一、政策出台背景

　　为贯彻落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》),市政府出台了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(以下简称《处理办法》)。《处理办法》于2018年10月10日正式实施。为有效推进福田区产业类历史违建和公共配套类历史违建的处理工作,经多次组织区各职能部门反复研讨,广泛征求各街道、股份公司以及公众的意见,结合福田区实际情况,起草并修改形成了《深圳市福田区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则》(以下简称《实施细则》)。

　　二、政策制定依据

　　依据《决定》《处理办法》等规定,参考深圳市其他区有关农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理规定,结合福田区实际情况制定。

　　三、处理范围和期限

　　《实施细则》适用于福田区产业类历史违建和公配类历史违建的处理确认、安全纳管、补充申报、依法拆除或者没收。本办法自发布之日起施行,有效期3年。

　　四、名词解释

　　历史违建是指《决定》第二条规定的违法建筑。

　　产业类历史违建包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

　　公共配套类历史违建是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

　　五、重要内容解读

　　《实施细则》共七章。主要围绕职责分工、处理范围、处理程序、补充申报、安全纳管等方面展开。明确了区政府各职能部门、街道办、社区工作站、股份公司等在历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理过程中的主要职责,规定了未申报历史违建核查并公告的程序,公告后未按期申报的法律后果,以及安全纳管等内容;另外,《实施细则》的附件《深圳市福田区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理操作规程》还详细规定了产业类和公共配套类历史违建的具体处理程序,包括申请材料提交、街道办初审、区查违办综合审查、处理证明核发等具体程序。

　　(一)适用范围。《实施细则》适用于福田区产业类和公共配套类历史违建的处理确认、依法拆除或者没收。产业类历史违建和公共配套类历史违建的具体范围详见《实施细则》第二条。但需要注意的是,《实施细则》第四条就不纳入处理范围的历史违建做了具体说明,排除了2009年6月2日以后新建、加建、改建、扩建的;住宅类、多种用途类或者其他类历史违建、房地产登记历史遗留问题建筑、涉及军队房产的、已出让国有土地的权属人违反城乡规划法律法规建设的和临时建筑。

　　(二)职责分工。福田区政府领导和协调全区历史违建的处理、依法拆除或者没收等工作,负责研究解决违建处理过程中的重大疑难问题。

　　区查违办负责历史违建处理的具体工作,统筹指导各职能部门以及街道办事处开展历史违建处理工作。

　　街道办事处负责实施辖区内历史违建处理具体工作,包括历史违建普查建档、历史违建处理初审,认定原农村集体经济组织或者其继受单位等。

　　其他区职能部门根据各自职责参与历史违建的处理工作。

　　(三)处理程序。

　　1.申请。历史违建申请人应当根据《实施细则》附件第二章的规定提交相关的资料,其中涉及承诺书的具体出具程序,《实施细则》做了明确规定,区分了出具承诺书的三种情况:第一,所申报的历史违建系所在股份公司所有,由股份公司组织召开董事会、监事会、集体资产管理委员会(以下简称三会)后单独出具《承诺书》;第二,区政府、区政府指定机构所有或与股份公司共有的,由股份公司组织召开三会后共同出具《承诺书》;第三,所申报处理的历史违建系第三方或第三方与股份公司共有的,由股东代表大会表决通过后方可出具《承诺书》。

　　2.初审。历史违建当事人应向辖区街道办申报处理,提交相关资料文件。街道办初审包括建设时间核查、历史违建当事人身份确认、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途核实等,经街道办审议后作出初审意见。

　　3.综合审查。(1)规划审查:区查违办对街道办移送的初审资料进行审查,属于产业类、公共配套类历史违建处理范围的,向市规自局福田局征求处理意见。

　　(2)生态审查:对于予以规划现状确认的历史违建,建筑覆盖率按照公共配套类历史违建20%以上、产业类历史违建40%以上确定。其中涉及占用基本生态控制线的,建设时间在2005年11月1日后的,除因基本生态控制线局部调整被调入线内的情形外,区查违办向区发展和改革局、区工业和信息化局、区水务局、区城管和综合执法局、市生态环境局福田管理局等主管部门征询是否予以留用的处理意见。

　　(3)安全评价:对于予以规划现状确认,通过生态审查的历史违建,区查违办告知历史违建当事人办理房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续。历史违建已取得房屋安全和消防安全的有效证明的,无需重复办理,但需就相关证明文件提交区住房建设局进行复核。

　　4.处理结果。

　　对于不予规划现状确认的历史违建,或者涉及占用基本生态线,且不予留用的历史违建,区查违办移交规划土地监察机构依法查处,并通过街道办事处告知当事人。

　　历史违建完成房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续后,并缴清罚款、地价的,区查违办经审查材料齐全的,出具《处理证明书》;历史违建当事人凭《处理证明书》及相关材料向不动产登记机构办理不动产登记。

　　(四)简易处理。历史违建当事人可申请简易处理的情形有两种:第一,历史违建位于拟申报拆除重建类城市更新单元计划范围内,且拆除范围内权属清晰的合法用地比例达50%(重点更新单元合法用地面积比例不低于30%的);第二,历史违建位于已按规定纳入土地整备(含房屋征收、土地使用权收回)年度计划的土地整备项目范围内的。

　　历史违建当事人申请简易处理的,应当向街道办事处提交《历史遗留违法建筑简易处理申请书》,经街道办事处初审后,区查违办向市规自局福田局征询意见。经审查符合要求的,区查违办向区城市更新和土地整备局征询意见;收到简易处理意见后,区查违办向历史违建当事人核发简易处理通知书。

　　已取得《简易处理通知书》的历史违建及其用地,在其所在的城市更新单元实施拆除重建时,视为权属清晰的合法建筑物及用地,涉及缴纳的罚款和地价应当在签订土地使用权出让合同前缴清。

　　(五)两规衔接。为确保“两规”衔接工作顺利开展,《实施细则》明确对于1999年3月5日之前所建的历史违建,符合《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理条件的,根据《处理办法》第五十七条的规定进行分类处理。即1999年3月5日之前所建的历史违建,符合《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称《若干规定》)处理条件的,按照下列规定进行处理:(一)已按照《若干规定》进行申报但尚未处理的,参照《若干规定》罚款、地价标准及《实施细则》规定程序进行处理;(二)已按照《若干规定》进行申报且已进入《若干规定》处理程序、但尚未处理完毕的,仍按照《若干规定》处理标准及规定程序进行后续处理;(三)已取得《若干规定》缴费通知书且历史违建现状未发生变化,历史违建当事人自本办法施行后1年内未补缴地价的,地价按照公告基准地价重新测算;已取得《若干规定》缴费通知书但历史违建现状已经发生变化且符合《决定》第二条规定的,历史违建当事人应当按照《实施细则》进行处理。

　　六、注意事项

　　(一)不纳入处理范围的部分情形列举

　　1.2009年6月2日以后新建、加建、改建、扩建的;

　　2.住宅类、多种用途类或者其他类历史违建;

　　3.房地产登记历史遗留问题建筑;

　　4.涉及军队房产的;

　　5.已出让国有土地的权属人违反城乡规划法律法规建设的;

　　6.临时建筑;

　　7.其他不属于产业类和公共配套类历史违建。

　　另须注意,部分历史违建为商务公寓,不属于产业类和公共配套类的历史违建,也不属于《实施细则》的处理范围。

　　(二)申请材料提交注意事项

　　1.《承诺书》须在申请时一并提交,除在2009年6月2日之前通过法院强制执行程序受让取得的历史违建在申报时无需提交《承诺书》之外,其他历史违建在申报时均需提交。如申报时因特殊原因暂未取得的,可以在申报后提交,未提交《承诺书》的,不予核发《处理证明书》。

　　2.原申报人与现历史违建申请人不一致的,须变更申报当事人的,应当填写《历史违建申报当事人信息变更表》,并按照《实施细则》附件第六条的规定,分情形提交相关的证明材料。

　　(三)房屋安全鉴定和消防安全评价

　　关于房屋安全鉴定和消防安全评价,须按照《实施细则》附件第三十一条的规定,委托相关有资质的机构进行鉴定;其中,房屋安全鉴定应当在市住房和建设局确定的机构名录中进行选取。房屋安全鉴定报告和消防安全评价均需到区住房建设局进行备案或验收。在历史违建申报前已经取得相关的房屋安全鉴定报告和消防安全评价文件的,可以提交区住房建设局复核,无需再委托第三方进行鉴定。

　　(四)简易处理

　　城市更新范围内,历史违建当事人或管理人可以委托城市更新单元计划申报主体向街道办事处提交申请材料;在城市更新单元实施主体确定后,由城市更新实施主体向区查违办申请测算罚款和地价。历史违建当事人或管理人可以委托实施主体收取文书、缴纳罚款和地价。

　　土地整备(含房屋征收、土地使用权收回)范围内历史违建可以参照《实施细则》进行简易处理。

　　(五)未申报历史违建补充申报

　　房屋建成在2009年6月2日之前,但尚未进行申报,未取得历史遗留申报回执的历史违建,须注意房屋所在社区工作站和辖区街道政务网站的公示公告,在补充申报的公示公告后,须按照公示要求,在规定的时间内到指定部门办理相关补充申报的手续;如续期未办理申报手续的,将面临执法拆除的风险,须高度重视。

　　(六)建筑覆盖率

　　考虑到我区部分学校、幼儿园等公共配套类物业和部分厂房、工业园区的覆盖率都低于《处理办法》规定的覆盖率标准,如参照《处理办法》的规定,按照公配类历史违建50%以上,产业类历史违建60%以上确定,则部分公共配套类和产业类的历史违建无法通过本次历史违建处理程序完全处理确认。为确保民生需求得以保障,实现较低覆盖率的公共配套类和产业类历史违建可以整体处理确认,经充分调研和讨论研究,《实施细则》最终确定产业类历史违建宗地建筑覆盖率原则上不低于40%;公共配套类历史违建宗地建筑覆盖率原则上不低于20%。