（2011年9月15日）

　　福府办〔2011〕49号

　　《福田区经营性政府物业租赁管理实施细则（试行）》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

　　福田区经营性政府物业租赁管理实施细则（试行）

　　第一章　总　则

　　第一条　为加强福田区经营性政府物业的租赁管理，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》和《深圳市福田区政府物业管理办法》，结合本区实际，制定本实施细则。

　　第二条　本实施细则所称的经营性政府物业指福田区党政机关、人大机关、政协机关、司法机关、街道办事处（含社区工作站、居委会等）、武装部、事业单位、社会团体等单位，利用区财政拨款、上级拨款、自有资金、合作合资、企业剥离改制、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式形成的用于出租经营的物业，类型包括办公用房、住宅、宿舍、商业用房、厂房、仓库、文教卫体用房及场馆、社区配套和公共服务用房及附属设施、停车场（库）、临时建筑、闲置用地等。

　　第三条　福田区政府物业管理中心（以下简称物业管理中心）代表区政府负责全区经营性政府物业租赁管理工作。

　　第四条　经营性政府物业租赁当事人应当遵循自愿、公平、诚实、信用原则。

　　第二章　出　租

　　第五条　经营性政府物业的租赁，应当执行国家和物业所在地政府规定的租赁政策。租用经营性政府物业，由租赁双方约定租金和其他租赁条款。

　　第六条　经营性政府物业首次出租，程序如下：

　　（一）单项物业合同年租金在人民币20万元以下的，由物业管理中心主任办公会议决定；

　　（二）单项物业合同年租金在人民币20万元以上30万元以下的，报分管区领导批准；

　　（三）单项物业合同年租金估算价在人民币30万元以上的，按照《福田区经营性政府物业出租招标实施细则》的有关规定，纳入区政府采购中心公开招标。

　　第七条　租赁合同到期，原承租方要求续租的，在不低于深圳市当年房屋租赁指导租金的基础上，可根据周边市场租赁价格或专业评估机构评估的租赁价格确定续租价格，续租期限一般不超过5年，程序如下：

　　（一）单项物业合同年租金在人民币20万元以下的，由物业管理中心主任办公会议决定；

　　（二）单项物业合同年租金在人民币20万元以上30万元以下的，报分管区领导批准；

　　（三）单项物业合同年租金在人民币30万元以上的，报区政府批准。

　　租赁合同到期后收回物业，或租赁双方因租金、租期等问题未能达成一致而收回物业的，按第六条规定处理。

　　第八条　文体场馆等设施的租赁，由文体主管部门提出租赁方案，报物业管理中心审核同意后，由物业管理中心按物业租赁管理或招投标的相关规定处理并签订租赁合同。

　　本细则实施之前，文体主管部门或其下属单位与承租方签订的租赁合同统一报物业管理中心备案。

　　第九条　实行企业化管理、国有民办或发包给私人承办的学校、幼儿园等教育用房的租赁，由教育主管部门按照相关办学政策提出租赁方案，报物业管理中心审核同意后，由物业管理中心按物业租赁管理或招投标的相关规定处理并签订租赁合同。

　　本实施细则实施之前，教育主管部门或其下属单位与承租方签订的租赁合同统一报物业管理中心备案。

　　第十条　物业管理中心授权区机关事务管理局经营管理区招待所、理发店、干洗店、服务社等后勤配套服务设施，由区机关事务管理局负责租赁管理，租赁合同签订后15日内报物业管理中心备案。

　　本实施细则实施之前，区机关事务管理局与承租方签订的租赁合同统一报物业管理中心备案。

　　第十一条　经营性政府物业租赁价格一般不得低于深圳市当年房屋租赁指导租金。低于深圳市当年房屋租赁指导租金的，须报区政府批准。

　　第十二条　有下列情形之一的政府物业不得出租：

　　（一）未取得房地产证或相关产权证明的；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产出租的；

　　（三）共有房地产未取得共有人同意的；

　　（四）不符合安全标准的；

　　（五）法律、法规禁止出租的其他情形。

　　第十三条　物业管理中心授权使用的经营性政府物业，使用单位每季度向物业管理中心填报《深圳市福田区经营性政府物业租赁情况统计表》。

　　第十四条　未经物业管理中心同意，行政事业单位擅自出租政府物业，租赁管理部门不予办理租赁合同备案登记手续。

　　第十五条　经营性政府物业的承租人须满足经营性政府物业的租赁条件，具备相应的资质及合法证照。

　　第三章　租赁合同

　　第十六条　经营性政府物业的租赁应采用租赁管理部门的统一合同文本。根据实际情况，经租赁当事人协商一致可对租赁合同条款进行修改和补充。

　　第十七条　签订租赁合同应具备以下条款：

　　（一）租赁双方姓名、名称及地址；

　　（二）物业位置、面积、装修及设施状况；

　　（三）租赁用途、期限、租金及支付方式；

　　（四）维修、装修责任约定；

　　（五）转租约定；

　　（六）变更和解除合同条件；

　　（七）违约责任；

　　（八）当事人约定的其他条款。

　　第十八条　租赁期限及租金递增标准：住宅、宿舍一般不超过5年，其他一般不超过10年。因特殊原因需要超过上述期限的，须报区政府批准。从租赁合同约定的计租之日第二年起，月租金逐年递增3%。

　　第十九条　首次承租经营性政府物业的，可按以下标准享受相应的免租装修期：

　　（一）租赁面积500平方米以下的，不超过2个月；

　　（二）租赁面积500平方米以上2000平方米以下的，不超过3个月；

　　（三）租赁面积2000平方米以上4000平方米以下的，不超过4个月；

　　（四）租赁面积4000平方米以上6000平方米以下的，不超过5个月；

　　（五）租赁面积6000平方米以上的，不超过6个月。

　　符合区政府产业扶持政策或区政府有特殊要求的，免租装修期报区政府决定。

　　第二十条　有下列情形之一的，当事人可以变更或解除租赁合同：

　　（一）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

　　（二）当事人协商一致的；

　　（三）政府征用、收回或拆除租赁物业的；

　　（四）其他符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同的情形。

　　第二十一条　经营性政府物业发生租期调整、租金减免等租赁合同变更情形，由物业管理中心提出处理意见报区政府批准。

　　第二十二条　租赁合同实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人须按照《深圳经济特区房屋租赁条例》向所在地房屋租赁管理部门登记备案。

　　第二十三条　当事人不得伪造、涂改、转借、转让房屋租赁合同。遗失房屋租赁合同应告知对方，并共同到房屋租赁管理部门完善补办手续。

　　第二十四条　承租人可委托他人代为签订租赁合同，受委托人应持有承租人的授权委托书，并按规定进行公证或认证。

　　第四章　转　租

　　第二十五条　经营性政府物业的转租，是指在租赁期限内承租人将承租的政府物业再出租的行为。

　　第二十六条　经营性政府物业转租须经物业管理中心书面同意。未经同意，承租人不得擅自转租。

　　第二十七条　经物业管理中心书面同意转租的，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，否则物业管理中心有权解除租赁合同，收回物业并依法追究转租人的法律和经济责任。

　　第二十八条　转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止。

　　第五章　权利和义务

　　第二十九条　物业管理中心应依照租赁合同约定的期限将物业交付承租人，并收取不超过3个月租金数额的租赁保证金；承租人须按租赁合同的约定按时缴纳租金和其他应缴费用，违反约定的应支付违约金。

　　第三十条　未经物业管理中心书面同意，承租人不得擅自改变物业的结构和用途，不得擅自改建、扩建，否则物业管理中心有权责令承租人自行拆除并恢复原状。拒不拆除的，物业管理中心有权通知政府有关部门予以拆除，由此产生的费用由承租人承担。

　　第三十一条　经营性政府物业出现下列情况可减免租金，由物业管理中心按相关规定报区政府批准：

　　（一）因不可抗力原因造成损失的；

　　（二）因政策扶持或变更需要减免的；

　　（三）因安全隐患等原因需要停业整改的；

　　（四）因拆迁改造、政府收回物业需要提前终止合同的；

　　（五）政策法规规定的其他情形。

　　第三十二条　租赁期限届满，承租人可向出租人提出续租申请，在同等条件下，承租人有优先承租权。

　　第三十三条　承租人有下列行为之一的，物业管理中心有权终止合同，收回物业，因此造成的损失由承租人赔偿：

　　（一）利用承租物业进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；

　　（二）擅自改变承租物业结构或约定用途的；

　　（三）擅自将承租物业转租的；

　　（四）拖欠租金达3个月以上的；

　　（五）故意损坏承租物业的；

　　（六）法律、法规规定的其他情形。

　　第六章　法律责任

　　第三十四条　租赁当事人发生争议的，应协商解决；协商不成的，可申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第三十五条　政府物业的使用单位擅自出租政府物业，或不按规定报物业管理中心登记备案，隐瞒不报、弄虚作假的，物业管理中心责令其限期改正；情节严重的，报监察部门追究单位主管领导和直接责任人的行政责任。

　　第三十六条　物业管理中心的工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由监察部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附　则

　　第三十七条　本实施细则由物业管理中心负责解释。

　　第三十八条　本实施细则自颁布之日起实施。