道、离开户口登记地半年以上的登记人口83130人，占辖区普查登记总人口的63.39%；普查时点居住在本街道、户口待定的人为1276人，占辖区普查登记总人口的0.98%；普查时点户口在本街道且离开本街道辖区半年以上的登记人口为16103 人，占辖区普查登记总人口的12.38%。其中南园社区普查区登记人口为7761人，其中户口在本街道且在本街道居住的登记人口为475人，户口在本街道，普查时点离开本街道辖区半年以上的人口为7230人，两者的比例为1：15。园西、南华、东园社区也是这种情况，说明“空挂户”现象在南园街道特别突出。

　　表1  普查登记的各类人口按社区分布的情况

　　3、人口分布不均匀，总人口密度大

　　南园2.1平方公里的土地上有人口138931人，户籍人口41502人，常住人口108398人，空挂户26218人，总人口密度为66157人/平方公里。其中巴登和玉田社区的人口密度最大，特别是巴登社区在不到0.1平方公里的土地上登记人口为17855人,总人口密度达到223187人/平方公里。

　　4、文化素质整体水平提高，大学文化程度人口近二成

　　6岁及6岁以上人口共计102836人，其中具有研究生以上文化程度人口为965人，占6岁及6岁以上人口的0.94%；大学本科7164人，占6岁及6岁以上人口的6.97%；大学专科9667人，占6岁及6岁以上人口的9.40%；高中33394人，占6岁及6岁以上人口的32.47%；初中42263人，占6岁及6岁以上人口的41.10%；小学以下人口为9383人，占6岁及6岁以上人口的9.12%。总体上本科以上文化程度人口近二成。与“五普”相比，本科以上文化程度人口增加1577人。特别是具有研究生以上文化程度人口，从“五普”的610人上升为965人。

　　表2   6岁及6岁以上人口受教育情况

　　5、人口性别比偏高，年龄构成总体趋合理

　　常住人口中男性人口为59360 人，占54.8%，女性人口为49038人，占45.2%，性别比为121.04（以女为100）；比全国总人口性别比高15.84，比本街道第五次全国人口普查结果高10.69。0-14周岁人数为11423人，占总人口的10.5%；15-64周岁人数为94019人，占86.7%；65周岁以上人数为2956人，占2.8%。

　　二、住房情况

　　1、家庭户占绝对比重，中小户型比重较大，呈小型化趋势

　　普查登记的总户数为36972 户，其中家庭户为28396 户，集体户为8576 户，家庭户口占绝对比重。家庭户人口数为74816 人，占总人口数的69%，集体户人口数为33582 人，占总人口数的31%。从家庭户的人口结构来，家庭户平均人数为2.34人/户。从家庭户的类型中，1人户有7704户，占27.13%;2人户有7660户，占26.98%；3人户有6193户，占21.81%；4人户有3509户，占12.36%。由此可见，小户型成为主流户型。普查统计表明，南园街道一代户有16139户，占总数的56.84%；二代户10346     户，占34.43%；三代户1896户，占6.68%；四代户15户，占0.05%。

　　2、人均住房面积偏低，近四成处在全国人均住房面积之下

　　家庭户人均住房面积为19.66平方米。平均每户住房间数为1.83间，但仍有5192户处于8平方米及以下，有3214户处于9-12平方米，有3877户处于13-16平方米，有1964户处于17-19平方米，有6391户处于20-29平方米，还有近30%的家庭户处于20平方米以下。在家庭户中，有11317户有一间房，有9007户有二间房，有6118户有三间房，有565户有四间房，有157户有五间房以上，另外还有1232户没有住房。

　　3、居住面积与文化素质高低相关

　　按户主受教育程度分的家庭户的住户情况是，总户数为27064户，家庭户人口数72543人，平均每户住户间数1.81间，建筑总面积为1414281平方米，房间总数为48880间，人均住房建筑面积为19.5平方米/人。其中受教育程度为研究生的284人，人均住房建筑面积为31.68平方米/人，人均住房面积50平方以上的55人；其中大学本科教育程度的2122人，人均住房建筑面积为28.53平方米/人，人均住房面积50平方以上的343人；大学专科教育程度的3297人，人均住房建筑面积为24.89平方米/人，人均住房面积50平方以上的363人；高中教育程度的10450人，人均住房建筑面积为19.91平方米/人，人均住房面积50平方以上的854人；初中教育程度的9897人，人均住房建筑面积为16.06平方米/人，人均住房面积50平方以上的542人。数据说明受教育程度越高，人均住房建筑面积越大，居住品位与主人的文化素质高低正相关的。

　　4、从事商业、服务业人口占主流，人均住房面积大

　　长表抽样调查资料显示，按户主职业分家庭户的住户情况是，总户数为2119户，家庭户人口数72543人，平均每户住户间数1.81间，建筑总面积为1414281平方米，房间总数为48880间，人均住房建筑面积为19.5平方米/人。其中国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人的407人，人均住房建筑面积为46平方米/人，人均住房面积50平方以上的38人；其中专业技术人员的128人，人均住房建筑面积为26平方米/人，人均住房面积50平方以上的14人；办事人员和有关人员的143人，人均住房建筑面积为27平方米/人，人均住房面积50平方以上的15人；商业、服务业人员的1323人，人均住房建筑面积为17平方米/人，人均住房面积50平方以上的61人；生产、运输设备操作人员及有关人员的116人，人均住房建筑面积为21平方米/人，人均住房面积50平方以上的3人。数据说明从事商业、服务业工作的人员占62%，人均住房面积50平方以上的占47%；其次是国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人占近20%，人均住房面积50平方以上的占29%。

　　表4   南园街道按户主职业的家庭户住房状况

　　5、租金在1000-2000元的达近五成，商业服务业人员租房费用最高

　　长表抽样调查资料显示，每月租房居住的家庭户为1869户，月租房费用在1000-1500元的家庭户500户，占27%；月租房费用1500-2000元的397户，占21%；月租房费用2000-3000元的396户，占21%；月租房费用3000元以上的231户，占12%；月租房费用1000以下的345户，占18%。月租房费用在3000元以上的国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人为59户，占26%；月租房费用在3000元以上的商业、服务业人员为138户，占60%。辖区外来人口为83130人，占南园总人口的63.39%，表明租赁市场比较活跃。

　　三、人口对住房状况的影响

　　1、家庭规模继续缩减，住房需求居高难下

　　家庭人口规模的变化，势必会催生新的住房需求。本辖区第六次人口普查登记的总家庭户数为28396户，家庭户人口数为74816 人，家庭户平均人数为2.34人/户，跟“五普”相比南园街道人口增加了34520人，家庭户增加了8296户，家庭户平均人数减少0.41人，表明三人户或二人户的小型家庭户已经成为辖区家庭户的主体，家庭户规模继续缩小趋势的结果传导到住房市场上，必然是中小户型越来越受青睐，无论是在住房销售市场还是在租赁市场，都有所体现。此外，受住房价格高企的影响和收入增幅的限制，中小户型也是未来住宅市场的一个主打户型，这部分需求在今后一段时间内将会持续释放。

　　2、人口自然增长，人们改善住房的愿望增强

　　住房的数量要与人口的变动相适应。人口数量的增长,必然要求有更多的住房提供给人们居住，经济的飞速发展使人们的物质水平逐渐提高，对住房的要求也越来越高。过去增加一口人，只需增加一张床，现在增加一口人，往往增加一间房，增加相应的学习、娱乐空间。人们对住房的要求已不再停留在有住就行，而对房子的面积、布局、新旧、周围绿化环境等都有了更高的要求，追求高尚住宅成了人们此生一大目标；部分先富裕起来的人购房增值，购置第二住所；在校学生合租公寓以及单亲家庭的增长等等都需要住房。

　　3、住房需求租购并重，住房租赁市场将快速发展

　　辖区外来人口为83130人，占南园总人口的63.39%，说明外来人员占主流地位。一方面外来人口大都在深圳是没有住房的，这部分人群的家庭收入水平相对偏低，对于已经高企的房价来讲，大多数家庭缺乏应有的支付能力，理性而言他们将选择租房居住解决居住问题，这使租赁市场需求量持续处于高位；另一方面部分来自富裕家庭的新就业人员，收入水平较高的就业人群，或者初步积累了一定的财富经营层或打工者，这部分人群会在合适的机会选择购房居住，对于租赁市场而言，肯定存在需求高速增长的状况；第三方面由于中心城市的吸引力不断增强，在未来一段时间内，常住人口的增长态势还会继续维持。这样一来，未来的住房销售市场和租赁市场将会面临着旺盛的需求。

　　四、相关建议

　　1、改善住房供给结构，加大保障性住房建设力度

　　建议加快改善住房供给结构，增加中小户型住房，积极推进保障性安居工程尤其是公共租赁住房建设，针对南园辖区城中村较多的情况，切实积极开展“城中村”旧村改造工作，及时满足广大居民的住房需求。

　　2、规范的住房租赁市场，为低收入阶层住房问题提供保障

　　随着城市化进程的不断推进，住房租赁市场快速发展。一方面，在住房严重短缺时期推行补贴制度，加大公租房建设力度；另一方面，应加快建立规范的住房租赁市场体系，有效保障租赁双方和政府管理职能部门的合法利益。

　　3、建立科学完善的户籍管理制度，消除“空挂户”现象

　　南园辖区户籍常住人口减少，“空挂户”问题比较突出。“空挂户”现象作为城市化和城市发展的产物，它与户籍管理水平落后于城市发展速度密切相关，有特殊性和普遍性，普遍存在于城市之中，充分认识其产生的原因，消除“空挂户”现象，就能为搞好城市规划建设，进一步提高城市管理和服务水平，充分发挥城市优势和提高城市竞争力作贡献，认真做好户籍管理，制定严密科学的管理办法，力争消除“空挂户”现象。

　　（李晓导系南园街道统计站雇员）

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