福田区商业发展“十一五”规划 

2006至2010年是我国国民经济和社会发展第十一个五年规划时期，也是福田辖区商业发展的关键时期。为了更好地落实区委、区政府提出的建设“大经济、大文化、大环境、大服务”的发展战略以及建设“和谐福田、效益福田”的目标和要求，结合实际，制定福田区商业第十一个五年规划（以下简称“十一五”规划）。

一、商业发展现状

（一）“十五”期间商贸业有关经济指标完成情况

“十五”期间，辖区经济快速发展，较好地完成了国民经济和社会发展各项指标。2005年全区生产总值完成1027.03亿元，比2000年增长104.3％；社会消费品零售总额完成466.24亿元，比2000年增长126%。外贸出口总额完成218.43亿美元，比2000年增长378.3％。产业结构不断调整优化，辖区第三产业比重占GDP的比例逐年增长，2005年已达68.22%。

（二）“十五”期间商业发展的主要亮点

1.辖区良好的投资环境吸引了国内外大批优秀商贸企业落户福田

“十五”期间，我区投资环境的不断改善，深圳市中心区开发建设的步伐进一步加快，深港建立起更紧密的经贸关系，来深圳观光旅游者不断增加，为福田商贸业的发展提供了无限商机。赛格电子、华强电子、天虹、万佳、铜锣湾、中港国际珠宝交易中心、顺电家电广场、岁宝、铭可达、福田农批等一大批商贸企业在“十五”期间得到发展壮大。“十五”期间，深圳CBD建设步伐加快，以荣超地产、星河地产、东海地产、大中华国际为主体，国际商会中心、星河国际、特美思广场、大中华交易广场、卓越大厦等中心区14栋商务中心大厦相继投入使用，吸引了如瑞士ABB公司、法国家乐福、英国百安居及采购中心、日本吉之岛、美国环球资源、美国时代华纳、万豪国际集团、中国远洋运输集团总公司、美国罗宾逊物流公司等大批国内外知名企业、财团、跨国公司和世界500强企业进驻。目前，入驻福田的世界500强企业已达到55家。仅2004年，就有15个国内外大型商业项目相继落户福田，成为我区有史以来大型商业项目开办最多，投资最大的一年。福田已成为商家来深投资的首选地。

2.商业业态丰富，区域商业氛围浓厚

福田商业已形成了八大商业街区：华强北商业区、深南中路（红岭路口——华强路口）沿线商业街、东园路商业街、福民路商业街、福华路商业街、彩田路商业街、梅华路商业街、梅林路商业街。各街区辐射形成的商圈内已初步形成自己的品牌代表门店和专业特色，如鞋类、针织一条街，茶、烟、酒一条街，布艺一条街、运动服装器材特色街等，经营门类、档次各有不同，相互补充。目前福田已形成了综合百货店、大型品牌连锁超市、专业店、主题市场、批发市场和专卖店、便利店、折扣店、加盟店、连锁店等多层次、多业态共存的商业格局，商业氛围十分浓厚。

3.华强北商业旺区功能升级

华强北商业区经过一期改造，经营环境进一步改善，商业气氛更浓。据统计，华强北商业区共有商业服务业网点1807个，区内零售、餐饮和批发网点的营业面积超80万平方米，日均客流量约为50万人次，周末人流量达70万人次，年营业额约230亿元。华强北商业区已形成了以电子元器件和电子配套产品贸易为龙头的百货、家电、服装、珠宝、餐饮、酒店、仓储、金融等多行业汇集，业种、业态多样，功能齐全，为广大消费者提供丰富商品的繁华靓丽的商业区。

4.涌现一批辐射力很强的专业批发市场

全区共有各类批发市场660个。其中，营业面积超过500平方米以上的大中型专业批发市场有50多个。例如：（1）经营农产品为主的福田农产品批发市场及经营家禽的鸿发家禽批发市场；（2）经营工业原材料、电子元器件为主的赛格电子市场、华强电子世界、都会电子市场、新亚洲电子商城、钟表配套市场等；（3）经营汽车、旧车及其零配件为主的专业批发市场如联合华鹏汽车市场、汽车大世界、欧雅旧机动车交易专业市场等；（4）经营建材超市和主题市场的有世纪中心家居广场、百安居、乐安居建材专业店等；（5）经营珠宝的中港国际珠宝交易中心等；（6）经营书刊的八卦岭书刊批发市场等。这些专业批发市场物流量大，辐射力强，是福田商业经济的重要支柱之一。

5.宾馆酒店进一步发展，餐饮业自成体系

辖区共有宾馆酒店100家，比2000年增加44家，其中五星级酒店3家，四星级2家，三星级19家，二星级16家，暂未评星酒店50多家；旅馆、旅社、招待所约150家；客房总数约1.3万间，床位约2.5万张，日接待能力达2.5万人次。接待海内外过夜游客269.42万人次,年均增长15%。

福田是全市饮食种类较全、饮食文化最丰富的饮食消费大区之一。辖区现已形成了包括福民路皇岗汇食街、八卦岭八卦一路食街、振兴食街、中华风味食街、中心区海鲜城、酒吧文化特色街等多条极具特色的餐饮一条街，酒楼、餐厅超千家。此外还有众多的麦当劳、肯德基、面点王、意大利比萨、日本料理、韩国烧烤等连锁店，基本能满足不同消费层次的需求。

    （三）辖区商业网点的现状

    全区共有商业和社会服务业网点25361个，商业网点占17319个，其中：零售业网点11821个；批发业网点920个；餐饮业网点4638个。营业总面积达251.47万平方米。商业网点的规模和大中型网点所占的比例，已名列全市第一位。

1、网点规模和结构

据商业网点普查，全区零售业和餐饮业的总营业面积约为253.5万平方米（其中，零售总面积为173.2万平方米）,平均每个网点的营业面积为154.1平方米。全区营业面积在50平方米以下的网点所占的比重最大，达76%，51－100平方米的网点所占的比重为12%，101－200平方米和201－500平方米的网点所占的比重分别为5%和4%。500平方米以上的网点所占的比重为3%。

2、网点业态业种

在全区所有商业和社会服务业网点中，以零售业网点所占的比重最高，达48%，其它社会服务业网点所占的比重为32%，餐饮业和批发业网点所占的比重分别为18%和2%。其中全区共有规模百货店18家；大型综合超市19家，其中16家的经营组织方式为连锁经营；以经营时装为主的大型主体市场有15家，总营业面积17.18万平方米；超级市场107家，其中有62家实现连锁经营；营业面积在500平方米以上的专业店共有61家；营业面积在500平方米以下的零售商业网点数占全区零售商业网点总数的98%，这些小型网点主要是食杂店、专业店、便利店、专卖店和折扣店。

3、网点的空间分布

在福田区的八个街道办管辖中，福田街道办和园岭街道办所实现的年营业额、拥有的商业从业人员数和营业面积居全区前两位。另外，区内梅林、莲花等街道办商业网点布局较少。

4、网点所在的建筑特征分布

福田商业服务业网点分布于商业裙楼、住宅底商、住宅改造、临时建筑、临街铺面、工厂改造和其他等八种类型。其中，尤以分布在住宅底商的网点数最多，达16271个（包括500平方米以上网点），占全区网点总数的64%。

5、城中村商业网点的分布现状

分布于辖区城中村的商业服务业网点达11798个，占全区商业服务业网点总数的比重达46.6%。其中，商业网点有8163个，居民服务业网点有3635个；营业面积在500平方米以上的商业服务业网点有159个。

二、商业发展的有利条件与制约因素

（一）有利条件

1、优越的区位优势

福田区位于深圳经济特区中部，东接罗湖，西连南山，北靠宝安龙华，南临香港，是深圳市的行政、文化、信息、国际展览和会展中心。拥有国内最大的陆路口岸——皇岗口岸，随着24小时通关的实施，加上香港落马洲铁路支线和深圳地铁工程竣工，福田的客流量将占全市第一位，为商业发展提供了大量消费群体。由于福田独特的口岸位置，既可以获得深港澳、珠三角短途客源市场，又可以通过与国内国际旅游机构、财团合作，开辟更为广阔的旅游空间。

2、资源、环境优势

全区总面积78.8平方公里，区内高楼大厦林立，错落有致，既有气势恢宏的市民中心、会展中心，又有国际园林花卉博览会、笔架山公园、莲花山公园、中心公园和红树林鸟类自然保护区等自然景观；既有全国闻名的华强北商业街，又有众多的购物中心、大型综合百货、专业市场和特色街区，是理想的购物天堂；既有五彩缤纷的深南大道灯光夜景，又有豪华气派、风格独特的城市艺术建筑群；还有各类适合不同阶层人士需求的酒店、娱乐休闲中心和体育、健身场所。诸多的人文景观和自然景观,构造了福田区良好的营商环境。

3、市场基础优势

深圳市场经济发展较快，市场繁荣，经济发达，商务活动交往频繁，来深观光旅游、购物的人越来越多，人流、物流、资金流、信息流的汇聚以及城市居民中较高的消费水平，为福田商业的发展提供了良好的市场基础。世界著名跨国公司（如沃尔玛、家乐福、吉之岛、百安居等）及全国著名大商业集团纷纷把福田作为进驻的首选地。在充满商机的福田还培育出赛格电子、华强电子、钟表配套等一批辐射力强的专业市场。赛格电子市场2005年年交易额已突破百亿元。除此之外，岁宝、万佳、天虹、华润、铜锣湾等一批优秀零售百货企业加速向内地扩张，成为大型跨区域连锁经营的零售企业，福田市场基础优势十分突出。

4、WTO和CEPA对商贸业推动效应的优势

我国加入WTO和实行CEPA后，商业领域进一步开放，一方面国外和香港的产品、技术和资金直接进入深圳，与深圳经济融为一体，另一方面企业产品进入国际市场，直接参与国际竞争，有力地推动进出口贸易的发展。也为以外销为主的福田工业企业开拓国内市场创造了新的巨大商机，工业企业的产品技术优势和管理优势形成市场竞争优势，为开拓国内外市场打下良好基础。

5、人口因素的优势

由人口普查数据显示，福田的人口年龄结构、人口素质和人口受教育程度的优势都非常明显，对福田的商业发展和经济增长都将起到很强的推动作用。

（二）制约因素

1、全区商业网点发展规划工作滞后，一定程度上影响到全区商业网点的规模、业态结构分布的合理性

由于城市发展快速，城市规划中对商业网点规划布局不足、滞后的情况，造成一些片区出现无序发展、大型网点分布过密、业态类同、过度竞争的局面，浪费了有限的网点资源。

2、大型商业网点配套交通设施不足

区内大型商业网点人流量大，普遍存在停车位不足的问题。由于历史和规划方面的原因，造成大型网点附近成为交通拥堵地段。另外大部分批发网点的物流组织落后，多以个体运输为主，车辆停放无序，加剧了交通的拥堵。

3、城中村商业服务功能不健全，管理不到位

城中村人口高度密集，但大型商业网点少，只能依赖小门店来提供各类商业服务,容易滋生无证照经营和不公平竞争。

4、住宅底商较多，商业配套设施较少，影响辖区商业档次的提升

由于受土地资源等各种因素的影响，独立商业设施规划较少，利用商住裙楼较多，两种不同使用功能设在同一个建筑内，势必产生一定冲突，特别是大型网点所带来的环保、交通等问题，必然对居住环境产生干扰；另一方面，住宅底商很难符合大型国际品牌商家的经营要求，因此这种规划建设格局也不利于福田商业引进外资，不利于福田打造国际化的商业中心。

5、商贸流通领域的违法犯罪活动屡打不绝，一定程度干扰正常的市场经济秩序

在市场经济活动中，违法犯罪分子受利益驱动，制售假冒伪劣产品、商品，进行无证经营、商业欺诈、侵犯知识产权及偷税、漏税等犯罪活动，严重干扰和破坏正常的市场经济秩序，虽然政府有关行政执法部门不断加大整治力度，但这些违法犯罪活动仍屡打不绝，市场经济秩序有待进一步规范。

三、“十一五”商业网点规划指导思想和发展目标

（一）指导思想

落实科学发展观，坚持“以人为本、服务社会”的宗旨，围绕福田建设“大经济、大文化、大环境、大服务”的发展战略，充分体现福田区在全市行政、文化、信息、国际展览和商务中心的功能定位，突出中心城区的商业优势，大力发展与中心城区相配套的商业。加快社区商业发展，增强便民利民功能，发展综合消费，促进城区繁荣。以提高福田区商业综合竞争力和服务水平为中心，致力于优化全区商业网点布局，培育具有较强辐射力的批发网点和营造良好的购物环境，建立并完善与福田区经济发展和城市建设水平相适应，总量适度、结构合理、特色鲜明、功能完善和竞争有序的商业网点体系。

（二）“十一五”期间商业网点发展目标

1、功能目标：福田区商业功能定位应当服从、服务于全区、全市的总体功能定位和产业布局。具体包括：

（1）充分满足不同类型、不同消费层次的需求

合理布局商业网点，重点发展商业旺区及社区商业。商业旺区要充分发挥商业网点的聚集效应，能满足居民的日常消费和特殊消费，而社区商业则应贴近社区，突出为居民提供便利性、日常消费性质的一站式购物的功能。

（2）建成深圳市商业形象的代表

位于福田区的深圳市中心区是深圳未来的行政中心、文化中心及主要商务中心。因此，树立深圳市良好商业形象，以国际性城市为标准，形成开放度高、辐射面广的商贸中心，建设与中心区功能相符合的商业体系。

2、商业网点布局目标

（1）零售商业面积与主要业态网点布局目标

到2010年，商业营业总面积达到283万㎡，比十五时期增63%。人均零售商业面积约2.02 m²（常住人口129万人），新增110万㎡。其中百货店网点总数不超过24个，大型综合超市和仓储式网点总数不超过27个。

（2）布局目标

建立层次型商业布局，形成代表城市形象的为市内外、国内外消费者提供一站式消费的中心商业区，通过完善和合理布局为消费者提供日常购物所需的社区商业、便利型服务的商业网点。重点发展深南大道商贸服务带，形成开放度高、辐射面广的商业中心轴；开发地下商业空间，开发连通中心区的市民中心、会展中心、岗厦等地铁站及华强北地铁站周边的地下商业空间；制定完善的商业网点配置规范及相应的实施细则，并严格执行。

3、商业经济目标

（1）社会消费品零售总额：2010年，全区社会消费零售总额达到800亿元，年均增长11%；商业增加值达到205亿元，占地区生产总值的比重达到12.8%；消费者价格指数控制在3%以内。

（2）零售地效约3万元。

（3）商业服务从业人员达28万人。

四、福田区商业网点布局规划

（一）市级商业中心

1、华强北商业区

商业区范围及规模：华强北商业区东起上步中路，西到华富路；北起红荔路，南到深南路并向华强南片区延伸，总面积约2.4平方公里。年商品销售额230亿元，日均客流量50-70万人次，是目前深圳市销售额最大的中心商业区。

规划目标：在规划期内，把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的中心商业区。

市场定位：消费群体主要是本地中等收入居民；国内外旅游观光者；商务人士；产业中游零售商和上端的供货商以及其他消费者。

功能定位：继续发展以专业市场为主要形式的电子零部件等电子信息产品的批发交易以及消费类电子产品的零售服务；重点发展以百货店、专业店、专卖店为主要业态的服装、化妆品、鞋帽、箱包、家电、黄金珠宝首饰、钟表等商品的零售服务。

规划导向：结合华强北商业区二期改造。重点改善街区内营商环境，严格控制开发容量，片区改造以功能置换为主。未来的发展模式将由商业街向商业街区转变，重点改善街区内部环境，包括改善停车条件、解决交通等基础设施的“瓶颈”以及改善环保、通讯、燃气、电力、消防、安全、绿化、立面、灯光工程等基础设施的条件。鼓励发展连锁专卖店、专业店、金融服务、中介等以及适当增加文化、娱乐、餐饮、休闲、健身业在商业区中的市场份额，以满足广大消费者和广大游客高品位的文化消费和各类旅游需求。严格市场准入，禁止非超市化肉菜市场进入；控制发展摊位式、分租式杂乱并存的专业市场、百货、大型综合超市、仓储式商场、家具专业店。

扶持华强南片区商业的发展：华强南片区东起松岭路，西至福田路，南临滨河路，北接深南路，与华强北相邻，面积约1平方公里。华强南片区作为华强北商业区的延伸，结合华强北二期改造规划纳入城市规划中，进一步完善各种基础设施配套建设。结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间人流通道，统一南区和北区标识、标牌，建立公共指标牌引导前往华强南区的人流。重点对财富宾馆、新华书店、商业大厦和区体育中心及华新、红荔两个住宅小区进行改造，商业业态与华强北电子产品为主的业态形成错位经营、优势互补，重点扶持珠宝、眼镜、运动器材、旧货交易（二手机市场）、办公设备及耗材制造业等专业市场。

2、中心区商业中心

范围与规模：建设中的深圳市中心区商业中心位于深圳市中心区南区，东起彩田路、西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道。总占地2.33平方公里，商业总面积约50万平方米。是全市行政中心、金融中心、会展中心、文化产业中心、商业中心、交通枢纽、旅游观光胜地、高尚住宅区。

市场定位：消费群体包括中心区内居住和就业人口；国内外商务人员；深圳市居民；香港及珠三角地区游客以及外省和外国游客。

功能定位：建设成高档次，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的商业区，以大型购物中心、百货店、专卖店、餐饮服务等为主要业态，主要经营服装、家私、化妆品、鞋帽、箱包、家电、黄金珠宝首饰、钟表等商品的零售服务及与商务、文化活动配套的各式餐饮和酒吧文化。

规划导向：中心区商业中心与其北区共同构成对本地居民和异地游客具有强烈吸引力的城市景观。在商业设计中，要与中心区整体环境协调，要注重体现满足游客消费需求的特色。

适度开发中心区地下商业空间，在沿中心区中轴线的绿色浮岛下，连接市民中心、会展中心、岗厦地铁站等处，建设地下商业城及地下商业街。中心区通道的设计必须考虑地上地下人流的畅通，超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量，建设足够多的地上、地下停车场。鼓励发展世界知名品牌的精品百货店、专卖店、社区型购物中心、娱乐和餐饮类网点。为保证中心区商业中心的整体形象，严格准入，禁止肉菜市场、旧货市场入驻。

    （二）区级商业中心

1、东园路商业区——提升形象，保持区域型商业中心地位

位置：东园路商业区北起深南大道，南至东园路，西临上步路，东至红岭路。包括南园路、东园路、巴丁街等商业街。

市场与功能定位：以福田区园岭、南园片区及与福田交界的罗湖区中高收入者及其家庭为主要消费群体，并辐射全区。功能应以提供中档商品与服务为主，集购物、娱乐、餐饮于一体，现代、舒适、休闲是东园路商业区的主要特色。

发展重点：东园路商业整体档次的提升，以调整小型商业网点的市场结构为主，原则上不再增加大型综合超市或百货等大型商业设施，可考虑适当增设大中型专业店。

2、石厦商业小区——巩固跨社区商业中心地位

位置：石厦商业区位于滨河大道以南，新洲路和彩田路之间的区域。

市场与功能定位：以提供中档商品与服务为主，主要满足沙头、福田片居民的日常消费需求及部分享受性消费需求。既为周边居民提供日常所需的商品与服务，也有面向白领、政府公务员的精品购物，同时配套娱乐、餐饮业，建成集购物、休闲、餐饮于一体的，老少皆宜的生活街区。

发展重点：引导商业网点合理聚集，使石厦商业区目前略显松散的网点布局，逐步形成有较强聚合力、更便利消费者消费的商业街。石厦商业区内，可适当增加大中型专业店，鼓励开设中小型特色零售店，原则上不再增加大型综合超市或百货等大型商业设施。

3、下梅林商业小区——扩大规模，提升为跨社区商业中心

位置：梅林西，政府大型住宅区梅林一村及梅林二村位于该片区内。

市场及功能定位：下梅林商业区主要服务的对象是收入稳定的机关、事业单位员工及其家庭。商业区的主要功能为：提供中档商品与服务，满足梅林街道办范围内部分居民的日常购物与消费需求，同时兼顾居民部分选择性购物需求。

发展重点：此商业区目前进驻家乐福大型综合超市，但餐饮及其他小型的零售网点较少，中型的专业店尤其缺乏，只能满足片区内居民基本的消费需求，从商业规模、深度与影响力来看，目前只属于社区商业中心。因此，可通过新增商业网点、丰富业种业态等途径，扩大该区的商业规模，满足更多的消费需求，发展为跨社区商业中心。下梅林商业区可增设1家大中型超市，1家大中型专业店，鼓励新设各类小型网点，如专卖店或专业店，便利店，书店及其他社会服务网点，并适当增加餐饮。

4、景田北商业小区——发展成跨社区商业中心

位置：位于香蜜湖街道办辖区东部。

市场与功能定位：全面提升商业区的商业等级，扩大商圈辐射力，使之由现有的满足本地居民日常购物为主的社区型商业中心，发展成为满足周边居民一站式购物需求的跨社区型商业中心。主体消费群为景田及莲花北范围内居民。

发展重点：改变目前商业区大型商业网点发展滞后、布局分散的缺陷，着重发展1-2家新型的大型综合性商业网点，如：社区型购物中心、大型综合超市；2家中型专业店或标准超市；提高小型网点密度，增设临街铺面，要避免临街铺面不规范的商业形象。同时通过引进大型连锁餐馆、酒楼及富有风味的餐饮，如：老字号，有特色，生意好的知名餐饮机构，提升档次，增加网点数，扩充规模，重塑景田北食街形象。

5、沙头商业小区——发展成跨社区商业中心

位置：位于深南路以南，新洲路以西的区域内。

市场与功能定位：沙头商业区在功能上以保障沙头片区内居民的日常生活，提供必要的服务为主。同时，作为跨社区商业中心，还应起到满足片区内居民更深层次消费需求的作用。

发展重点：目前沙头商业区内的商业组织形态较落后，以传统的、小型单体网点为主，经营档次偏低，主要满足大量居住在城中村居民最基本的日常消费需求。在充分考虑城中村居民消费习惯与便利性的前提下，适当保留部分传统商业，重点引进新型业态，发展现代商业，引发其商业结构的调整，提升沙头商业区的整体形象。其商业以1家大型综合性网点（社区型购物中心、大型百货或综合超市）为主，配置2家超市或专业店，若干专卖店、便利店、药店、餐饮及其他服务网点等。

6、农科中心商业小区——新增跨社区商业中心

位置：香蜜湖西。根据《深圳市城市总体规划》，农科中心和安托山作为未来策略性开发区，未来总人口将达到8万人。

市场与功能定位：发展成为满足片区内居民一站式购物需求的，现代、规范的跨社区型商业中心。主体消费群为香蜜湖街道办辖区内消费者和旅游观光人士。

发展重点：该区域作为福田区新的开发区，为塑造新型、规范商业中心提供了极好的条件。因此，该区域商业的发展，要根据开发方案，以商住分离为基本原则，制定详细的商业规划与设置规范，并严格执行。商业组合设置为：1家社区型购物中心；2-3家中型专业店及超市；若干专卖店、便利店等小型便民零售网点及餐饮等服务网点。

（三）社区商业

指商业一定程度集聚，功能上满足居民日常购物所需。主要配置居民日常生活消费必需的商业和生活服务业，业态上以综合超市、超级市场、主题市场、专业店为主。满足居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。服务对象主要为当地居民。

1、社区型商业

基本商业营业面积0.1-5万平方米，日均客流量不超过3万人次，服务人口在0.6至5万人之间，年营业额不超过4亿元人民币。位于新建社区或小型居住区聚集地、人流集中、交通便利处。配备相应的停车位。除现有的园岭、白沙岭、福田南、华富、莲花、梅林东社区商业区外，规划期内新增安托山、车公庙两个社区商业区。社区商业的发展以繁荣社区商业为目标，以市场为导向发展社区商业。对于现已成形的社区商业中心，发展重点是针对商业区内现有的商业街及商业配套设施进行改善。已有的社区商业中心内原则上不宜新建百货店、大型综合超市等大型零售商业网点。对于新设的社区商业，则应严格按规划标准配置商业。这两个社区商业均位于大型居住片区内，商业宜采取集中设置的原则，采取“合理规划、抓大放小”的措施，合理引导大型商业网点，通过该类大型网点的聚集带旺社区商业。新建社区商业重点建设大型综合性超市，并适当引入其他现代专业店、便利店和餐饮店，明确社区商业的日常消费功能。新建社区商业区原则上不设百货店。

2、邻里商业单元

总营业面积不超过1000平方米。位于普通住宅楼群或小型社区入口处或居民主要出入途经地，提供日常必须商品和便利服务，以便利店和小型的生活服务网点为主，服务人口不超过0.6万人。围绕居民小区发展不扰民的邻里商业单元。新建居住区的商业配置要以商住分离为基本原则，鼓励集中设置商业单元，严格控制商住合一及非商业建筑临街铺面的发展。

3、旧村改造

城中村的改造，要根据各村的地理位置、优势及特点，发展特色商业、便民商业及休闲商业等。如岗厦村改造成以金融、商贸服务为主，办公、休闲商业、居住、配套服务为一体的综合发展区。渔农村的改造要围绕地铁口岸建设，全面梳理交通系统，提升地区经济价值，增加商业、酒店功能，完善口岸商业配套服务。

（四）特色商业街（区）

特色街、专业街是集中经营某类商品和服务的商业街（区）。为消费者提供丰富的商品与服务，从而产生集聚效应。福田发展特色街、专业街，有利于深入拓展市场，增强作为商贸中心的辐射力，并避开其他区的同质化竞争。福田餐饮业现已形成了多条极具特色的餐饮一条街。如福民路皇岗汇食街、八卦岭八卦一路（食街）、振兴食街、中华风味食街、中心区海鲜城、八大仙（帮）食村等。随着福田区房地产业的快速发展，与之相配套的建材商业网点也非常兴旺，如八卦路建材专业街（区），就分布了雅居乐等三四家大型主题市场。此外，还有福华路福庆街的鞋类、针织批发一条街；华强南路与南园路接口处的茶、烟、酒批发一条街。上步南路与南园接口处的布艺一条街等。

“十一五”期间鼓励发展下列特色街（区）：

——下沙服装品牌直销街

——沙尾新世纪工艺品文化广场

——体育馆体育用品街

——华强北假日风情特色街

——香蜜湖欧陆风情街

——裕亨休闲服务街

——梅林社区特色街

五、福田区重要零售业态规划

重要零售业态主要指大型综合超市、百货店、仓储式商场和大型购物中心。根据《深圳市零售业态分类规范》，这四类业态营业面积均在5000 平方米以上，对经营管理、附属设施要求较高，对周边居民生活环境影响较大，其布局合理与否对福田商业起着至关重要的作用。重点业态的规划力求合理，避免盲目重复建设。对部分区域新增或改建百货店、大型综合超市、大型仓储式商场和大型专业店采取听证制度，购物中心进行定点设置。

（一）百货店布局

营业面积在5000平方米以上，以衣、住商品为主的大型零售综合体，所经营衣、住、食类商品各占10%以上，70%以下，开架销售方式小于50%。

1、应分布在市级商业中心、区级商业中心、跨社区商业中心和特色商业街区，目标顾客以居民和流动顾客为主。

2、百货店周边2.5公里范围内人口数不低于10万人。

3、在定位为市级商业中心的区域，百货店的开设不予限制；在已有购物中心或百货店的区级商业中心新增百货店，要实行听证制度；在社区商业中心内开设百货店，也要实行听证制，但已有购物中心、百货店或大型综合超市的社区商业中心不再新建百货店。

4、至2010年，全区百货店数量控制在24家以内。

5、营造区域商业空间特色。百货店应由量的扩张转为质的提升，引导百货店立足现有优势，加大硬件改造力度，增强综合服务功能，进一步组合市场，注重特色经营和错位经营，在引领消费时尚，创造消费热点上着力塑造核心竞争能力，以适应多种零售业态并存的新格局。

（二）大型综合超市布局

营业面积在5000平方米以上，辐射半径在2.5公里左右，以开架销售方式为主。

1、大型综合超市选址应在交通要道旁和市级商业中心、区级商业中心、跨社区商业中心、社区商业中心以及符合城市规划的大型居住区附近。

2、服务辐射半径不低于2公里，基本商圈范围内服务人口不低于8万人，目标顾客以居民、流动顾客为主。

3、区域：市级商业中心内大型综合超市的开设不予限制；在已有大型综合超市的区级商业区内开设大型综合超市需进行听证；在社区商业区内开设大型综合超市需要听证。

4、2010年，大型综合超市总数量控制在25家以内。

（三）大型仓储式市场布局

营业面积在6000平方米以上，所经营商品中自有品牌占相当部分，经营服务辐射半径在5公里以上，目标顾客以核心家庭、中小零售店、餐饮店、集团购买为主。宜设置于远离市中心的交通要道。至2010年，大型仓储式商场控制在2家以内，宜选址于金地工业园、农科中心或梅林西。

（四）购物中心布局

1、在市中心区商业中心发展2-3个经营特色各异、目标市场有别的市区型购物中心。市区型购物中心的设置力求服务全面、高质量、高档次，营业面积不低于5万平方米。

2、社区型购物中心设置于区域型商业中心或跨社区商业中心，营业面积不超过5万平方米，且每个商业中心最多只能开设一家购物中心。社区购物中心的设置以改造为主，新建为辅。充分利用现有商业设施，通过改造提升，建设成社区购物中心；购物中心选址要避免商圈重叠（重叠部分不能高于30%）。

3、2010年，全区共设3-4个市区型购物中心，3个社区购物中心。

（五）农贸市场升级改造

辖区原则上不再新增农贸市场（肉菜市场），重点是对47家农贸市场进行升级改造，2003年以来，全区通过升级改造，至目前已完成了12家农贸市场的“农改超”工作，其中5家改造为超市，7家改造为街市，余下的规划在2006、2007年分两批完成。农贸市场改造工作应采取政府引导、市场运作的方式开展。根据每个市场的不同条件，逐步用先进的现代超市经营管理模式改造这些农贸市场，由市场所有者或经营者自主筹资，对农贸市场硬件设施进行改造，实行超市化管理，或直接改造为生鲜超市。政府给予适当的资金扶持和政策引导，为加快农贸市场的升级改造创造良好条件。

（六）地铁商业

“地铁经济”将是深圳商业发展新的增长点。它将进一步丰富深圳的商业形态，有效扩大中心商圈的辐射范围，推动新型商业空间的开发，增加新的商业机会，为深圳零售业创造新的发展空间。目前已建和在建的与地铁相连的大型地下商场和地下商业街有：中信城市广场地铁地下商场；与地铁华强站连通的华强电子广场；与地铁市民中心站相连的中心城购物中心；购物公园到会展中心地下购物街；岗厦至会展中心地下购物街等。现已开通的深圳地铁一期工程由1号线东段和4号线南段组成，地铁站点的商业业态分为站厅内零星商铺、站厅内中型商场、与站厅相连的地下商业街三种业态。

1、零星商铺

即时性消费商品、专业服务等。开通的地铁一期工程的零星商铺共656．05 平方米，单铺面积分布在3—15平方米之间。其中429.75 平方米在福田辖区内，分布在10个站点。

主营业态有便利店、报刊亭、西饼屋、干洗店、冲印店、鲜花店、通讯店。辅营业态有饮品店、咖啡餐饮、音像书店、日用化妆品、休闲食品、特色商品、旅游纪念品、美容美发、药店、眼镜店、服饰店、房屋中介、旅行社、票务中心、福利彩票等。

2、站厅商场

便利性商品、便利服务业、流行商品等。共5300平方米，其中福田会展中心站1800平方米。

主要业态有精品服饰、日用化妆品、咖啡饮品、中大型便利店、餐饮、数码产品、特色旅游商品、特色服饰、中介服务业等。

“地铁经济”将是深圳商业发展新的增长点。它将进一步丰富深圳的商业形态，有效扩大中心商圈的辐射范围，推动新型商业空间的开发，增加新的商业机会，为深圳零售业创造新的发展空间。目前已建和在建的与地铁相连的大型地下商场和地下商业街有：中信城市广场地铁地下商场；与地铁华强站连通的华强电子广场；与地铁市民中心站相连的中心城购物中心；购物公园到会展中心地下购物街；岗厦至会展中心地下购物街等。现已开通的深圳地铁一期工程由1号线东段和4号线南段组成，地铁站点的商业业态分为站厅内零星商铺、站厅内中型商场、与站厅相连的地下商业街三种业态。

1、零星商铺

即时性消费商品、专业服务等。开通的地铁一期工程的零星商铺共656．05 平方米，单铺面积分布在3—15平方米之间。其中429.75 平方米在福田辖区内，分布在10个站点。

主营业态有便利店、报刊亭、西饼屋、干洗店、冲印店、鲜花店、通讯店。辅营业态有饮品店、咖啡餐饮、音像书店、日用化妆品、休闲食品、特色商品、旅游纪念品、美容美发、药店、眼镜店、服饰店、房屋中介、旅行社、票务中心、福利彩票等。

2、站厅商场

便利性商品、便利服务业、流行商品等。共5300平方米，其中福田会展中心站1800平方米。

主要业态有精品服饰、日用化妆品、咖啡饮品、中大型便利店、餐饮、数码产品、特色旅游商品、特色服饰、中介服务业等。

3、地下商场或商业街

流行服饰精品、特色商业、专业服务等。营业面积为3100-24757 平方米。主要以营造规模特色商业为宗旨，分为地下物业层和两站之间的地下通道，其中购物公园到会展中心间购物街10800 平方米，岗厦至会展中心间购物街24757 平方米，市民中心地下商城3100 平方米。

业态定位：大型品牌特色商家进驻或中高档时尚主题地下商场，与地面商圈结合，为广大市民创造福田中心区又一大规模的休闲娱乐购物场所。

六、批发市场规划

规划目标：批发市场必须适应现代流通业发展的要求，发展新型的批发市场，建成高效合理的面向城市生活分销需要的市场体系。

规划导向：对以口岸和外贸优势为依托的集散型进口工业品消费市场如服装纺织品、礼品玩具和家庭用品等应分布于保税区、口岸附近或特色商业区；对集散型工业品消费市场应集中布局在产业集聚基地、交通畅顺的城市快速干道附近；支持依托产业集聚地发展的各类高度专业性的工业生产资料市场；支持文化产业的发展，重点改造沙尾片区成工艺品和文化艺术品专业市场；对发展前景良好的原有各类专业批发市场鼓励其做大做强。不再设立新的农副产品综合批发市场和家禽批发市场，对原有的福田农批市场和鸿发家禽批发市场应根据形势发展的需要，实行现代化管理，不断改进交易方式，提高市场管理水平，把好准入关，确保食品安全。

七、“十一五”期间重点商业项目

（一）华强北商业区二期改造（含华强南）项目

华强北商业区二期改造（含华强南）项目计划投资10.3亿元，重点解决该区的基础设施建设配套不足问题。其中华强北商业区改造计划投入7.3亿元，改造内容包括给排水设施、供电设施、燃气设施、通讯设施、小区内循环道路、小区及街景绿化、沿街立面改造、雕塑小品、交通导图、标志牌、休闲设施、街景灯光（含路灯）、立体停车场、临时停车场、拆迁赔偿等。华强南改造工程资金计划3亿元，改造内容包括：财富宾馆、新华书店、商业大厦、区体育中心及华新、红荔两个住宅小区的改造及各种基础设施配套建设。

（二）中航广场项目

由深圳和记黄埔中航地产有限公司负责开发之大型综合商业项目中航广场位于深圳福田华强北商业圈——深南路与中航路交汇处，即天虹商场及商场北面片区，是深圳最活跃及最具发展潜力的商业区。项目首期投资20亿元人民币，占地1.71万平方米，总建筑面积达17.96万平方米，总高度280米，共58层，其中大型主题式商场7层，商场建筑面积5.9万平方米，7层商场楼面（含地下一层）及3层地下停车库。地下一层商场设通道直接与地铁华强路站连接，地下停车库提供车位约1,000个。该项目于2005年第三季度动工，其中商场预计在2007年第四季度投入试营业，部分写字楼也将在2007年开始招租，整个项目预计在2008年年底完成。

（三）华强广场项目

华强广场项目地处福田繁华的华强北商业区，总投资20亿元人民币，占地2.6万多平方米，总建筑面积23.9万平方米，集商业、办公、酒店、商务公寓为一体，其中商业经营面积约5万平方米，建成后将与现有4.3万平方米的华强电子世界专业市场对接，共同构成经营面积达10万平方米的亚洲最大的电子元器件及电子配套产品专业市场，华强广场项目计划于2007年10月全部完工，届时将容纳6000多家电子厂商，日接待中外采购商和消费者可达20万人次以上。

（四）中信城市广场地铁地下商场项目

中信城市广场地铁地下商场是中信深圳地产开发的高档商业项目。该项目总建筑面积近1.8万平方米，其中，商业面积1.6万平方米，预计06年建成营业。这是中信城市广场的三期工程，与2004年相继开业的二期项目和国际休闲街商业项目，共同形成了一个立体的综合休闲和购物的商圈。建成后可直接与中信城市广场地下首层和地铁科学馆站连通，将成为衔接华强北、东门商圈的黄金枢纽。

（五）中心城购物中心

中心城购物中心位于深圳中央商务区的核心地带，深圳市怡景中心城商业发展有限公司投资6亿元兴建10万多平方米的大型购物中心。中心城引进了台湾太平洋集团作为项目经营管理团队，建成后的中心城将成为集生态、休闲、旅游、购物、娱乐、饮食、文化等于一体的购物中心，预计2006年建成营业。

（六）星河购物公园项目

星河购物公园位于中心区南区，由深圳市星河房地产有限公司负责开发。星河房地产有限公司是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。星河购物公园建筑总面积7.84万平方米，将建成地上三层地下两层、高24米的大型购物中心。星河购物公园定位为购物、娱乐、休闲、旅游为一体的中高档商业项目。

（七）晶岛国际广场项目

晶岛国际广场位于滨河大道会展中心北侧的深圳市中心区中轴线上，由深圳市融发投资有限公司进行投资开发，总投资为人民币7亿元。引进的国际品牌商品中将有80％是首次进入国内市场。项目计划2006年6月竣工。建成后的晶岛国际广场共有4层，占地面积4.3万平方米，总建筑面积11万多平方米。其业态定位为知名主力店及各类品牌专营店，成为集购物、娱乐、美食、休闲、展示、旅游为一体的深圳高档次的购物中心。

（八）沃尔玛亚洲总部项目

沃尔玛亚洲总部位于侨香路上，总建筑面积达20多万平方米，拥有2080个停车位，总投资达9亿元。首期山姆会员店新址工程于2005年年底完工并可投入使用，其他包括沃尔玛亚洲总部等全部工程预计 2007年前可全部完成。目前沃尔玛百货有限公司已经成为世界上最大的连锁零售商，排名全球500强首位。

（九）东海购物广场项目

东海购物广场坐落于红荔西路香蜜湖高尚住宅区中心位置，由深圳东海房地产发展有限公司投资4.5亿元开发建设，营业面积4万平方米，是香蜜湖最具规模、品质最高的区域级综合购物中心之一。它是以国际知名百货、多功能数码影院、异国特色风情食街、外文书店为核心，集百货、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的区级现代化综合购物中心。

（十）新世纪工艺品文化广场项目

该项目位于深圳市福田区沙尾片区，利用旧厂房改造，转变使用功能。改造后总经营场地面积8万平方米，总投资1.18亿元人民币，建成一个以工艺品和文化艺术品为主要对象的集交易、展示、文化、休闲、旅游和物流为一体的综合性工艺品文化中心。新世纪工艺品文化广场将建成深圳和珠江三角洲的“艺术之都”，项目全部完成后，将形成一个交易额80-100亿元的工艺品和文化艺术品专业市场和聚集中心，每年可为国家带来超过5亿元的财税收入，创造就业岗位1.8万个。改造工程预计2006年下半年完成并投入使用。

（十一）沙头汽车专业市场项目

福田区现有香梅路香蜜湖汽车大世界、深圳深港汽车城等十五家汽车专业市场，随着经济的发展，人民生活进一步提高，汽车市场有较大发展空间。由于现有的汽车专业市场经营场所大多是临时性的，因此“十一五”期间规划在沙头片区建一10万平方米以上的永久性汽车专业市场，使其成为各种品牌汽车的集聚地。

（十二）岗厦商务服务项目

岗厦村旧村改造总用地面积9.39公顷，改造后使岗厦片区融入中心区，形成以金融、商务办公为主，休闲商业、居住、配套服务为一体的综合发展区。

（十三）渔农村改造项目

通过彻底拆除改造占地4.38公顷的旧村为契机，围绕地铁口岸建设，全面梳理交通系统，提升地区经济价值，增加商业、酒店功能，完善口岸配套服务，塑造城市门户形象。

八、实现商业发展“十一五”规划的主要措施

（一）创造良好的投资环境，吸引更多商家到福田投资

能否吸引国内外商家到福田投资关键是要有一个良好的投资环境。硬环境方面，政府应重点加强交通、能源、环保、通讯、消防、安全等公共基础设施建设，特别是解决交通拥堵、停车位不足和环境的瓶颈制约问题；软环境方面，政府应从政策、资金、人才、信息、服务等各方面加大对商贸业的扶持力度，加大对商贸业的投入，建议每年从财政安排一定比例的资金作为商业发展资金。同时鼓励多渠道、多形式的投资，引导社会资金参与建设或改造商业设施。继续加大社会治安综合治理力度，整顿和规范市场经济秩序，加强文明建设，建设和谐社会，以优良的投资环境，吸引更多商家到福田投资。

（二）把商业网点规划纳入城市总体规划

商业网点规划与城市总体规划是局部与全局的关系，商业网点规划必须服从和服务于城市总体规划的要求。而商业网点在保障城市生活功能、促进城市建设发展方面又起着基础的作用，城市整体规划也需要通过商业网点规划等其他规划得以实现。两者之间的这种关系决定了商业网点规划应当纳入到城市总体规划中。目前，福田区已经拥有较完善的城区规划体系，但是对于商业网点的分布只是在全区总体规划框架下，规定了一个大致的比例。这在城市规划已经成形的情况下，显然不适应有序发展的需要。因此应争取将商业网点规划作为专业规划纳入城区规划的内容中，使商业网点规划能够指导全区的商业网点的长期发展。

（三）实行大型项目建设的储备制度

土地作为重要的生产要素，在经济发展中的作用越来越突出，福田土地资源匮乏，因此，构建大型商业项目建设的储备制度很有必要，它有利于充分发挥政府对商业发展的宏观调控作用，有利于搞好城市土地开发与整理工作，优化土地资源配置。对于列入规划的重点商业网点，要保证大型项目的建设用地，对其他项目用地实行一定时期的预留、保留制度。原则上，商业项目土地的使用必须依据规划的指导。由于形势发生变化，原定的土地使用功能发生了较大变化，需要按有关规划，通过合法程序进行土地使用功能的调整，也必须保证经调整后的规划顺利实施。政府应依照法定程序，运用市场机制（比如土地使用权的拍卖制度等），按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存。

（四）积极开发各种新型网点空间，增强福田商业的活力和魅力

福田区的商业网点，从总量上讲已经达到相当规模。要进一步提升福田商业的活力和魅力，更重要的是增强商业网点的多样性。在这方面，除了业种业态的不断丰富，还需要网点空间形式的不断创新。未来福田网点空间创新的重点：一是地下空间及地下空间与地面结合的商业空间形式。从国际经验看，地铁的建设和运营，将带动地下空间的开发。深圳地铁一号线在福田区设站点较多，出入口也多，并且经过的路段都是商业繁华地区，地下地面结合条件好，从各方面情况看，华强北、中心区地下开发的条件已经比较成熟；二是各类购物中心的建设，深圳气候炎热，居民生活水平较高，适合各类购物中心的开发。

（五）统一规划的大型商业项目的建设，应设定开发商准入的资质标准

福田土地资源紧缺，而商业区或大型购物中心等商业设施占地面积和资金投入较大。故新建商业区或大型购物中心等商业设施，必须纳入政府的统一规划、统筹安排，并经过充分的论证，不能仅靠开发商单方面决策。此外，由于开发商素质良莠不齐，而开发商的能力与水平对项目成功与否至关重要。因此，商业区及大型购物中心对开发商的准入要有严格的标准，对其资质进行认证，达到标准的才能获得开发权。

（六）大型商业网点的开设实行听证制度

为确保大型商业网点规划布局的合理性、科学性，避免过度竞争，使福田区商业结构符合全区发展的总体要求，对大型网点的开设应实行听证制度。听证委员会由政府、专家、民众、行业、企业等方面人士组成。项目在申请工商注册登记、核发企业法人执照或营业执照前，由听证委员会组织听证会，广泛听取计划、经贸、规划、国土、交通、工商、卫生、环保等部门和行业组织、专家、社区组织及消费者代表等的意见，对项目进行咨询评议，以保证开设大型网点的科学性和合理性。经审议同意后，再提交有关部门审批。纳入规划的新建商业网点，要按期建成并投入使用，不得随意变更地址、规模、用途。对一些区位优势明显的商业地段，新建大型商业网点，可采取招标方式确定投资、经营者，引导和调控全区大型商业网点的建设和发展。

（七）加大宣传力度，推动招商引资工作

为了吸引更多商户到福田落户，必须充分利用各种渠道、各种形式、各种方法加大对福田的宣传力度，使国内外了解福田。除了利用互联网和各种传媒开展宣传外，政府或行业协会等应通过走出去或请进来等形式，积极组织各种商务活动，如组团参加国内外各种展销、展览、经贸洽谈和招商引资会，举办购物节、旅游节，邀请国内外知名商家到福田观光考察，开辟专家学者经济论坛，举办福田投资环境推介会及福田的成就展等，广泛宣传福田的经济、文化、旅游、优惠政策和投资环境，提高福田的知名度，进一步推动招商引资工作。