市政基础设施和公共配套设施建设，一方面通过编制城中村市政详细规划和城中村分村控制规划，将城中村扶持项目和综合整治工作纳入规划标准进行规范，用规划进行统筹，减少重复投资、盲目投资；另一方面，区政府通过制定一系列扶持政策，充分调动了股份公司建设市政基础、公共配套设施与开展综合整治工作的积极性。由于决策正确、规划可行、扶持到位，目前我区城中村环境已得到初步改善。

1、城中村扶持项目

2004年，区政府出台了《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》，对城中村市政基础设施和公共配套设施建设的投资给予30%至49%的扶持。目前区政府已投入1.47亿元扶持资金，带动股份公司投资超过2.28亿元，建成了50个市政基础和公共配套设施项目。其中道路工程4个、文化体育广场或设施16个、消防项目1个、供电项目14个、供水项目6个、其他项目9个。城中村市政基础和公共配套设施严重不足的局面得到进一步缓解。

2、水环境综合治理

第一批上沙、下沙、沙嘴、石厦、下梅林5个城中村和第二批岗厦楼园、上步、新洲、水围、沙尾5个城中村的水环境综合治理方案已经完成。

3、同富裕道路工程

从2002年起，我区启动了同富裕道路工程。市、区共投入3598万元，先后在城中村内建成同富裕道路15条。

4、综合整治工作

2005年沙嘴、上沙作为试点村已展开了综合整治方案的设计工作。沙嘴整治的重点为道路、电缆、排污、街景、绿化及停车场等；上沙以整治工业区为重点，主要解决工业区内路面交通、地下管网、建筑立面及环境等问题。

四、福田区城中村远期发展定位及改造模式

（一）远期发展定位

基于福田区城中村的远期发展，在对其未来发展方向进行综合考虑的基础上，根据地理区位、周边区域城市功能构成和片区资源等因素，将辖区15个城中村划分为12个片区，对各片区远期发展定位展望如下。

1、上梅林（村）片区----中心区北部综合居住区

承接福田中心区的居住服务功能，充分利用其历史文化资源，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成福田中心区的北部综合社区。

2、下梅林（村）片区----福田中心区北部综合居住区，梅林片区商业中心

以完善福田中心区的服务配套为目标，全面整治环境和形象，提升梅林地区的居住质量，形成梅林片区的片区级商业中心。

3、上下沙（村）片区----以车公庙都市产业区和红树林生态区为依托的城市综合居住区

完善公共配套，提升环境质量，利用特殊的人文资源发展都市旅游，建设富有地方特色城市综合居住区。

4、沙嘴沙尾（村）片区----结合金地沙尾工业区改造，打造以高新科技为主的都市综合产业园区

结合金地沙尾工业区改造，通过政策引导促进功能置换，形成以都市优质产业和高附加值工业集聚为特色的综合发展区。

5、新洲（村）片区----福田中心区西南部综合社区

承接福田中心区的居住服务功能，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成福田中心商务区的西南部综合社区。

6、石厦（村）片区----以历史文化为特色的中心区南部综合居住区

承接福田中心区的居住服务功能，挖掘并充分利用其历史文化资源，加强公共配套设施的建设，发展街坊式商业，形成福田中心商务区的南部综合配套社区。

7、水围（村）片区----口岸服务和中心区配套综合区

承接中心区南向延伸的功能需求，充分利用地铁和口岸优势，补充完善中心区的配套服务功能，形成商业、居住的城市综合社区。

8、岗厦（村）片区----中心区配套综合发展社区

融入中心区，形成集商务办公、休闲商业、居住、配套服务为一体的综合发展区。

9、田面（村）片区----中心公园人文生态社区

承接华强北商圈的居住服务功能，远期严格控制开发强度，结合中心公园的城市休闲、旅游和文化功能，打造新型的人文生态社区。

10、福田（村）、上步（村）片区----联系华强商圈和蔡屋围的大众商业化纽带和高标准综合社区

以南园路、福华路为纽带，巩固传统商业优势，拓展与延伸华强北商圈的南向外延，创造集商贸、居住、旅游、休闲为一体的高标准配套社区。

11、皇岗（村）片区----融入中心区，向南延伸中心区轴线

融入中心区，引导商务办公功能，形成符合中心区建设标准的综合发展区。

12、渔农（村）片区----口岸门户

利用整体拆除重建的契机，围绕地铁口岸建设，全面梳理交通系统，提升地区价值，增加商业、酒店功能，完善口岸配套服务，塑造城市门户形象。

（二）改造模式

城中村改造从远期发展定位来说是个动态的发展过程，考虑私宅用地规模和分散程度、私宅总量、是否受重大项目影响等因素，在未来15年内根据不同的拆除改造方式及改造时序城中村可分为三类改造模式。

1、一次性整体拆除重建：渔农村、岗厦村河园片区。其占地总面积为27.59万㎡。

2、综合整治及分期滚动拆除重建：上步村、福田村、岗厦村楼园片区、水围村、石厦村、新洲村、皇岗村、沙尾村、沙嘴村、上沙村、下沙村、上梅林村、下梅林村。其占地总面积为333.35万㎡。

3、整体保留环境整治：田面村。其占地总面积为9.42万㎡。

五、“十一五”期间的指导思想与战略目标

（一）指导思想

坚决贯彻执行深圳市城中村改造工作会议精神，坚持区委、区政府“大经济、大文化、大环境、大服务”的发展战略，积极、稳妥、有计划、有步骤、科学系统地推进城中村改造，把握好改造的时机和节奏。“十一五”期间坚持规划先行的基本原则，根据每个村的实际情况分为一次性整体拆除重建、综合整治及分期滚动拆除重建、整体保留环境整治三类改造模式。全力实施渔农村和岗厦村河园片区的一次性整体拆除重建工作，稳步推进皇岗村、福田村的滚动拆除重建工作，重点开展其它城中村的综合整治和局部拆除重建工作，为城中村全面改造奠定基础。综合整治主要以满足城中村近期使用和缓解各类安全隐患为目标，包括水、电力、电信、燃气等设施的完善和水环境综合治理。

（二）战略目标

“十一五”期间福田区城中村改造的战略目标为逐步改善城中村的发展环境，使城中村成为与整个城市协调、互动发展的城市地区，逐步实现福田区城中村与现代化、国际化城市发展目标的对接，构建和谐福田、效益福田。

根据我区城中村改造的工作部署，到2010年，福田区城中村改造的发展指标是：

1、城中村规划编制覆盖面达100%，完成辖区各城中村改造专项规划的编制、审批工作。

2、城中村综合整治工作覆盖面达100%，基本解决消防、卫生、社会、治安等居住安全问题，提升城中村的生活环境质量。

3、城中村水环境综合治理工程覆盖面达100%，基本解决水污染问题。

4、计划年均完成城中村整体拆除重建、局部拆除重建、综合整治等各项投资约28亿元，占年均辖区全社会固定资产投资比重约10%。

5、城中村内供水供电设备管理移交率达100%，消除中间层，水电实施规范化管理。

六、“十一五”期间改造工作计划

“十一五”期间福田区将围绕三条工作主线，全面铺开城中村改造工作。

（一）基础性工作----完成城中村改造各项专项规划的编制和上报审批、改造实施策略的研究、拆迁补偿相关法律政策实施及策略的研究

以务实的态度和创新的精神，扎实开展城中村改造的基础性、技术性、前期性调查与研究工作，为改造工作提供准确、科学的决策依据。

1、完成城中村现状测绘查丈及权属登记工作，建立城中村改造信息系统

为保证私房性质界定及处理方法的公平性，成立专门工作组、投入1500万元对福田区14个村（除渔农村和岗厦村河园片区）同时开展测绘查丈和村民申报私房权属等基本情况的工作，以此为基础建立城中村改造信息系统，为制定相关政策作好准备。

2、完成分村控制规划审批和相关规划研究工作

加快与规划主管部门的规划沟通工作，争取分村控制规划尽快通过规划审批。开展辖区空间资源配置策略发展规划研究、城市更新研究、市政基础和公共配套服务设施发展研究、城中村改造专项规划校正研究等相关规划研究工作。

3、总结改造实践，补充出台相关规定，形成实施改造的具体办法

根据渔农村和岗厦村河园片区的改造实践，总结在确定村民私宅、股份公司物业的补偿标准、城中村原有市政基础及公共配套设施的处置方式、开发商准入门槛和鼓励措施等方面的经验，补充出台兼顾辖区城中村普遍和特殊情况的改造实施细则。

（二）一次性整体拆除重建----渔农村、岗厦村河园片区

加快、加大全市重点城中村改造项目的进度和力度，稳妥快速地推进渔农村、岗厦村河园片区整体拆除重建工作。“十一五”期间计划整体拆除私宅和集体物业62.6万平方米，新建住宅、商业、办公、酒店等物业89.2万平方米，总投资额39.5亿元，力争2010年前完成2个村的改造建设工程。

（“福田区‘十一五’期间城中村整体拆除重建计划一览表”详见附表四）

（三）综合整治和分期滚动拆除重建----皇岗、福田、下沙、上沙、沙嘴、沙尾、新洲、水围、上步、石厦、田面、上梅林、下梅林

通过科学的规划和强有力的组织，以完善市政基础设施及公共配套设施、开展水环境综合治理工程、实施局部拆除重建工作为切入点，努力把城中村的环境提高到一个新的水平，为实现城中村远期改造目标奠定基础。其中皇岗村、福田村作为分期滚动拆除重建的重点项目，沙嘴村、下沙村、水围村等作为第一批综合整治的试点项目。

1、综合整治

（1）完善市政基础设施及公共配套设施

“十一五”期间计划投资9.2亿元，针对各村消防管网、道路、排水、排污、供电设施、绿化、公厕、垃圾站等方面存在的不足，进行市政基础设施和公共配套设施的改造和完善，力争2010年基本改善辖区城中村生活环境。

（“福田区‘十一五’期间城中村综合整治改造计划一览表”详见附表五）

（2）水环境综合治理

根据市、区水环境综合治理的统一部署及城中村改造的深入程度，配合《福田区环境保护与生态建设“十一五”规划》，对辖区城中村分期分批进行治理（投资计划在《福田区环境保护与生态建设“十一五”规划》中统一安排）。计划2006年年底前完成初步治理任务，通过干管分流、节点截流等截断污染源头，以保证旱季污水100%进入污水处理系统、雨季污水不超过10%进入雨水处理系统。2010年年底前根据市、区水环境治理要求逐步深入，有条件地进行干管、源头分流、污水深度治理等工作。

2、分期滚动拆除重建

“十一五”期间除一次性整体拆除重建外，计划分期滚动拆除私宅和集体物业57.7万平方米，新建住宅、商业、办公、酒店等物业235.7万平方米，总投资额92.6亿元，力争2010年实现城中村与城市标准的进一步协调对接。

（“福田区‘十一五’期间城中村分期滚动拆除重建计划一览表”详见附表六）

七、保障措施

（一）完善、规范组织管理机构，确保科学运作

进一步完善市、区基本对应的改造管理机构及职能划分，科学界定区政府的改造管理及决策权限，区政府是城中村改造各方利益最重要的协调者，是政府战略推进和解决城中村改造的关键环节，必须在完善制度建设的同时被赋予足够的管理权限。同时，充实负责城中村改造工作的职能部门的力量，完善机构职能、规范工作程序、加强人员配置，确保科学运作。

（二）确保改造扶持资金长期、稳定、有效投入

改造扶持资金主要包括市政基础设施及公共配套设施的投入、水环境综合治理的投入、拆除重建项目的补贴等。坚持在城中村改造中长期、稳定、有效地投入扶持资金，通过政策引导、市场参与相结合的方法实现改造的基本目标，推动改造进程。

（三）加强政府执政力和行动力，严格杜绝新的违法建设行为

定期组织有关监察部门进入城中村，加强城中村违法建设的监察工作，对顶风违建的私宅加大惩罚力度，有效地维护梳理成果，遏制新的违建行为。

（四）建立规划校正机制，适应市场变化

在现有城市规划框架内难以落实城中村改造工作，根据城中村的现实情况，逐步建立适应市场变化的、以三年为一个调校周期的规划校正机制。

（五）在现有法律、法规基础上，制定城中村私宅管理及改造细则等相关管理办法

为避免一些项目套用城中村改造的名义争取政策和资金支持，必须明晰城中村改造的概念，如果不包括成片高密度私宅的改造，即使项目位于城中村用地内，也不应简单归属于城中村改造项目，不能享受相关的城中村优惠政策，以保证城中村改造计划的可操作性。

（六）继续补充、完善基础研究工作

定期关注城中村现状情况的变化以及因现状变化对经济、社会、产业等因素造成的影响，继续补充、完善政策、规划等方面的研究。尽快进行系统的空间规划及政策研究，同时加强与规划相关配套的制度建设。

八、附表

附表一：福田区城中村区位和红线面积一览表

说明：本表数据仅供了解旧村实际情况，不作为私宅拆赔的依据。

说明：

1、上表数据为综合《福田区城中村改造研究报告》及《深圳市城中村土地与

建筑物普查》资料所得，仅供了解城中村实际情况之用，不作为私宅拆赔的依据；

2、上表未统计已于2005年全部拆除的渔农村。

附表三：福田区城中村人口统计情况一览表

说明：

1、上表资料来源为公安局人口管理科（制表时间为2004年8月27日）；

2、公安局所提供的数据仅考虑了前来登记的外来人口，事实上城中村还存在着大量没有登记的外来人员。通过与股份公司、居委会、房管所访谈所得数据的比较，估计福田区15个城中村共租住外来人员70～80万人。

附表五：福田区“十一五”期间城中村综合整治改造计划一览表

说明：上表第57项，皇岗村2#、4#市政道路工程计划总投资额未包括拆迁补偿费用。